上海自2010年起開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房，今年起，試點(diǎn)批次1800余戶家庭已取得房地產(chǎn)權(quán)證逾五年，陸續(xù)符合上市交易的年限要求。為保證共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后房屋交易和使用管理等工作的有序開展，作為《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（市政府令第39號(hào)）實(shí)施文件的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》將于2016年9月30日開始實(shí)施。
據(jù)介紹，《實(shí)施細(xì)則》主要規(guī)定了購(gòu)房人購(gòu)房后5年內(nèi)回購(gòu)、5年后政府優(yōu)先購(gòu)買、購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額和上市轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)審核、辦理程序、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)承擔(dān)等重點(diǎn)內(nèi)容;同時(shí)，對(duì)于違規(guī)違約使用共有產(chǎn)權(quán)保障住房行為的發(fā)現(xiàn)、認(rèn)定和分類處理等問題，也出臺(tái)了相關(guān)政策措施。
在交易方式方面，購(gòu)房人、同住人取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，可以購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額，也可以上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房；上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，區(qū)政府指定的住房保障機(jī)構(gòu)在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，上市轉(zhuǎn)讓或者購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊榧哟髮?duì)違規(guī)行為的制約力度，《實(shí)施細(xì)則》在交易方面實(shí)行“一票否決”，也就是說購(gòu)房人、同住人拒不履行區(qū)房管部門作出的行政決定，以及有違規(guī)違約行為未改正等情形的，不得購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額或者上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房。
在市民群眾關(guān)心的交易價(jià)格方面，政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及購(gòu)房人、同住人購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額，按照房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格執(zhí)行。房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格根據(jù)房源類型分別由市、區(qū)級(jí)住房保障機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，參考房源項(xiàng)目相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格等因素?cái)M訂，并經(jīng)相關(guān)審批程序批準(zhǔn)后適時(shí)公布。單套共有產(chǎn)權(quán)保障住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格按照房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度確定，浮動(dòng)幅度與購(gòu)買該套住房時(shí)使用的浮動(dòng)幅度一致。
共有產(chǎn)權(quán)保障住房是政府組織供應(yīng)的保障性住房，為防止住房不再困難的對(duì)象繼續(xù)占有共有產(chǎn)權(quán)保障住房，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，購(gòu)房人、同住人購(gòu)買商品住房的，應(yīng)當(dāng)騰退共有產(chǎn)權(quán)保障住房，交區(qū)政府指定住房保障機(jī)構(gòu)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原購(gòu)房款加同期銀行存款利息；取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，購(gòu)房人、同住人購(gòu)買商品住房的，應(yīng)當(dāng)在商品住房轉(zhuǎn)移登記前，先行上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房或者購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額。（新民晚報(bào)記者 楊玉紅）
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1、共有產(chǎn)權(quán)保障住房5年內(nèi)回購(gòu)有什么具體規(guī)定？
購(gòu)房人、同住人在提出申請(qǐng)后，取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年前，存在戶口遷離本市或者出國(guó)定居、全部死亡以及購(gòu)買商品住房（經(jīng)區(qū)縣住房保障機(jī)構(gòu)核定仍符合住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)除外）等情形之一的，其共有產(chǎn)權(quán)保障住房應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府指定的機(jī)構(gòu)予以回購(gòu)；在此期間，購(gòu)房人、同住人因夫妻離婚析產(chǎn)或者無法償還購(gòu)房貸款等原因，確需轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，也可以向區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)申請(qǐng)政府回購(gòu)。回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，回購(gòu)價(jià)款為原購(gòu)房款加同期銀行存款利息，計(jì)息周期為自原購(gòu)房合同簽訂之日起至回購(gòu)合同簽訂之日止。對(duì)回購(gòu)申請(qǐng)、審核及實(shí)施的相關(guān)具體要求請(qǐng)查閱《實(shí)施細(xì)則》具體條款內(nèi)容。
2、共有產(chǎn)權(quán)保障住房5年后交易價(jià)格及計(jì)算方法？
購(gòu)房人取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后交易住房統(tǒng)一執(zhí)行房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格。房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格，由住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)委托具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)信譽(yù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，參考屆時(shí)房源項(xiàng)目相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格等因素，擬訂住房基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，報(bào)請(qǐng)同級(jí)房管部門組織發(fā)展改革、財(cái)政、地稅、規(guī)土等部門共同審核，并報(bào)住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后公布。
各類交易價(jià)格計(jì)算方法如下：政府指定機(jī)構(gòu)優(yōu)先購(gòu)買的，交易雙方以房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度為基礎(chǔ)，協(xié)商確定交易價(jià)格；購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額的，按房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度計(jì)算；上市轉(zhuǎn)讓的，按照上市轉(zhuǎn)讓價(jià)格及其浮動(dòng)幅度計(jì)算，如上市交易價(jià)格低于房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格的，按房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度計(jì)算。
3、對(duì)供后房屋違規(guī)違約使用行為如何處置？
購(gòu)房人、同住人應(yīng)當(dāng)按照房屋管理有關(guān)規(guī)定和供后房屋使用管理協(xié)議約定使用住房，在取得完全產(chǎn)權(quán)前嚴(yán)禁實(shí)施擅自轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)保障住房或者設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購(gòu)房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)等行為。
購(gòu)房人、同住人實(shí)施上述行為，違反供后房屋使用管理協(xié)議約定的，房屋所在地區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)可以按照協(xié)議約定，要求其改正，并追究其違約責(zé)任。
在行政責(zé)任方面，對(duì)于違規(guī)出租、出借的對(duì)象，由房屋所在地區(qū)縣房管部門按照《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；對(duì)于改變房屋使用性質(zhì)、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違章搭建等一般房屋使用違規(guī)行為，由房屋所在地區(qū)城管執(zhí)法部門等按照國(guó)家和本市物業(yè)管理等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
購(gòu)房人、同住人違規(guī)使用房屋且逾期未改正的，房屋所在地區(qū)住房保障行政管理部門可以責(zé)令其騰退住房，并禁止5年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房。同時(shí)，對(duì)于存在因違規(guī)違約使用行為受到處理后又再次實(shí)施等嚴(yán)重違規(guī)情形的對(duì)象，區(qū)房管等部門可以將其違規(guī)違約行為情況和行政處理決定等信息，納入市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，供有關(guān)主體查詢使用。
管理部門提示：
共有產(chǎn)權(quán)保障住房是政府組織供應(yīng)的保障性住房,嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)保障住房出售（房地產(chǎn)權(quán)證未滿五年）、出租、出借等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)保障住房出售、出租、出借等業(yè)務(wù)的，由區(qū)房管部門責(zé)令限期改正，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處1萬元罰款；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)簽備案資格，處3萬元罰款。購(gòu)房人、同住人將共有產(chǎn)權(quán)保障住房交由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員違規(guī)代理的，除將接受相關(guān)行政管理部門依法作出的處罰外，交易雙方屆時(shí)將面臨無法辦理交易過戶（政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）的法律和道德風(fēng)險(xiǎn)，并承擔(dān)相關(guān)合同違約責(zé)任。
