（原標(biāo)題：【解局】辛苦一輩子，可能真不如倒騰幾套房）
多年以后，坐在俠客島的辦公室里抽著煙的南郭叔叔，時(shí)常會(huì)想起14年前，他的朋友鼓動(dòng)他去買北京萬(wàn)柳不到7000一平米房子的遙遠(yuǎn)下午。“如果當(dāng)時(shí)買了……”在北京城里，很多經(jīng)歷過(guò)那個(gè)年代的人，都會(huì)類似慨嘆與財(cái)富自由擦肩而過(guò)的時(shí)刻。
今天的一則新聞的荒誕程度，跟這個(gè)也差不多：一家掛著ST的虧損上市公司，因?yàn)橐冑u北京城里的兩套房，可能免于退市。算下來(lái)，兩套140平米的房子，如果真的成交，可能就會(huì)有近3000萬(wàn)的收入——一個(gè)中型的實(shí)體公司，辛苦一年能有這個(gè)利潤(rùn)也就不錯(cuò)了。
中午跟一位長(zhǎng)期跑房產(chǎn)口的島妹聊天，她給我講了一個(gè)故事。一個(gè)企業(yè)家朋友，本身也是制造業(yè)起家，一年前看形勢(shì)不好，狠心關(guān)了廠子，遣散了員工，盤下小一千萬(wàn)的資金，跑到廈門買房子。七倒八倒，一年賺了好多錢。
“過(guò)去辛辛苦苦干十年，不如倒房子一年?！边@位企業(yè)家像突然間找到了真理一樣，得出這么個(gè)結(jié)論，島妹說(shuō)，她聽(tīng)了后也覺(jué)得五味雜陳。
瘋狂
最近的樓市有多瘋狂，大家想必也在新聞里看得差不多了。杭州限購(gòu)前一天，樓盤里直到半夜都在交易，甚至有中介拿著pos機(jī)去外地讓客戶刷卡；有個(gè)地方新盤出現(xiàn)哄搶的局面，幾個(gè)客戶同時(shí)搶一套房分不出先后，開(kāi)發(fā)商索性讓其打麻將，誰(shuí)先胡牌誰(shuí)能買。
一天一個(gè)價(jià)、買到房會(huì)哭，人們最近似乎不是在討論買房，就是在去看房的路上?？傊际呛芎玫男≌f(shuō)題材。
與樓市價(jià)格節(jié)節(jié)攀高共振的，是上半年各地層出不窮的“地王”。
數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國(guó)土地出讓金達(dá)到1.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.7%；其中，30大典型城市土地出讓金總額為7356.8億元，增長(zhǎng)145.7%；除了杭州破天荒拿到830億土地出讓金外，蘇州、南京、合肥、上海等城市的土地出讓金總額也突破600億大關(guān)——要知道，除上海之外，其他四個(gè)城市可都算是“二線城市”。
到底是什么，催生了這一波樓市的行情？
邏輯
我們可以先來(lái)分析這其中“符合邏輯的”、“合理”的成分，其實(shí)也就是剛需的成分。
比如，一個(gè)城市的自然稟賦夠好（如廈門、杭州、三亞等），可能就會(huì)吸引人留下來(lái)。更重要的，可能是這個(gè)城市就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、營(yíng)商環(huán)境等足夠好，也會(huì)吸引人口流入（典型如北上廣深）。在土地面積有限的情況下，資源的緊缺自然會(huì)促使房?jī)r(jià)的上漲。
在去年列入統(tǒng)計(jì)的27個(gè)重點(diǎn)城市中，排名前三的是上海、北京和深圳，凈流入都在780萬(wàn)人以上，而這三個(gè)城市也恰好是目前房?jī)r(jià)最高的三個(gè)城市。同時(shí)，今年上半年，這些一線城市的土地推出面積、出讓金都下降了15%左右，在供應(yīng)緊缺的情況下，其樓面價(jià)則上漲25%、溢價(jià)率達(dá)61%，比去年上升了44個(gè)百分點(diǎn)。
但當(dāng)前的樓市顯然已經(jīng)不能完全用供需關(guān)系這種基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理解釋。一個(gè)典型例證就是，諸如鄭州、濟(jì)南等土地和住房均供應(yīng)充足的城市，樓價(jià)也在節(jié)節(jié)攀升。在去年的一波行情中，這些城市也曾經(jīng)“領(lǐng)漲”，之后又“領(lǐng)跌”，已經(jīng)充分說(shuō)明了泡沫的存在。
今年的樓市走勢(shì)，其實(shí)和08-09年有一定的相似之處：都是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境轉(zhuǎn)差，房?jī)r(jià)都有那么一陣子看著就要跌下去了，但最終又反彈上來(lái)了。唯一的區(qū)別是，當(dāng)時(shí)的全國(guó)樓市幾乎“雞犬升天”，全線普漲；今年的則明顯顯出集群和分化效應(yīng)，長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角等城市群在漲價(jià)，而山西、東北等經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)較弱的區(qū)域房?jī)r(jià)甚至還在掉。
換句話說(shuō)，一二線城市土地供應(yīng)嚴(yán)格控制，會(huì)刺激土地價(jià)格和房?jī)r(jià)上漲；貨幣超發(fā)又刺激了需求，又放大了這種上漲的力量。越調(diào)控越上漲的循環(huán)，就這樣閉合了。而無(wú)論是當(dāng)年的四萬(wàn)億政策，還是今年以來(lái)一系列支持經(jīng)濟(jì)的刺激政策，資金有很大一部分都沒(méi)有流入最需要資金的實(shí)體，而是流向了樓市。
推手
數(shù)據(jù)不騙人。今年第一季度，我國(guó)銀行信貸和社會(huì)融資寬松程度史無(wú)前例，新增貸款規(guī)模4.61萬(wàn)億元，社會(huì)融資規(guī)?？傤~6.5萬(wàn)億元，均超過(guò)或接近歷史最高水平，貨幣規(guī)模一直在擴(kuò)大。本來(lái)，投入廣義貨幣、增加流動(dòng)性是為了提振經(jīng)濟(jì)（因?yàn)槠髽I(yè)要發(fā)展就需要錢），但是，投入的這些錢去了哪里呢？
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的數(shù)據(jù)，在完成中報(bào)的15家上市銀行中，個(gè)人住房按揭貸款比例較2015年出現(xiàn)較大幅度提升，占比從之前的三成升至46.58%；個(gè)人貸款大幅超過(guò)企業(yè)貸款，而且個(gè)人貸款中，九成以上都是住房按揭貸款。而在制造業(yè)銀行存款增長(zhǎng)的同時(shí)，這些企業(yè)同樣熱衷購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品和炒股，企業(yè)存款活期化的趨勢(shì)明顯。
雖然我們一直強(qiáng)調(diào)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)的根基，“脫實(shí)向虛”的經(jīng)濟(jì)模式很危險(xiǎn)，但現(xiàn)實(shí)是資本像滑脫的泥鰍一樣到處亂竄，崩了股市，又回過(guò)頭來(lái)炒樓市，就是不肯進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。從今年年初開(kāi)始，民間投資連續(xù)下滑，去年全年還保持了10.1%的增速，今年上半年一下降到了2.1%。這種斷崖式下降，讓人不安。前段時(shí)間，國(guó)務(wù)院專門就民間投資下降問(wèn)題組織人力下地方調(diào)研，以求解決方案。可見(jiàn)問(wèn)題之嚴(yán)重。
究其原因，是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的投資回報(bào)率已經(jīng)低于融資成本。數(shù)據(jù)顯示，到2015年底，實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率已經(jīng)降至5%以下。根據(jù)學(xué)者劉陳杰的分析，這種回報(bào)率降低，有70%的原因可以用勞動(dòng)力老齡化、全要素增長(zhǎng)率下降等因素解釋，但另外的30%，可能就是因?yàn)轭A(yù)期和信心不足——
簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是，既然現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有好的投資回報(bào)，那何必不去投看得見(jiàn)摸得著、又一直在上漲的房子呢？于是，就有了本文開(kāi)篇的現(xiàn)象。
更讓我們深思的是，樓市的背后是否還有別的推手？
或許有。今年年初以來(lái)，銀行系統(tǒng)降低了首付的比例，鼓勵(lì)按揭利率打折，以及有史以來(lái)最高的信貸規(guī)模，都在鼓勵(lì)居民加杠桿買房；同時(shí)，在營(yíng)改增之后，地方稅收的下降，也給了地方政府以推高土地價(jià)格的動(dòng)力——要知道，在分稅制改革之后，地方的基礎(chǔ)財(cái)政基本只夠用于行政和日常建設(shè)。但在財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)等的現(xiàn)實(shí)下，城市要發(fā)展就要有錢，今年又關(guān)閉了很多地方融資平臺(tái)，怎么辦？土地出讓金就成了最大的一塊收入來(lái)源。所以，就有了懷疑“默許”上漲的聲音。
前陣子，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的發(fā)布會(huì)上，發(fā)言人這樣說(shuō)：希望房地產(chǎn)既能支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又能提高人民生活水平——可要做到這一點(diǎn)，談何容易？
未來(lái)？
樓市瘋狂產(chǎn)生的杠桿資產(chǎn)泡沫可能會(huì)有怎樣的危害？
8月29日，資深媒體人張立偉這樣寫道：“杠桿條件下的資產(chǎn)泡沫化后果非常嚴(yán)重，比如制造金融風(fēng)險(xiǎn)，惡化實(shí)體經(jīng)濟(jì)，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等。但最大的威脅是，膨脹的資產(chǎn)泡沫會(huì)加速貧富分化以及階層固化，讓中國(guó)無(wú)法跨越“中等收入陷阱”，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡實(shí)質(zhì)上是收入分配失衡，貧富分化擴(kuò)大只會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，這與中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)南轅北轍。隨之而來(lái)的人口老齡化可能讓中國(guó)永遠(yuǎn)無(wú)法走出’中等收入陷阱’，就像日本那樣失去一個(gè)又一個(gè)的’十年’?！?/span>
那么，政府有沒(méi)有調(diào)控樓市的動(dòng)力和可能？
無(wú)論如何，這種政策都可能處于困境當(dāng)中。首先，經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)的壓力依然存在，房地產(chǎn)的重要性依然顯著；其次，在大量的人口杠桿買房、資本進(jìn)入樓市的情況下，完全拆除房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，也可能影響金融穩(wěn)定、甚至引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；同樣，地方政府財(cái)政、稅收的壓力仍在，借保增長(zhǎng)和去庫(kù)存等名義推升土地和房產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)力也依然存在。打壓，可能讓市場(chǎng)崩潰；持續(xù)高位甚至繼續(xù)上漲，則可能抑制城市發(fā)展的活力。
換句話說(shuō)，這就像是一場(chǎng)綁架，但加入其中的人，大多抱著必漲的信心，期待太陽(yáng)照常升起的時(shí)候可以有人接盤、盆滿缽滿、落袋為安、瀟灑離場(chǎng)。
除去那些真正有剛需的人們，確實(shí)有人是這么想的。根據(jù)劉陳杰的分析，目前房地產(chǎn)銷售中投機(jī)性需求大約接近20%，與最高峰(2007年和2010年的40%)相比還有差距，但比過(guò)去兩年已經(jīng)大幅提高(2014年和2015年分別為3%和5%)，值得引起重視。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者葉檀的一席話令人深思：“房地產(chǎn)長(zhǎng)期繁榮很難像過(guò)去那樣持續(xù)，但蕭條也不可能馬上到來(lái)。只要貨幣繼續(xù)寬松，低迷的實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)法完全吸納，資金就會(huì)流入房地產(chǎn)與股市等虛擬市場(chǎng)，這事不以人的意志為轉(zhuǎn)移?！?/span>
