1st
馬上，就會(huì)有一次無比火爆的開盤，肯定會(huì)賣得一套不剩。戲劇性的是，即將到來的這種售罄，是被逼的。
事情是這樣的。兩個(gè)多月前，港資房企九龍倉(cāng)領(lǐng)出了預(yù)售證，均價(jià)大概3 萬元/平米。他們不傻，跟上次相比，這次領(lǐng)出的預(yù)售證，已經(jīng)漲了差不多5000 元/平米。
但是，天有不測(cè)風(fēng)云，周邊的房?jī)r(jià)在暴漲，如果他們?cè)侔? 萬元/平米來賣，就真成傻子了。
于是，他們準(zhǔn)備調(diào)價(jià)，調(diào)到3.5 萬元/平米。當(dāng)然，這得按規(guī)矩辦，重新領(lǐng)預(yù)售證。這需要走兩道程序：先是得跟香港總部報(bào)批，然后還要向地方政府的房管部門報(bào)批。
本來，這是一件很簡(jiǎn)單的事情。但你知道的，九龍倉(cāng)是一家規(guī)矩很多的公司，即使是不漲價(jià)會(huì)變成傻子這種事，香港總部也愣是批了N 久，還沒走完程序。
結(jié)果，購(gòu)房者不干了。上房管局的官網(wǎng)一查，發(fā)現(xiàn)預(yù)售證已經(jīng)領(lǐng)出來了，就投訴。
有投訴，房管局當(dāng)然就要處理：證據(jù)確鑿，這是鐵板釘釘?shù)奈姹P惜售，責(zé)令九龍倉(cāng)必須在7 個(gè)工作日內(nèi)一次性開盤，而且必須按原先預(yù)售證上規(guī)定的價(jià)格進(jìn)行公開銷售。
如果正常均價(jià)是3.5 萬元/平米，而現(xiàn)在被強(qiáng)行按3 萬元/平米來賣，你會(huì)不去買？這次預(yù)售證上，一共只有87 套住宅房源。
你能買到嗎？你只能憑借兩樣?xùn)|西：一是足夠好的運(yùn)氣，能保佑你搖號(hào)中簽（這么懸殊的價(jià)差只能搖號(hào)）；二是找關(guān)系，讓自己成為「關(guān)系戶」，內(nèi)定一套。
不是應(yīng)該公正地?fù)u號(hào)嗎？是啊，誰(shuí)家沒有個(gè)人情世故呢？只是，沒有任何當(dāng)事人會(huì)承認(rèn)：任何搖號(hào)，都可以作弊。如果作弊水平低，暴露了，那一定是臨時(shí)工做的。
那么誰(shuí)受益了呢？有運(yùn)氣的人和有關(guān)系的人。而那些跟房管局投訴的購(gòu)房者，如果沒有這兩樣?xùn)|西，你們照樣買不到。
這是一個(gè)困局。局中的每一方，都沒有錯(cuò)，九龍倉(cāng)沒錯(cuò)，政府也沒錯(cuò)，購(gòu)房者更沒錯(cuò)。
但是誰(shuí)受益了呢？真正想買房子的人，買到房子的難度反而更大。
我們姑且稱之為「九龍倉(cāng)困境」。
2nd
「九龍倉(cāng)困境」發(fā)生在杭州：中秋節(jié)前（ 9 月14 日），杭州房管局給九龍倉(cāng)下發(fā)了責(zé)令限期開盤的通知。
最近，杭州的熱點(diǎn)樓盤，確實(shí)在暴漲。于是，一些專家學(xué)者跑出來，呼吁調(diào)控——連鄭州、武漢都已經(jīng)調(diào)控，但杭州還沒有。很多人到現(xiàn)在還愿意相信，調(diào)控可以讓房?jī)r(jià)不漲，至少，可以讓市場(chǎng)降溫。
當(dāng)前一些地方政府的調(diào)控手段，只會(huì)讓房?jī)r(jià)更加失控，甚至充當(dāng)了房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的助燃劑。
地方政府大概只有這么四招：限房?jī)r(jià)，限地價(jià)，限購(gòu)，限貸。但是，每一招都有嚴(yán)重的副作用：要么讓買房變得更不容易，要么反倒讓房?jī)r(jià)失控，要么造成國(guó)有資產(chǎn)流失。
二線城市中，公開采取措施控制房?jī)r(jià)漲幅的，有南京和蘇州；沒公開說的，有合肥?？上?，市場(chǎng)不像草履蟲那樣只有一根神經(jīng)，你說控就能控。限房?jī)r(jià)的副作用是，購(gòu)房者更加買不到房子，恐慌心理加劇，從而繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。
所謂「九龍倉(cāng)困境」，就是行政價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，最終只能靠運(yùn)氣和關(guān)系買房。沒有運(yùn)氣和關(guān)系怎么辦？市場(chǎng)有辦法，就是通過「倒賣號(hào)子」，只要你愿意花十萬二十萬三十萬買個(gè)號(hào)子，你是可以買到房子的。事實(shí)上，這是一種價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制。
所以，用不著奇怪，此前南京爆出中介機(jī)構(gòu)在報(bào)紙上公然做廣告倒賣號(hào)子的新聞。
南京、蘇州和合肥的實(shí)踐已經(jīng)表明，在當(dāng)前的行情趨勢(shì)下，限房?jī)r(jià)這個(gè)調(diào)控手段，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的恐慌心理，間接充當(dāng)了房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的助燃劑。
3rd
那么控地價(jià)呢？是不是就可以滅了地產(chǎn)商的「囂張氣焰」？此前，南京和蘇州的「地價(jià)熔斷機(jī)制」，搞了一小段時(shí)間，就搞不下去了。最后，索性只能兩手一攤：還是抽簽吧。
一個(gè)多月前（ 8 月11 日），南京和蘇州同時(shí)發(fā)布新規(guī)則：若土地拍到最高限價(jià)，南京就直接讓地產(chǎn)商們抽簽，誰(shuí)抽中地就歸誰(shuí)；蘇州則采用「猜平均價(jià)」的辦法，即最后再給一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)，然后按最接近所有報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。
前幾天（ 9 月14 日），鄭州也加入了這個(gè)陣營(yíng)，而且用了一個(gè)更笨的辦法。新出臺(tái)的「鄭九條」規(guī)定，地價(jià)超過50% 溢價(jià)率時(shí)，就看哪家地產(chǎn)商報(bào)的「房?jī)r(jià)」最低，地就歸誰(shuí)。
限地價(jià)的第一個(gè)嚴(yán)重后果就是，造成了國(guó)有資產(chǎn)流失。沒錯(cuò)，土地是國(guó)有資產(chǎn)，它本來可以買一萬，你現(xiàn)在只讓它賣五千，而且還用抽簽的方式以低于市場(chǎng)自身形成的價(jià)格直接給地產(chǎn)商，這不是國(guó)有資產(chǎn)流失是什么？
本來應(yīng)該歸入國(guó)庫(kù)的那些錢，結(jié)果便宜了地產(chǎn)商。我們可能因此損失了一段地鐵，或一座醫(yī)院。
或許，你會(huì)說，國(guó)有資產(chǎn)流失關(guān)我P 事啊，我是老百姓，我只要房?jī)r(jià)便宜，把地王給滅了，房?jī)r(jià)才不會(huì)亂漲。你看，像鄭州的做法多好啊，在拍地時(shí)，就讓地產(chǎn)商把「房?jī)r(jià)」往低里拍。
地產(chǎn)商又不是傻子。他出于戰(zhàn)略需要（現(xiàn)在太缺地了），可能會(huì)報(bào)出很低的房?jī)r(jià)。到蓋房子的時(shí)候，就能省則省，只要樓不會(huì)塌掉就行，反正房?jī)r(jià)都已經(jīng)被限定死了。
這么拍下去，結(jié)果就是，由于房?jī)r(jià)被行政力限定，你買到房子的難度越來越大，你買到爛房子的幾率也越來越大。
▼2016年二線城市樓市調(diào)控一覽
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4th
那到底怎么辦？你站著說話不腰疼，你以為就你聰明啊。確實(shí)沒辦法。房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在「銀根」，這玩意兒地方政府基本上是無力控制的。
但是，我們得相信，房?jī)r(jià)不可能只漲不跌。最聰明的還是市場(chǎng)，而不是具體哪個(gè)人哪個(gè)政府部分；市場(chǎng)它有自己的節(jié)奏和辦法，來懲罰那些冒進(jìn)的地產(chǎn)商。
動(dòng)輒「控」，一言不合就「限」，不僅是花拳繡腿而已，而且還會(huì)起反作用。好處是，可以應(yīng)付輿論，應(yīng)付「上頭」，緩解政治壓力。
如果地方政府真要讓樓市穩(wěn)定一些，大概只有兩招：多供地，多蓋廉租房。這兩樣，都很吃力不討好，嘴上說說可以，真干的不多。
5th
至于文章開頭說到的那個(gè)「九龍倉(cāng)困境」，確實(shí)是地產(chǎn)商違規(guī)，值得懲戒。但如果做得更理想一點(diǎn)，政府還是應(yīng)該出手，把那已經(jīng)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的87 套住宅房源，拿出來公開拍賣，價(jià)高者得；地產(chǎn)商可以拿走預(yù)售證規(guī)定的房?jī)r(jià)，但拍賣多出的錢，應(yīng)該收繳國(guó)庫(kù)。
可是，大概沒有人敢這么做。因?yàn)?，肯定又有人?huì)抱怨，這是在推高房?jī)r(jià)。
房?jī)r(jià)從來就是高的。只是，我們一直都裝作它應(yīng)該是便宜的。
那些呼吁調(diào)控或者歡呼調(diào)控的人，永遠(yuǎn)不缺「道德正義」。至于最終誰(shuí)更受傷，誰(shuí)在乎呢。
