2015年全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)是7.3萬億，而今年上半年就已經(jīng)達(dá)到4.9萬億，難怪恒大將全年銷售預(yù)期提高了50%，到3000億元。房地產(chǎn)的火爆顯然是“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“供給側(cè)改革”平衡的結(jié)果，當(dāng)“風(fēng)景這邊獨(dú)好”時(shí)各路資金大舉涌入房地產(chǎn)業(yè)就不足為奇了。但需要警惕的是，房地產(chǎn)企業(yè)手中大約1.5萬億資金猶如高懸的“堰塞湖”，為其疏導(dǎo)出合理的歸宿是下一步需要考量的重點(diǎn)。
導(dǎo)讀
對(duì)于一二線城市來說，未來一年房?jī)r(jià)不漲超過50%，或未來三年房?jī)r(jià)上漲不超過100%，“地王”都將面臨巨大的入市難度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金壓力將不可忽視。
本輪市場(chǎng)的大幅升溫，正使得一年前還深陷泥潭的房地產(chǎn)業(yè)，迅速轉(zhuǎn)危為安。
數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速為15.3%，繼續(xù)處于高位。自3月以來，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速一直快于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，且兩者之間的差距不斷拉大。這說明，企業(yè)的資金狀況愈加良好。
從宏觀背景來看，利率偏低、房地產(chǎn)市場(chǎng)向好、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振等因素，正在催生一場(chǎng)新的資本流動(dòng)大潮，房地產(chǎn)業(yè)已成為這一趨勢(shì)的受益者。
有分析認(rèn)為，鑒于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很難在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出升溫勢(shì)頭，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企的資金狀況會(huì)繼續(xù)改善。但這并不意味著企業(yè)將徹底得到救贖，高價(jià)地的扎堆出現(xiàn)，以及新增貸款持續(xù)進(jìn)入樓市，正在警示市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在。政策層面的控制，則有可能使這些風(fēng)險(xiǎn)在明后年集中顯現(xiàn)。
從負(fù)債泥潭到持幣待購(gòu)
在剛剛發(fā)布的房企半年報(bào)中，資金層面的改善成為一個(gè)重要特征。在低利率的貨幣環(huán)境下，很多企業(yè)將現(xiàn)金余額作為一項(xiàng)指標(biāo)而獨(dú)立發(fā)布。
其中，截至今年6月底，融創(chuàng)手中的現(xiàn)金超過400億元，較去年底增長(zhǎng)近半。同期，雖然經(jīng)歷了對(duì)中信部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收購(gòu)，中海的資金流仍然超過了1000億元。號(hào)稱要沖擊3000億銷售規(guī)模的恒大，則聲稱手中的現(xiàn)金超過2100億元。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長(zhǎng)15.6%。盡管低于今年4月和5月，但這一增速仍然創(chuàng)下2014年來的最高值。而去年同期，企業(yè)到位資金增速僅為0.1%，且去年3-5月，上述指標(biāo)增速為負(fù)。
也就是說，僅僅一年多之間，房企就從負(fù)債泥潭中走出，并過渡到“持幣待購(gòu)”的階段。
其中，今年1月掛牌上市的融信中國(guó)，就成功借助國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的回暖和資本市場(chǎng)的便利，將凈資產(chǎn)負(fù)債率調(diào)整至90%，比去年同期下降63.6個(gè)百分點(diǎn)。
從分項(xiàng)數(shù)據(jù)中，能夠清晰地看出這種變化的原因。今年上半年，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)34.1%，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)57.0%，這兩項(xiàng)指標(biāo)占房企資金來源的比重為44.3%。而去年同期，這兩個(gè)指標(biāo)的增速分別為－0.9%和10.0%，占總體資金來源的比重為36.1%。這也說明，銷售回款仍然是房企最主要的資金渠道。
與此同時(shí)，利用外資的增速，從去年上半年的－3.9%，進(jìn)一步降至－63.2%。這被看做是企業(yè)通過國(guó)內(nèi)發(fā)債的形式，大幅替換美元債的結(jié)果。
這一結(jié)果正體現(xiàn)了寬松的貨幣環(huán)境。上海易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，資金便宜也是一個(gè)很重要的特點(diǎn)，部分房企發(fā)行3年期及以上的公司債，利率成本可以控制在4%以下的水平。
值得注意的是，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，其他資金流入房地產(chǎn)業(yè)，也成為近期資本流動(dòng)的重要特點(diǎn)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，除在二級(jí)市場(chǎng)舉牌房企股票外，保險(xiǎn)資金介入拿地和項(xiàng)目操作階段的行為，在東部城市普遍存在。從年中開始，一些保險(xiǎn)公司甚至獨(dú)立拿地。在福建、浙江等省份，很多制造業(yè)資金轉(zhuǎn)而炒房，或者以入股的方式介入項(xiàng)目開發(fā)，同樣是今年以來常見的現(xiàn)象。
沖高后的風(fēng)險(xiǎn)警示
進(jìn)入下半年，房企面臨的環(huán)境似乎愈加樂觀。數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79881億元，同比增長(zhǎng)15.3%，增速雖比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍連續(xù)4個(gè)月維持在15%的高位以上。
但在投資端，前7月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長(zhǎng)5.3%。且該指標(biāo)已連續(xù)5個(gè)月低于到位資金增速。
資金來源充裕，投資沒有起色，結(jié)果便是企業(yè)手中的可用資金越來越多。一旦出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，就很容易受到追捧。今年下半年以來，土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪愈加激烈，“地王”的誕生也更加密集，便是一種體現(xiàn)。
這種情況可能隨著市場(chǎng)的升溫進(jìn)一步加劇。易居研究院近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年8月份，其監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2287萬平方米，環(huán)比今年7月增長(zhǎng)9.2%。這也是在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)月下滑后，房屋交易市場(chǎng)首次出現(xiàn)升溫。
盡管本次升溫有政策刺激下的恐慌因素，但由于傳統(tǒng)旺季“金九銀十”即將到來，因此今年市場(chǎng)的第二波行情仍然被認(rèn)為有可能出現(xiàn)。
嚴(yán)躍進(jìn)就表示，從目前市場(chǎng)的購(gòu)房情緒看，購(gòu)房積極性在增加，如果企業(yè)繼續(xù)抓住時(shí)機(jī)去庫(kù)存，那么銷售回款資金的增加，也會(huì)使房企的資金狀況進(jìn)一步得到改善。
但潛在的風(fēng)險(xiǎn)同樣值得警惕。土地市場(chǎng)的過熱，以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中“房地產(chǎn)獨(dú)大”的現(xiàn)象，已經(jīng)引發(fā)政策層面的關(guān)注。且有觀點(diǎn)認(rèn)為，在經(jīng)歷今年的銷售“大年”之后，明年樓市降溫將不可避免。因此，資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的步伐或?qū)⒎啪彙?/span>
莫尼塔（上海）信息咨詢有限公司認(rèn)為，7月份銀行新增貸款幾乎全部來自于居民新增中長(zhǎng)期貸款，因此可以看到，信貸驅(qū)動(dòng)的樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。該機(jī)構(gòu)表示，工行、建行在部分熱點(diǎn)城市開始收緊外來人口購(gòu)房按揭貸款，信貸政策收緊或是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)。
上述機(jī)構(gòu)還指出，隨著熱點(diǎn)城市地王頻出，土地交易中銀行無限配資帶來的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)已引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注，信貸政策收緊將是大勢(shì)所趨，初步估計(jì)在四季度實(shí)施。屆時(shí)，市場(chǎng)熱度將驟然降溫，觸發(fā)拐點(diǎn)。
就這些高價(jià)地項(xiàng)目本身而言，其后續(xù)運(yùn)營(yíng)的前景也并不明朗。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對(duì)于一二線城市來說，未來一年房?jī)r(jià)不漲超過50%，拿了“地王”的企業(yè)都將面臨入市難題。未來三年，如果周圍房?jī)r(jià)上漲不超過100%，這些“地王”都將面臨巨大的入市難度。其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金壓力將不可忽視。
