（原標題：未來樓市或現(xiàn)“見頂回落”趨勢）
今年2月以來，合肥、廈門和南京等部分二線城市的房價開始出現(xiàn)大幅上漲，這恰與央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）的時間點不謀而合。所以，有人認為，調低房貸首付比例的政策推高了此次部分城市房價的又一輪上漲。
其實，政策性因素只是作用此次房價上漲的一個“弱”因素，二者之間的正向關聯(lián)其實只是統(tǒng)計意義上的表現(xiàn)，政策出臺與房價上漲時間點的重合背后并沒有太強的經(jīng)濟含義。相反，宏觀經(jīng)濟的結構性調整、貨幣和稅收政策以及城市內部供求結構的短期變動，才是導致這些城市房價高企的“強”因素。
為什么合肥、南京等部分二線城市的房價會短期內大幅上漲？
從宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)市場的影響看，人口和資本首當其沖。從人口來看，我國目前的人口老齡化問題已逐年顯化，2011年開始，中國15~65歲的有效勞動力開始下降。據(jù)聯(lián)合國預測，中國65歲及以上的老年人口增長率將于2018年達到1950年以來的最大值5.44%，這將導致有效勞動力增長率由2010年的0.9%下降到2016年的0.06%，其后增長率將由正轉負，也就是人口老齡化以后將逐年顯化。人口老齡化將引致住房需求層面的整體式微，但需求還是會在短期內因為人口結構的區(qū)域差異呈現(xiàn)出分化格局，特別是在人口遷入集中的一線城市以及高校密集的城市將出現(xiàn)短期的需求旺盛，合肥、南京和廈門就屬于后一種情況。
資本要素方面，由于信貸是我國企業(yè)和個人資金來源的主要渠道，所以應被首先分析。近5年商業(yè)銀行貸款配置的基本情況是，房地產(chǎn)業(yè)占貸款總量的比重長期維持在6.8%左右，僅次于制造業(yè)（18%）批發(fā)和零售業(yè)（10%），其中房地產(chǎn)業(yè)貸款沒有包括26%的居民個人貸款，在個貸當中，80%是住房貸款，若將其與房地產(chǎn)業(yè)貸款相加，那么房地產(chǎn)方面的貸款將占到信貸總量的28%左右。加之房地產(chǎn)企業(yè)運用的資產(chǎn)證券化等杠桿工具以及央行在近期采取的適度寬松流動性操作，房地產(chǎn)行業(yè)所匯集的資金存量將會更大。
房地產(chǎn)形成如此體量“資金池”的主要原因，歸為制造業(yè)經(jīng)營狀況不佳。去年至今年上半年，無論是與經(jīng)濟同步的制造業(yè)投資增速指標，還是反映外部環(huán)境的進出口增速指標，均出現(xiàn)了數(shù)月的連續(xù)下滑。相反，房地產(chǎn)的投資累計同比增速在上半年一季度是8.2%，二季度為7.2%，這在一定程度上表明一部分避險資金已經(jīng)從制造業(yè)流向了房地產(chǎn)，并集中于南京、廈門、合肥這樣的二線城市。
那么，合肥、南京和廈門等為什么短期內吸引了如此多的投資？除了短期人口流動放大之外，還有另外兩個原因。
第一個就是這些城市所具有的區(qū)位比較優(yōu)勢?！熬┙蚣健?、“長三角”和“珠三角”都是國家重要的經(jīng)濟增長極和第一梯隊的城市群，這其中，北京、上海、廣州和深圳是最有投資潛力和外溢效應的城市，所以其房價一直都處于上漲趨勢，并在全國排名前列。但這些區(qū)域中心城市的城鎮(zhèn)化速度和投資增速畢竟已經(jīng)歷過了快速上漲期，相對而言，各中心城市周邊的重要城市，如合肥、南京和廈門等，往往更具有增長的后發(fā)優(yōu)勢。
另一個重要的衡量指標是交通便捷度，合肥、南京和廈門在國家路網(wǎng)和交通規(guī)劃中，均是樞紐性城市。國家經(jīng)濟戰(zhàn)略導向和交通便捷導向的雙重因素，塑造了合肥、南京和廈門的區(qū)位比較優(yōu)勢，自然也成為資金注入的集中區(qū)。當然，具有這樣雙重疊合特征的城市還有武漢、成都、重慶、西安等，但由于這些城市大多地處中西部，根據(jù)投資梯度理論，距離海岸線1000公里是投資的“分割線”，因而武漢等城市的房價長期增速較緩。
除了區(qū)位比較優(yōu)勢之外，房價高企的第二個主要因素是這些城市的政策環(huán)境較為寬松，投資門檻較低。今年3月份，為了約束房價過快上漲，一線城市出臺了不同力度的購房約束性政策，如社保年限、貸款規(guī)模等。相比之下，合肥等部分二線城市的政策環(huán)境較為寬松，加之這些城市的房地產(chǎn)投資市場競爭力較小，即進駐門檻較低，資金流以“水往低處流”的方式匯集于這些城市。同時，從2015年上半年開始，合肥、武漢、南京等城市的土地供應量開始收緊，這在資金流匯集的情況下進一步推高了地價，而最近出現(xiàn)在南京土地交易市場上的火爆局面，正是各股資金流相互沖擊的結果。
所以，綜合來看，合肥、南京和廈門的房價暴漲并不歸因為一部分人強調的《通知》等政策性沖擊，而是宏觀的資金和人口因素以及區(qū)域性的區(qū)位優(yōu)勢和制度環(huán)境綜合作用的表現(xiàn)。
未來，我國的房地產(chǎn)市場將在短期內繼續(xù)維持去庫存的主基調，人口老齡化、制造業(yè)低迷和經(jīng)濟結構調整將使得城市分化進一步加劇。但從長期來看，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“見頂回落”的趨勢。原因是從國際經(jīng)驗來看，人口老齡化的“拐點”就是房地產(chǎn)市場的“頂部”，無論是結婚人口數(shù)，還是城市化人口數(shù)，中國住宅銷售的“頂部”應是年均1000萬套左右，目前的銷售量已經(jīng)到頂部，所以未來房地產(chǎn)市場長期會“見頂回落”。三四線城市的庫存形勢仍然嚴峻，去庫存仍然是一個長期話題，而勞動力密集型產(chǎn)業(yè)的轉移以及公共服務和基礎設施投入的增加應該是該長期話題的解困之選。
