由于毗鄰首都北京的特殊性，長(zhǎng)期以來(lái)環(huán)北京區(qū)域樓市吸納了不少北京外溢的剛需客群，同時(shí)也有大批看好這些區(qū)域發(fā)展的投資性客戶時(shí)刻關(guān)注著這里。而近日來(lái)，隨著降首付、降稅等利好政策的連續(xù)釋放，以及環(huán)北京區(qū)域?qū)?shí)行積分落戶制度的明確，環(huán)京區(qū)域樓市再度成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。
多重政策利好落地
春節(jié)前后，影響環(huán)北京地區(qū)樓市的政策接連見(jiàn)諸報(bào)端。
2月2日，央行發(fā)文，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。上周，國(guó)家又推出了契稅稅率下調(diào)和營(yíng)業(yè)稅“5改2”的政策，以加快去庫(kù)存的步伐。同時(shí)，河北省明確了環(huán)京地區(qū)將實(shí)行積分落戶制度，使得購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士對(duì)此也出現(xiàn)了不少猜測(cè)和解讀。有人認(rèn)為，這或許是環(huán)京區(qū)域未來(lái)同北京一體化的前奏、還有人則猜測(cè)環(huán)京區(qū)域未來(lái)有可能會(huì)出現(xiàn)限購(gòu)。
業(yè)內(nèi)人士大多表示，總體上看，這些連續(xù)出臺(tái)的政策對(duì)環(huán)京地區(qū)的樓市來(lái)說(shuō)是利好的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在一二線城市、一二線城市周邊房?jī)r(jià)都在上漲，北京周邊的樓盤(pán)房?jī)r(jià)上升也是大的趨勢(shì)。另外，持續(xù)的寬松政策，以及“兩會(huì)”前后不斷刺激樓市的措施，也造成了現(xiàn)在看漲的行情。“當(dāng)然，還有一些人為因素，比如燕郊完全依賴于房地產(chǎn)，所以一有利好政策就會(huì)炒作，把房?jī)r(jià)越炒越高。”
多個(gè)項(xiàng)目封盤(pán)惜售
不過(guò)，本周，記者連續(xù)詢問(wèn)了多個(gè)位于燕郊、大廠等地的在售樓盤(pán)，均得到銷售人員諸如“我們現(xiàn)在處于蓄客階段，請(qǐng)您排號(hào)”、“住宅現(xiàn)在沒(méi)有，預(yù)計(jì)下月開(kāi)盤(pán)”之類的回復(fù)。而在實(shí)地探訪過(guò)程中記者也發(fā)現(xiàn)，在燕郊聚集了大量樓盤(pán)售樓處的102國(guó)道兩側(cè)，攔車帶客戶看房的“銷使”也比去年下半年時(shí)少了不少。看起來(lái)，環(huán)京樓市似乎仍然沒(méi)有走出春節(jié)帶來(lái)的市場(chǎng)靜默期。
市場(chǎng)真的沒(méi)有熱起來(lái)嗎？
“香河、固安那邊我不清楚，不過(guò)燕郊、大廠這一帶，大部分開(kāi)發(fā)商在節(jié)后都是一個(gè)捂盤(pán)惜售的狀態(tài)。現(xiàn)在我們從開(kāi)發(fā)商那邊都拿不到在售房源。”在燕郊，從事房地產(chǎn)代理銷售的王女士告訴記者，燕郊大多數(shù)樓盤(pán)在年后都還處于蓄客階段，“未來(lái)開(kāi)盤(pán)肯定是比年前有一定的漲幅”。
又在醞釀漲價(jià)
記者實(shí)地探訪也發(fā)現(xiàn)，目前雖然燕郊大多數(shù)樓盤(pán)的確沒(méi)有進(jìn)入開(kāi)盤(pán)銷售的節(jié)奏，但是卻都已開(kāi)放蓄客。比如，在匯福·悅榕灣的銷售現(xiàn)場(chǎng)，記者就看到，雖然銷售人員表示目前開(kāi)售樓盤(pán)均已售罄，需要等待新盤(pán)開(kāi)售，但是前來(lái)看房的客戶卻不少。項(xiàng)目售樓處的坐椅已經(jīng)基本坐滿，沙盤(pán)前也圍繞有三十余人詢問(wèn)購(gòu)買事宜。一位銷售人員向記者透露，3月新一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格將達(dá)到1.8萬(wàn)元/平方米，比之前上漲2000元/平方米左右。對(duì)此，匯福悅榕灣副總經(jīng)理兼營(yíng)銷總監(jiān)劉振剛對(duì)記者表示：“我們的樓盤(pán)現(xiàn)在價(jià)格比較平穩(wěn)，漲價(jià)也是依據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)。”
劉振剛認(rèn)為，北京地王頻出和豪宅化不斷加強(qiáng)的趨勢(shì)會(huì)給環(huán)京地帶的樓市帶來(lái)上升態(tài)勢(shì)，同時(shí)外地的剛需人群不斷向北京周邊涌入，而開(kāi)發(fā)用地緊縮，住房的供應(yīng)量也會(huì)越來(lái)越少，勢(shì)必會(huì)造成北京周邊房?jī)r(jià)的上升。
而位于大廠的世茂·薩拉曼卡的一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也向記者透露：“今年燕郊、大廠樓盤(pán)的整體形勢(shì)不錯(cuò)。受到通州成為北京行政副中心以及環(huán)北京區(qū)域路網(wǎng)成熟的影響，這片區(qū)域從現(xiàn)在來(lái)看也會(huì)是穩(wěn)中有漲，但不會(huì)暴漲。”據(jù)悉，目前世茂·薩拉曼卡也沒(méi)有新房源在售。
分析
業(yè)內(nèi)：捂盤(pán)與利好政策有關(guān)
針對(duì)節(jié)后環(huán)北京區(qū)域多數(shù)樓盤(pán)捂盤(pán)惜售的狀況，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析：“開(kāi)發(fā)商選擇捂盤(pán)主要是因?yàn)榭春梦磥?lái)的市場(chǎng)。先收縮面向市場(chǎng)的供應(yīng)量，然后結(jié)合利好政策調(diào)整價(jià)格。”郭毅表示，“現(xiàn)在主要的利好有通州成為北京行政副中心的輻射效應(yīng)以及地鐵等交通設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。”而在近來(lái)發(fā)布的政策中，降低首付對(duì)于環(huán)京地帶房?jī)r(jià)的影響要更大。
“二手房?jī)r(jià)格較低，降低營(yíng)業(yè)稅所減免的金額有限，而契稅至多能得到1.5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，這并不足以促使消費(fèi)者的購(gòu)房決策改變。但是，燕郊區(qū)域樓盤(pán)主要是靠投資拉動(dòng)的，降低首付之后杠桿率就會(huì)放大，可能原先投資者首付能買一套，現(xiàn)在添一些就能買兩套，這對(duì)于投資客有著不小的吸引力。”郭毅如是說(shuō)。
除去利好政策的影響，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)也和時(shí)間有關(guān)系，2月份北京、環(huán)北京沒(méi)有太多的樓盤(pán)開(kāi)售，進(jìn)入3月份，才是銷售的旺季。
觀點(diǎn)
機(jī)構(gòu)：積分落戶對(duì)開(kāi)發(fā)商是利空
近日，河北省公布居住證實(shí)施方法，明確了燕郊、大廠、香河等地的積分落戶條件，這對(duì)環(huán)京地帶的樓市產(chǎn)生了一定的影響，也引發(fā)了對(duì)于環(huán)京區(qū)域樓市走向的爭(zhēng)論。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，該政策主要是在心理層面上使購(gòu)房者對(duì)環(huán)北京帶的預(yù)期變好，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這可能意味著基礎(chǔ)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配備都要改善，也可能帶動(dòng)一些產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。但是這個(gè)政策具體的效果如何現(xiàn)在還不好說(shuō)，起碼要在3年左右時(shí)間后才能顯現(xiàn)出來(lái)。
不過(guò)如果從短期影響來(lái)看，最直接受到?jīng)_擊的就是不少環(huán)京區(qū)域的樓盤(pán)將無(wú)法保證買房即能落戶。比如，匯福悅榕灣副總經(jīng)理兼營(yíng)銷總監(jiān)劉振剛就表示：“我們的樓盤(pán)之前一直以買房贈(zèng)戶口作為宣傳熱點(diǎn)，但是現(xiàn)在要按照新的規(guī)定來(lái)。不過(guò)，積分落戶政策對(duì)燕郊等地房?jī)r(jià)的影響不大，主要影響的是人口的輸入。”
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，環(huán)北京地區(qū)的積分落戶政策對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是利空政策，“積分落戶政策要求綜合考慮合法穩(wěn)定職業(yè)、合法穩(wěn)定住所、繳納社會(huì)保險(xiǎn)年限等因素，但是在燕郊買房的主要是在北京上班的人，購(gòu)房者中可能有95%都不能滿足積分落戶的要求。那么他們就不能享受當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)，包括就醫(yī)、養(yǎng)老方面的優(yōu)惠政策，這樣樓盤(pán)對(duì)購(gòu)房者的吸引力就下降了。原先有意向的人可能會(huì)在別的區(qū)域購(gòu)房，或是在北京買一套面積小的房子。隨著自住購(gòu)房客群的減少，投資客會(huì)成為市場(chǎng)的主力，但是投資需求是逐利而動(dòng)的，市場(chǎng)的穩(wěn)定性會(huì)大大降低，總體而言積分落戶政策對(duì)開(kāi)發(fā)商是不利的。”
熱點(diǎn)問(wèn)題
并入北京的前奏？
不太可能
相比降首付、降稅的全國(guó)性樓市刺激政策，積分落戶政策對(duì)環(huán)北京樓市的影響要更為深遠(yuǎn)。相對(duì)于北京積分落戶的高門檻、希望渺茫，環(huán)京地帶的積分落戶引發(fā)了業(yè)內(nèi)的各種猜測(cè)。
由于京津冀規(guī)劃綱要談到行政區(qū)劃要調(diào)整和優(yōu)化，因此，外界流傳著“北三縣并入通州”的說(shuō)法。而眾所周知，2017年北京市屬行政事業(yè)單位將整體或部分遷至通州潞城。潞城邊上就是潮白河，與北三縣燕郊、大廠、香河僅一河之隔。未來(lái)，潞城將會(huì)形成一個(gè)輻射圓，自然潮白河以東的北三縣將被優(yōu)先輻射到。
部分業(yè)內(nèi)人士還表示，廊坊市區(qū)、燕郊、大廠、香河、涿州等環(huán)京地帶要同北京一樣實(shí)行積分落戶，政策門檻的上升和接軌加大了這些地區(qū)并入北京的可能。
不過(guò)，對(duì)于這一觀點(diǎn)，大部分業(yè)內(nèi)專家學(xué)者并非十分認(rèn)同。
北京市社科院一位不愿具名的專家表示：環(huán)京區(qū)域并入大北京“并不現(xiàn)實(shí)”。在他看來(lái)，北京有嚴(yán)重的“大城市病”，之前從中央到北京都一直強(qiáng)調(diào)北京不可再進(jìn)行“攤大餅式”的發(fā)展，所以才會(huì)將北京的產(chǎn)業(yè)、人口和部分資源向河北、天津一帶疏解。因此，北京不但不會(huì)進(jìn)一步向外擴(kuò)張，還將嚴(yán)格限制人口的流入。因此，環(huán)京區(qū)域并入北京的可能性不大。
住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌向記者表示，疏解人口肯定是北京等大城市急需解決的問(wèn)題，河北環(huán)京地區(qū)的積分落戶政策也恰好反映了這一點(diǎn)，希望通過(guò)積分落戶政策，將北京大量流動(dòng)人口疏導(dǎo)至環(huán)京區(qū)域。“不過(guò)現(xiàn)在人們普遍想要的是北京戶口，因此在環(huán)京地帶落戶的吸引力有多少還有待觀察。”
限購(gòu)？
短期內(nèi)不會(huì)推出
積分落戶政策出爐，同樣也使得人們開(kāi)始擔(dān)心：環(huán)京區(qū)域會(huì)不會(huì)也即將執(zhí)行限購(gòu)政策？目前正考慮在燕郊購(gòu)房的張女士就告訴記者，她是在知道積分落戶這一政策之后匆匆忙忙趕來(lái)燕郊看房的。“一直想在燕郊買房，一直在猶豫，現(xiàn)在這個(gè)政策出了，會(huì)不會(huì)以后就不讓外地戶口的人來(lái)買房了？”
對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為，短期內(nèi)環(huán)京地帶不太可能實(shí)行限購(gòu)。
“除燕郊因距離北京較近，有可能會(huì)出現(xiàn)限購(gòu)以外，其他環(huán)京區(qū)域應(yīng)該不會(huì)很快限購(gòu)，因?yàn)檫@里的購(gòu)房者以剛需為主，現(xiàn)在限購(gòu)不太合理。”世茂·薩拉曼卡的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，燕郊、大廠地區(qū)的行政級(jí)別低，而且市場(chǎng)不太規(guī)范，不具有限購(gòu)的可能性。
生活在這里
房?jī)r(jià)接近翻番配套依然不足
今年是小吳畢業(yè)工作后的第7年，也是在燕郊買房后的第7年。作為一個(gè)地道的北京人，為什么會(huì)選在當(dāng)時(shí)還沒(méi)有熱起來(lái)的燕郊買房，小吳自己也說(shuō)不清楚。
“可能是沖動(dòng)消費(fèi)吧。”小吳回憶，“2009年冬天，我們看到了天洋城的廣告，當(dāng)時(shí)主要是看中了天洋城的品牌，那會(huì)兒房?jī)r(jià)是8300/平方米左右，10萬(wàn)塊錢的首付基本就能買下來(lái)。“那會(huì)兒我剛畢業(yè)，覺(jué)得10萬(wàn)塊，在離北京不算遠(yuǎn)的地方買一套房，就動(dòng)心了。”
據(jù)小吳講，如今他當(dāng)年所買的房子均價(jià)已經(jīng)漲到了1.5萬(wàn)元/平方米左右，一些和他同一批買房的鄰居都已經(jīng)將房轉(zhuǎn)手，不過(guò)他自己并沒(méi)有將其出手的打算。
“一個(gè)是結(jié)婚后我也沒(méi)有要孩子，現(xiàn)在的房子足夠滿足我們生活。另外也是不知道北京、燕郊以后怎么發(fā)展吧。前段時(shí)間剛剛公布環(huán)北京區(qū)域的積分落戶政策。我們有北京戶口，對(duì)這個(gè)政策不在意，但是多少會(huì)覺(jué)得以后燕郊和北京可能會(huì)越來(lái)越一體化，房子也會(huì)繼續(xù)升值吧。”小吳說(shuō)。
不過(guò)，小吳也向記者抱怨：“這么多年了，燕郊的地鐵都快成為一個(gè)傳說(shuō)了。”他表示，自己在酒仙橋附近上班，每天開(kāi)車往返，花費(fèi)在路上的時(shí)間是3個(gè)小時(shí)左右。“迎賓路和102國(guó)道兩條交通干道在高峰期的擁堵程度堪比北京，如果趕上限號(hào)那天就慘了，那就必須乘坐公交車進(jìn)京，通勤的時(shí)間成本大大增加。”
而記者也注意到，伴隨著“北三縣”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市配套的滯后正在制約著這些京東人口聚集地的進(jìn)一步發(fā)展。一位當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)從業(yè)人士不止一次向記者表示，燕郊目前的人口密度甚至要高于北京，但是公共配套高度不足。“比如，大型購(gòu)物中心僅有一個(gè)天洋廣場(chǎng)。交通上，除了通燕高速之外，并沒(méi)有與之平行的快速城市路可以直接通向北京。”
事實(shí)上，承載了大量北京外溢人口的環(huán)京地區(qū)，公共配套服務(wù)沒(méi)有跟上，不僅僅是燕郊出現(xiàn)的問(wèn)題，環(huán)京的多個(gè)區(qū)域或多或少都存在著這樣的問(wèn)題。
對(duì)此，小吳有更深的體會(huì)：“我們當(dāng)年買房也就是買一個(gè)住的地方，不是為了投資，所以對(duì)于房?jī)r(jià)的關(guān)注，可能遠(yuǎn)沒(méi)有對(duì)于通一條地鐵、開(kāi)一個(gè)商城這樣關(guān)注。相比來(lái)講，我們更希望這里的公共配套服務(wù)水平早日同北京接軌。”
