廈門本地居民張成現(xiàn)在提起他的買房經(jīng)歷還覺得有些慶幸。2016年春節(jié)前，他打算買一套小房子，過年前看中一套50平方米一房，總價(jià)109萬元，當(dāng)時(shí)有些猶豫，沒有立即購買。他沒有料到的是，年后再看，過了一個(gè)月價(jià)格已經(jīng)漲到115萬元，他趕緊跟房東下了訂。“幸虧當(dāng)時(shí)買了，我剛下定沒多久又漲了20萬，再過兩個(gè)月就買不起了”，張先生感嘆，房價(jià)從來沒有漲得這么快。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份廈門以分別5.4%、5.5%、6.3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲70城的新建住宅價(jià)格、新建商品住宅價(jià)格以及二手住宅價(jià)格。如此看來，廈門等城市儼然開始接棒深圳，成了房價(jià)上漲的急先鋒。
樓盤銷售：只要有房子可賣，都能賣得很好
6月15日，澎湃新聞?dòng)浾邅淼綇B門島內(nèi)標(biāo)桿樓盤建發(fā)央璽。
據(jù)銷售人員介紹，他們是去年11月開的盤，當(dāng)時(shí)的均價(jià)4.8萬元/平方米，“當(dāng)時(shí)市場還沒有起來，我們的定價(jià)比周邊其他樓盤高了5000元/平方米。之后每個(gè)月加推1棟樓，價(jià)格每次小幅上漲2000元/平方米?！贝汗?jié)過后，廈門樓市出現(xiàn)明顯上漲行情，該樓盤接連開了兩次盤，每次均價(jià)都上漲了6000元/平方米，“現(xiàn)在的均價(jià)在6.8萬-6.9萬元/平方米，較去年11月漲了2萬元/平方米。“一棟樓50套房源，每次開都能賣完，總價(jià)在900萬-1000多萬元。”銷售人員說，他們也沒預(yù)料到樓市會(huì)漲成這樣，這一輪整個(gè)廈門的房價(jià)都普漲了30%-40%，銷售人員說，樓盤一共有500套房源，目前只剩下了52套。
在廈門島內(nèi)另一標(biāo)桿樓盤建發(fā)中央天成，銷售人員介紹說，去年11月，樓盤的均價(jià)在4.3萬-4.4萬元/平方米，經(jīng)過今年年初以來的這一撥上漲行情，目前的均價(jià)在5.5萬元/平方米，“目前我們還剩下30多套房子，暫時(shí)不賣了，等著漲價(jià)，總價(jià)在800-1000萬元，30多套房子的貨值也有3個(gè)多億。如果以現(xiàn)在的價(jià)格開盤，一推出來肯定會(huì)全部賣完。”銷售人員說，“現(xiàn)在廈門沒有賣得特別不好的樓盤，只要有房子可賣，都能賣得很好。”
事實(shí)上，目前，廈門一手市場正面臨著新盤供應(yīng)難以跟上的問題。
廈門市房管局一份內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月，廈門一手商品住宅共成交163萬平方米，而同期的新增供應(yīng)量只有90萬平方米，呈現(xiàn)出明顯供小于求的局面。這使得房價(jià)被明顯推高，其中5月一手商品住宅的成交均價(jià)達(dá)到25213元/平方米，環(huán)比上漲16%，同比上漲30%。
在島內(nèi)思明區(qū)華爾頓1275樓盤，銷售人員稱，去年3月開盤時(shí)，毛坯房均價(jià)3.2萬元，去年11月精裝修房源開盤時(shí)，均價(jià)4.2萬元/平方米，今年3月再次加推，均價(jià)再漲1萬，達(dá)到5.2萬元/平方米，目前的均價(jià)在5.7萬元/平方米，“每次開盤推100-120套，開盤至少去化8成，因?yàn)楝F(xiàn)在島內(nèi)沒什么供應(yīng)量了，所以我們接下來推盤節(jié)奏會(huì)慢一點(diǎn)，價(jià)格肯定是會(huì)漲的，但不會(huì)像之前那么大?！?/span>
類似的一幕：旁邊賣出地王后房價(jià)直接漲1萬
很多業(yè)內(nèi)人士看來，真正拉升廈門房價(jià)的還是地王的刺激。
6月16日，在同安區(qū)保利叁仟棟樓盤，銷售人員介紹說，樓盤去年下半年第一次開盤均價(jià)1.7萬元/平方米，今年4月22日，緊鄰樓盤的TP02商住地塊經(jīng)過200多輪競拍，最終被保利以54.26億元競得，成交樓面價(jià)高達(dá)25838元/平方米，成為廈門總價(jià)地王和島外單價(jià)地王。該樓盤隨即于第二天開盤，均價(jià)直接跳到2.8萬元/平方米，“推了300多套，賣掉9成。目前我們的均價(jià)已漲至3.2萬元/平方米，預(yù)計(jì)月底就將開盤?！变N售人員說，樓盤接近翻倍的價(jià)格暴漲主要源于周邊地塊的土拍，去年1.7萬元/平方米的售價(jià)，客戶主要都是剛需，而今年漲價(jià)過后則是以改善型和投資為主。
在翔安區(qū)盧卡小鎮(zhèn)，樓盤銷售人員說，4月樓盤的均價(jià)在1.9萬元/平方米，4月22日拍出地王之后，樓盤均價(jià)直接提到2.6萬元/平方米，“價(jià)格一下子漲這么多，客戶肯定不可能像之前那么搶房，但提價(jià)之后市場接受度還是可以的，開盤去化率能有70%-80%?！?/span>
克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理張子吉表示，雖然廈門樓市從春節(jié)后就開始出現(xiàn)上漲行情，但真正的行情轉(zhuǎn)變是在4月底。
4月22日保利加冕廈門的總價(jià)地王與島外的單價(jià)地王后，一下子把島外樓面價(jià)從1.5萬元/平方米拉升到2.5萬元/平方米的高位，廈門各樓盤紛紛大幅漲價(jià)。“該地塊所在的同安本身和廈門的區(qū)隔就非常強(qiáng)，不像其他區(qū)域和廈門有那么強(qiáng)的緊密性，在這么一個(gè)區(qū)域拍出這么高的樓板價(jià)，很是瘋狂，當(dāng)時(shí)周邊的房價(jià)不過1.7萬-1.9萬元/平方米，面粉大大貴過面包。”
張子吉說，土拍后的那一周，廈門有10個(gè)樓盤開盤入市，少的漲價(jià)5000-6000元/平方米，多的漲價(jià)1萬元/平方米，一下子就把全廈門的房價(jià)拉升起來，這也是5月廈門房價(jià)領(lǐng)漲全國的主要原因。
據(jù)廈門市房管局內(nèi)部數(shù)據(jù)，4月廈門一手新盤成交套數(shù)為4871套，達(dá)到今年以來的最高值。
廈門金都海尚副總經(jīng)理李偉也是同樣的觀點(diǎn)，廈門從去年10月開始，整體市場就開始出現(xiàn)上揚(yáng)，當(dāng)時(shí)的主要原因是買房落戶政策將于12月31日截止，所以市場出現(xiàn)趕末班車行情，開盤的樓盤基本都是日光。到了今年1、2月份市場出現(xiàn)一個(gè)下滑，3月份放出即將土拍的消息，這對廈門樓市的影響是非常大的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)廈門的各大房企都十分缺地，迫切希望增加土地儲(chǔ)備。等到4月22日同安環(huán)東海域拍出地王，整個(gè)廈門的房價(jià)一下被拔高，島外的均價(jià)從2萬元/平方米左右，拔高到2.7萬-2.8萬元/平方米，甚至3萬元/平方米，島內(nèi)從原先的3-4萬元/平方米，飆升到5-6萬元/平方米，“土拍的當(dāng)天晚上，周邊樓盤多的漲價(jià)1萬，少的漲價(jià)3000元，我們的項(xiàng)目漲了7000元/平方米。”李偉說。
廈門樓市價(jià)格進(jìn)入532格局，即島內(nèi)5萬元/平方米，海滄、集美3萬元/平方米，同安、翔安2萬元/平方米?！斑@原本是市場4、5年才能走過的路，現(xiàn)在提前來到了?！崩顐ビ行└锌?/span>
瘋狂的炒房客：幾小時(shí)轉(zhuǎn)手都能賺錢
從年初到現(xiàn)在，85后廈門姑娘丁莉（化名）已經(jīng)“倒騰”了20多套房子，是個(gè)不折不扣的炒房客。
“都是快進(jìn)快出，周期只有10幾20天，甚至幾個(gè)小時(shí)?！倍±蛘f，由于一手房開發(fā)商那里賺差價(jià)繞不過去，她只炒二手房，“在中介那里收房子，約好價(jià)格，付個(gè)定金，如果房東對資金有要求，就付個(gè)房價(jià)的10%-20%，然后再找下家，加價(jià)轉(zhuǎn)手。我從房東那里拿房子，只做公證，不過戶。找到下家后，下家直接跟房東過戶?！倍±蛘f，由于是快進(jìn)快出，她的利潤空間在10%，不過廈門房價(jià)基數(shù)高，一套小戶型總價(jià)300萬元的房子，倒騰一下就可賺30萬元，如果對利潤要求不高，幾個(gè)小時(shí)就可以轉(zhuǎn)手，“目前我手上還有5、6套房子，都是島內(nèi)的，總價(jià)在400-500萬元，經(jīng)過年初以來的價(jià)格瘋漲，現(xiàn)在的房價(jià)水平已經(jīng)很高了，所以我打算盡快拋出去?！睂τ诤笫械呐袛啵±蛘J(rèn)為，也許短時(shí)間內(nèi)，廈門的房價(jià)仍然會(huì)上漲，但最終還是會(huì)跌下去的。
與合肥一樣，除了丁莉這種職業(yè)炒家，房價(jià)的暴漲讓離這個(gè)行業(yè)近，手頭有點(diǎn)資金的人都加入了炒房大軍。
劉建（化名）房產(chǎn)廣告代理商，也兼職炒房，“我和朋友一起包銷了5、6套房子，都是島內(nèi)的，單套總價(jià)400多萬元以上，4月份收的，5月份全部出手，賺了10%多?！眲⒔ㄕf，他也是從房產(chǎn)中介或者開發(fā)商那里拿到房子，談好價(jià)格，給后者幾十萬元的定金，然后包銷，保證在一定期限內(nèi)賣出，如果賣不掉就自己買下，自己再找下家，加價(jià)賣出?！安贿^現(xiàn)在手上已經(jīng)沒房子了，經(jīng)過半年的瘋漲，現(xiàn)在廈門的房價(jià)已經(jīng)很好了，炒房存在風(fēng)險(xiǎn)。”
“現(xiàn)在廈門有相當(dāng)一部分人都在炒房，這些炒房人動(dòng)員房東賣房，房東會(huì)說自己不知道市場行情，比如一套房子叫價(jià)400萬元，炒房客會(huì)說400萬太低，我給你賣420萬元，于是就將這套房子簽下來，付給房東10萬或者50萬元的定金，然后炒房客自己來賣，他賣的時(shí)候就是450萬、480萬元了?！睆B門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長王崎介紹說，這些炒房客對廈門原本已經(jīng)火爆的樓市起到了推波助瀾的作用，“炒房客也是在賭，因?yàn)樗蚍繓|保證在一定時(shí)間期限內(nèi)賣掉，有的本身就是房產(chǎn)中介的炒房客會(huì)把整個(gè)片區(qū)的二手房全簽下來，這樣市面上就沒有其他房源在賣了，那么他壟斷了房源，他說多少錢就是多少錢。“
投資甚至已經(jīng)不分資金量。廈門的出租車司機(jī)小楊說，2008年3個(gè)一起開出租車的河南老鄉(xiāng)約他合買島內(nèi)一套單價(jià)1.2萬元/平方米的房子，他嫌貴，沒敢參與，結(jié)果這套房子于今年3月出手，單價(jià)5萬元/平方米，100多平方米的房子賺了將近400萬元，想想真的好后悔。
開發(fā)商都看不懂：泡沫嚴(yán)重，很多客戶“不是剛需”
面對眼下這撥樓市行情，有開發(fā)商連稱“看不懂”，廈門某房企負(fù)責(zé)人稱，眼下的廈門樓市太瘋狂了，連同安那么偏僻的地方，樓板價(jià)竟然拍出2.58萬元/平方米，面粉加工大大貴過面包，“用什么來支撐那個(gè)價(jià)格呢？我自己一直搞不明白。從理性角度說，不應(yīng)該再漲了，有些過頭了?！痹撠?fù)責(zé)人說，與深圳、上海等一線城市相比，廈門的經(jīng)濟(jì)總量、人均收入都是偏低的，與目前的高房價(jià)并不匹配，“對未來的市場走勢，我不看好，泡沫嚴(yán)重。很多客戶都是2、3套房子甚至更多，他們不是剛需，而是投資客?！?/span>
王崎稱，廈門樓市歷來都沒有出現(xiàn)過暴漲暴跌，但今年年初到現(xiàn)在，整個(gè)樓市一下漲了30%-40%，成為了全國的焦點(diǎn)，主要問題還是集中在土地供應(yīng)上。
王崎表示，雖然島內(nèi)已經(jīng)無地可供，但島外還有大量的空地沒有開發(fā)出來，但政府因?yàn)椴疬w難、征地難，表現(xiàn)得較為無能為力。此外，與一線城市一樣，廈門也是一個(gè)人口凈流入很大的城市。頂著“旅游城市”、“宜居城市”的光環(huán)，廈門光在福建省內(nèi)就很受認(rèn)可，省內(nèi)的漳州、泉州、龍巖、三明等地的人都會(huì)來廈門買房，“在2015年之前，60%的房子都是外地人買走的，這些人并不住在廈門，可能這其中會(huì)有20%的人會(huì)因?yàn)閮号蠈W(xué)、老人養(yǎng)老而留在廈門，那至少還有30%-40%是純投資的?！蓖蹒f。
集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華認(rèn)為，較之國內(nèi)同類城市，廈門地理環(huán)境優(yōu)越、公共資源配置較好、土地稀缺且近年來商住土地供應(yīng)偏緊、人口凈流入量大。近年來土地供應(yīng)偏緊導(dǎo)致地價(jià)和房價(jià)雙重上漲，抬高了市場預(yù)期。此外，廈門人口吸附能力較強(qiáng)。據(jù)2014年最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，廈門常住人口總數(shù)425萬，凈流入人口220萬。綜合近十年廈門人口數(shù)量及增長速度，可以得出廈門人口復(fù)合增長率為6.57 ，根據(jù)人口向上增長趨勢，以復(fù)合增長率計(jì)算，未來三年廈門常住人口將突破500萬，這可能意味著市場會(huì)有后續(xù)支撐。
