租房市場(chǎng)頂層紅利引REITs猜想： 規(guī)?；⒐蓟源凭?/strong>
此前交易所已發(fā)行了多只類(lèi)REITs產(chǎn)品，但由于現(xiàn)階段存在一定的制度缺陷，其距離正式版的REITs仍有較遠(yuǎn)距離；不過(guò)在實(shí)際操作中，部分類(lèi)REITs項(xiàng)目也具有一定的借鑒意義，而另一方面，高層對(duì)長(zhǎng)租房及其證券化的支持表態(tài)，也將進(jìn)一步加快國(guó)內(nèi)版REITs的出爐預(yù)期。
住房租賃市場(chǎng)改革正在給地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化（下稱(chēng)ABS）帶來(lái)更大的想象空間。
6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳引發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），從多個(gè)維度釋放了住房租賃市場(chǎng)的制度紅利，并提出將在2020年形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。
《意見(jiàn)》指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，并將現(xiàn)有住房按住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造出租；同時(shí)，將對(duì)住房租賃行業(yè)提供相應(yīng)的金融制度支持，例如符合條件的住房租賃企業(yè)可發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（下稱(chēng)REITs）試點(diǎn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上述政策紅利有望促使機(jī)構(gòu)類(lèi)資金涌入商住房等不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，而改變當(dāng)前部分一線城市寫(xiě)字樓、商住房局部過(guò)剩的現(xiàn)象。
而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，此前交易所已發(fā)行了多只類(lèi)REITs產(chǎn)品，但由于現(xiàn)階段存在一定的制度缺陷，其距離正式版的REITs仍有較遠(yuǎn)距離；不過(guò)在實(shí)際操作中，部分類(lèi)REITs項(xiàng)目也具有一定的借鑒意義，而另一方面，高層對(duì)長(zhǎng)租房及其證券化的支持表態(tài)，也將進(jìn)一步加快國(guó)內(nèi)版REITs的出爐預(yù)期。
商業(yè)住房或迎機(jī)構(gòu)圍獵
《意見(jiàn)》的落地，正在讓商業(yè)用房通過(guò)改建而獲得“租住”價(jià)值成為可能。
有業(yè)內(nèi)人士指出，監(jiān)管層力推商業(yè)用房改造租住房，其目的之一在于化解當(dāng)前以寫(xiě)字樓為代表的商業(yè)用地的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，同時(shí)通過(guò)供給端來(lái)緩釋一線城市等地區(qū)不斷上漲的房租價(jià)格。
“像北京這種地方，寫(xiě)字樓是存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的，這個(gè)政策讓商住房變成租住房之后，相當(dāng)于增加了租房市場(chǎng)的整體供給，以平衡商業(yè)用地和居住用地之間的供求矛盾，”北京一位商業(yè)地產(chǎn)策劃人士稱(chēng)，“但在形式上，商業(yè)住房的租住和傳統(tǒng)住宅不會(huì)一樣，前者會(huì)讓更多的機(jī)構(gòu)所覬覦?！?/span>
《意見(jiàn)》所賦予商業(yè)用房的租住價(jià)值，也正在引起投資機(jī)構(gòu)的重視。
“國(guó)外有一些地產(chǎn)類(lèi)投行做的非常好，因?yàn)閲?guó)內(nèi)政策對(duì)于金融機(jī)構(gòu)涉足地產(chǎn)領(lǐng)域限制得比較多，所以發(fā)展的速度并不快，”戴德梁行一位資深顧問(wèn)表示，“但是在政策推動(dòng)下，這類(lèi)業(yè)務(wù)對(duì)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，很可能會(huì)成為一個(gè)新的發(fā)展方向?！?/span>
據(jù)該顧問(wèn)介紹，金融機(jī)構(gòu)可將大額資金投資于商業(yè)住房，或投資商業(yè)用地進(jìn)行以住房租賃為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并通過(guò)自持、合資、證券化等形式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)、出租。
“比如部分金融控股集團(tuán)可以投資、改造一家不景氣的商業(yè)樓宇，并改造成租住用房，”前述戴德梁行人士稱(chēng)，“這里面的收益來(lái)自兩部分，一方面是租金的溢價(jià)，即通過(guò)系統(tǒng)、規(guī)范化的物業(yè)，提高居住質(zhì)量和房租價(jià)格，拉高居住人群門(mén)檻；另一方面則是投資的增值收益，因?yàn)楦哔|(zhì)量人群的聚集，會(huì)反過(guò)來(lái)帶動(dòng)周邊的經(jīng)營(yíng)和樓宇本身的商業(yè)價(jià)值?！?/span>
“這種改造也可以是結(jié)構(gòu)性的，比如80%用來(lái)長(zhǎng)期出租，另外20%用來(lái)正常的商業(yè)自持和出租，用80%的住戶來(lái)養(yǎng)20%的商業(yè)?！鼻笆龃鞯铝盒腥耸糠Q(chēng)。
而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，國(guó)內(nèi)已有部分資管機(jī)構(gòu)正在提前布局這一領(lǐng)域；上海某國(guó)有大型金控旗下一家基金子公司就將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目作為其主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，其操作模式為與金控旗下另一家主營(yíng)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司進(jìn)行合作，對(duì)潛在的融資項(xiàng)目、一二級(jí)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)以及證券化資源進(jìn)行整合。
“地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)化紅利應(yīng)該還是存在的，這也是我們把業(yè)務(wù)側(cè)重于這個(gè)方向的原因?！痹摶鹱庸靖吖鼙硎?，“在制度進(jìn)一步松綁的情況下，不排除會(huì)考慮對(duì)REITs的涉足?！?/span>
紅利背后：類(lèi)REITs項(xiàng)目暗涌
引發(fā)機(jī)構(gòu)間市場(chǎng)關(guān)注租賃住房紅利的另一原因，是《意見(jiàn)》對(duì)于該領(lǐng)域金融制度的支持，比如符合條件的住房租賃企業(yè)可發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并將穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)。
事實(shí)上，有關(guān)REITs的嘗試一直在持續(xù)。例如去年9月，萬(wàn)科“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型證券投資基金”的掛牌，就被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)REITs品種的首單嘗試。
而在交易所ABS層面，有關(guān)類(lèi)REITs的產(chǎn)品發(fā)行也在層出不窮。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，滬深交易所掛牌的類(lèi)REITs項(xiàng)目已有5只，累計(jì)規(guī)模突破226.9億元。
然而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)REITs業(yè)務(wù)的制度環(huán)境仍然面臨著較大的局限性。有投資人士指出，目前國(guó)內(nèi)REITs仍然存在收益率較低、公募化不足、存在雙重收費(fèi)等多重制度障礙。
“美國(guó)的REITs通常有租金收入和物業(yè)增值，而我們很多項(xiàng)目是把租金收入和收益權(quán)當(dāng)做基礎(chǔ)資產(chǎn)，而不把物業(yè)資產(chǎn)打包出來(lái)，相當(dāng)于是現(xiàn)金流的證券化，而不是資產(chǎn)的證券化，”卓燈投資董事姚劍鋒指出，“萬(wàn)科的這個(gè)項(xiàng)目就是這樣；另外公募化不足，缺乏足夠的投資者和市場(chǎng)流動(dòng)性也是一個(gè)問(wèn)題?！?/span>
姚劍鋒認(rèn)為，高層對(duì)于房屋租賃領(lǐng)域的制度支持，或?qū)?duì)上述問(wèn)題帶來(lái)一定程度的化解。“在高層推動(dòng)下，相應(yīng)的優(yōu)惠和制度創(chuàng)新估計(jì)會(huì)有新的空間?！?/span>
前述戴德梁行人士則表示，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方的專(zhuān)業(yè)程度對(duì)于REITs業(yè)務(wù)起到關(guān)鍵作用。
“必須有相當(dāng)有實(shí)力的機(jī)構(gòu)來(lái)經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槿绻飿I(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，或者樓宇出現(xiàn)安全事故，那么將會(huì)直接危及到租金收入和物業(yè)價(jià)值?！鼻笆龃鞯铝盒腥耸糠Q(chēng)。
而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域可供REITs與類(lèi)REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)仍然較為豐富，制度的松綁將為這一市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)遇。
“其實(shí)像自如這種二房東，是有比較穩(wěn)定且比較優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流的，而且這個(gè)租金價(jià)格還有可能會(huì)上漲，”一位接近鏈家自如的人士表示，“未來(lái)這部分資產(chǎn)能拿過(guò)來(lái)做ABS，在機(jī)構(gòu)間市場(chǎng)應(yīng)該比較受歡迎，而通過(guò)不同層級(jí)的設(shè)計(jì)，也能滿足更多風(fēng)險(xiǎn)偏好的需求?！?/span>
