[據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計，2016年1月以來，國內(nèi)合計拍出高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊總數(shù)超100宗。]
樓市分化加劇，一線城市和重點(diǎn)二線城市土地稀缺、供不應(yīng)求，“價高者得”的基本規(guī)則下，回籠了資金的開發(fā)企業(yè)在北京、上海、深圳、南京、杭州等城市的土地市場拼盡財力。6月初，北京、深圳、杭州幾宗土地高價成交，形成了一小波地王頻現(xiàn)的熱潮。
據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計，2016年1月以來，國內(nèi)合計拍出高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊總數(shù)超100宗。
房企搶地，是積極的趁勢補(bǔ)倉還是恐慌式的火中取栗，很難界定。一個現(xiàn)實(shí)是，近兩年來，隨著信貸寬松，房企融資環(huán)境向好，融資成本處于低位。穆迪投資者服務(wù)公司去年11月提供給本報的數(shù)據(jù)顯示,2015年前10個月,其受評的中國房地產(chǎn)開發(fā)商就在國內(nèi)發(fā)行了280億美元債券,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2014年全年19億美元的水平。本報記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，金地去年第一期公司債票面利率為4.18%,龍湖的7年期公司債票面利率更是低至4.08%。
資本助推下，拿地?zé)o非是手起槌落，拿地之后，地塊都將訴諸“豪宅”來尋求回款。但豪宅能否成為地王的萬能解藥？如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場不能持續(xù)上漲，地王將何去何從？針對地王未來可能面臨的風(fēng)險，郭毅預(yù)計，主要來自三個方面，首先是政策風(fēng)險，一線城市一直以收緊調(diào)控為主，北京尚未直接收緊，但不排除未來收緊的政策風(fēng)險；其次是市場接受度，遠(yuǎn)郊區(qū)縣支撐價格上漲的動力較弱，地王項目能否通過自身品質(zhì)的打造拉近與周邊產(chǎn)品的價格差，取得市場接受度尚存疑；最后是資金風(fēng)險，由于價差帶來的市場接受度較低，將導(dǎo)致項目推遲入市或銷售周期無限期拉長，由此帶來的資金成本風(fēng)險不容小覷。
針對前述孫河地塊的入市項目，日前有媒體根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)做出的統(tǒng)計，中糧孫河地塊的在售項目中糧瑞府在2015年5月底和9月中旬取得兩批房源預(yù)售許可證，共計109套房源，目前項目可售房源剩余75套，包含了資格驗核、預(yù)定、簽約和網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案狀態(tài)的去化率僅約31%。而泰禾在孫河的項目北京院子在2015年7月下旬集中取得了50套房源的預(yù)售證，這些房源大部分已經(jīng)轉(zhuǎn)入到現(xiàn)房銷售階段，目前有26套房源顯示為未簽約狀態(tài)，去化率尚未過半。
券商已經(jīng)注意到地王帶來的風(fēng)險。中投證券在日前的研究報告中指出，當(dāng)前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現(xiàn)土地成本和周邊售價倒掛的情形?！耙虺鞘┎摺钡拇蟊尘跋?，預(yù)計房地產(chǎn)價格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價成本攀升，存量低價土地減少，未來2年至3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。國信證券日前發(fā)布報告也稱，房地產(chǎn)的調(diào)整已經(jīng)開始，政策基調(diào)有所收緊，信貸的寬松程度也有所減弱，房價上漲對購買力存在負(fù)面影響，政策和貨幣寬松的邊際效應(yīng)將遞減，與此同時，一線城市樓市已率先出現(xiàn)調(diào)整跡象。
國信證券在報告中稱，根據(jù)經(jīng)驗，近期的“地王頻出”或意味著“樓市高位調(diào)整”在不久之后將會出現(xiàn)。穆迪投資者服務(wù)公司日前提供給本報的報告則指出，中國主要城市尤其是一二線城市住宅價格迅速上漲，可能引發(fā)更多的調(diào)控措施，從而抑制房價過快上漲。穆迪預(yù)計，若出臺進(jìn)一步刺激政策，其成效亦有限，而部分一二線城市的政策可能收緊，從而令這些城市的房地產(chǎn)需求降溫。
“沒有目睹過盛極而衰的人總是心存僥幸，但有時宏觀調(diào)控或市場周期就像懸在頭頂那只靴子，可能在不經(jīng)意間就砸中了腦袋?！币簧鲜蟹科鬆I銷方面負(fù)責(zé)人對本報記者說，未來的半年，地王豪宅項目如何定價，以找到去化速度與盈利目標(biāo)的平衡點(diǎn)，靠的可能不是膽魄或勇氣，而是冷靜與耐力。
