受P2P行業(yè)洗牌影響，金茂大廈等知名大廈聲名遭到“抹黑”。
最近，P2P這個(gè)在低利率時(shí)代風(fēng)靡老中青三代人的財(cái)富代名詞再度霸屏，盡管圈內(nèi)人士紛紛為公眾誤讀抱屈，中晉系、快鹿集團(tuán)乃至融宜寶的接連坍塌還是觸發(fā)了上海灘“泛P2P公司”的信任危機(jī)。
原本以P2P租戶作為重要支撐的上海優(yōu)質(zhì)寫字樓近日開始縮小“篩孔”，甚至主動(dòng)將出手闊綽的P2P租戶拒之門外?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，去年上海金融租戶寫字樓新增需求中，超過10%來(lái)自P2P公司的貢獻(xiàn)， P2P公司正是當(dāng)時(shí)“力挺”上海寫字樓市場(chǎng)供需雙破百萬(wàn)平方米的引擎之一。
而如今P2P租戶“潮退”是否會(huì)為這座大都會(huì)的商業(yè)地產(chǎn)格局增添變數(shù)？
高檔寫字樓
“勸退”投資理財(cái)公司租戶
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從一些核心商圈的高檔寫字樓處了解到，投資理財(cái)類公司是互聯(lián)網(wǎng)金融概念公司“被勸退”的重災(zāi)區(qū)?！白钪饕且?yàn)檫@些平臺(tái)一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題導(dǎo)致無(wú)法兌付，或者涉嫌非法集資跑路，很多投資者會(huì)聚集到辦公樓來(lái)維權(quán)，拉橫幅、坐板凳甚至寫血書。我們擔(dān)心會(huì)對(duì)其他業(yè)主產(chǎn)生不良的觀感影響，也會(huì)破壞我們本身的高端形象。”一棟銀行背景的甲級(jí)寫字樓物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
這位負(fù)責(zé)人透露，今年以來(lái)已經(jīng)陸續(xù)“勸退”了十幾家P2P公司，“正好年后是簽約租賃合同的高峰期，多數(shù)退租的公司都是合約期滿不再續(xù)租。”
記者注意到，此前“中晉”案發(fā)后，曾有多棟外灘歷史建筑和知名大廈聲名遭到“抹黑”。中晉在外灘豪租的三座大樓包括外灘5號(hào)、外灘8號(hào)和廣東路102號(hào)，其中，外灘5號(hào)建成于1925年，曾是招商局和海運(yùn)局辦公樓，現(xiàn)在也是國(guó)際知名的頂級(jí)消費(fèi)綜合場(chǎng)所。但由于卷入“中晉”案，這些保護(hù)建筑外立面甚至遭到不可逆的化學(xué)試劑破壞，并被前來(lái)追償?shù)耐顿Y者“攻陷”。而在陸家嘴，金茂大廈多個(gè)樓層和環(huán)球金融中心70樓也都遭到“圍攻”。
位于南京西路的高端寫字樓嘉里中心相關(guān)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，P2P公司退租現(xiàn)象是響應(yīng)政府的監(jiān)管指導(dǎo)，避免一些P2P借“高大上”的物業(yè)包裝為自己背書。據(jù)悉，4月5日，上海發(fā)布《本市進(jìn)一步做好防范和處置非法集資工作的實(shí)施意見》，明確了商務(wù)樓宇、科技園區(qū)、招商中心“誰(shuí)引進(jìn)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的招商原則。
“以前P2P公司前來(lái)尋租是最爽快的，通?？匆粌纱尉湍芏ㄏ聛?lái)，很少砍價(jià)，支付能力高，需求面積大，講求的就是門面和排場(chǎng)，但現(xiàn)在一旦這些網(wǎng)絡(luò)借貸、投資理財(cái)平臺(tái)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，我們也要被追責(zé)，所以只能慎之又慎?！鄙鲜鱿嚓P(guān)人士對(duì)記者表示。
多棟外灘歷史建筑被前來(lái)追償?shù)耐顿Y者“圍攻”，建筑外立面甚至遭到不可逆的化學(xué)試劑破壞。IC
無(wú)奈的“一刀切”：
原則上不再接納P2P 類公司入駐
采訪中，有多位核心商圈的超甲級(jí)、甲級(jí)寫字樓招商負(fù)責(zé)人告訴記者，原則上已經(jīng)不再接納P2P類公司入駐，如此“一刀切”的背后其實(shí)是難以風(fēng)控的無(wú)奈。
“近期一些P2P公司由于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)也造成退租，這使業(yè)主對(duì)這類租戶更加謹(jǐn)慎，在前期加大調(diào)查力度，并制定更為嚴(yán)格的付款和違約條款。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部資深董事謝晨接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示。
不過，單純采用提高簽約租金、提高押金數(shù)量等方式卻未必能夠加上安全鎖?！皩懽謽鞘站o對(duì)P2P公司的審核是自己的事情，物業(yè)不具備能力鑒別平臺(tái)合規(guī)與否，平臺(tái)是否安全?！睘樾咆?cái)富創(chuàng)始人李井會(huì)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者強(qiáng)調(diào)。
記者對(duì)照上海首家互聯(lián)網(wǎng)金融園區(qū)宏慧盟智園的營(yíng)業(yè)“紅線”注意到，普通寫字樓確實(shí)無(wú)力構(gòu)建完整的風(fēng)控體系。據(jù)悉，這個(gè)容納了65家互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的園區(qū)近期對(duì)申請(qǐng)入駐的P2P企業(yè)提高了審核標(biāo)準(zhǔn)，包括要求遞交的商業(yè)規(guī)劃書中要清晰闡述股東背景、資金來(lái)源、高管團(tuán)隊(duì)構(gòu)成、商業(yè)模式、收入來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制、IT互聯(lián)網(wǎng)研發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力、資金管理等要素，但重點(diǎn)是黃浦區(qū)金融辦的工作人員會(huì)對(duì)平臺(tái)壞賬率等運(yùn)營(yíng)情況展開調(diào)查，符合條件的才能入駐園區(qū)。
缺少專業(yè)判別能力的寫字樓恐怕只能對(duì)P2P避而遠(yuǎn)之。謝晨對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者透露，今年一季度上海優(yōu)質(zhì)寫字樓的內(nèi)資金融租戶大多來(lái)自傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)，“一家深圳基金管理公司在大華銀行大廈承租了1700平方米，一家合資保險(xiǎn)公司在世紀(jì)大都會(huì)租賃了4200平方米，一家內(nèi)資投資公司在華旭國(guó)際大廈租賃了1330平方米以及一家北京資產(chǎn)管理公司在長(zhǎng)寧來(lái)福士設(shè)立了上海辦事處?！?/span>
另一方面，上海新增P2P平臺(tái)的遞減趨勢(shì)也令寫字樓不得不逐漸告別這些昔日豪擲千金的“金主”。記者注意到，2015年1月，上海已暫停了互聯(lián)網(wǎng)金融等金融類公司的注冊(cè)登記。據(jù)悉，目前上海代理注冊(cè)公司也已普遍不再承接“投資管理”類項(xiàng)目。
P2P“退租潮”
對(duì)上海寫字樓市場(chǎng)影響比較小
引人關(guān)注的是，盡管上海一季度寫字樓6%的空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)17.9%、二線城市27.5%的水平，但上海一季度空置率卻漲了0.8%，超過了全國(guó)市場(chǎng)平均0.5%的漲幅。不過，對(duì)于P2P公司“退租潮”造成的市場(chǎng)影響，謝晨認(rèn)為上海優(yōu)質(zhì)寫字樓并不會(huì)出現(xiàn)所謂的“變局”。
“一季度寫字樓市場(chǎng)凈吸納環(huán)比去年四季度有所縮減，雖然P2P公司的退租是一個(gè)原因，但主要還是受到新年假期這一季節(jié)性因素影響，這一點(diǎn)從一季度凈吸納量與去年同期基本持平上可以得到印證，目前許多租賃合同仍在簽約流程中，我們預(yù)計(jì)二季度的凈吸納量指標(biāo)將有所改善。”
謝晨還對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，目前來(lái)看，陸家嘴、南京西路、淮海中路等核心板塊的空置率均處在低位，而今年即將交付的新項(xiàng)目預(yù)租情況良好，因此預(yù)計(jì)未來(lái)6個(gè)月內(nèi)上海寫字樓租金依然具備較強(qiáng)的上漲動(dòng)力。
“上海寫字樓租賃需求具有相當(dāng)廣闊的行業(yè)基礎(chǔ)，傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)、高端制造等行業(yè)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，文化娛樂等新興需求行業(yè)也在崛起，一季度多個(gè)核心商圈內(nèi)的地標(biāo)型建筑租金報(bào)價(jià)都創(chuàng)下了新高，因此當(dāng)前P2P行業(yè)的短期動(dòng)蕩對(duì)上海寫字樓市場(chǎng)影響還是比較小的。”謝晨如是說(shuō)。
萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司上海研究咨詢部主管楊悅晨也認(rèn)為，上海寫字樓租戶結(jié)構(gòu)會(huì)受P2P退租影響，短期內(nèi)可能會(huì)有寫字樓空置率上升的情況，不過很快會(huì)被其他行業(yè)的公司填滿，長(zhǎng)期來(lái)看，并不會(huì)影響上海寫字樓市場(chǎng)的租金上升趨勢(shì)。
記者從世邦魏理仕獲得的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海寫字樓平均租金環(huán)比增長(zhǎng)1.8%至每平米296.9元/月，浦東以2.2%的漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑浦西的1.6%。
“未來(lái)6個(gè)月，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)有約60萬(wàn)平方米的新增面積入市，其中大部分位于核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，超過四成的面積已經(jīng)錄得預(yù)租簽約，我們預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)空置率的升幅將相當(dāng)有限?！敝x晨這樣解釋道。
部分二線城市寫字樓市場(chǎng)
因P2P洗牌恐引發(fā)變局
記者注意到，去年底北京國(guó)貿(mào)、燕莎也曾被曝出多家P2P退租，但由于一線城市對(duì)于網(wǎng)貸金融類租戶依賴度總體較小，相對(duì)受影響也有限。世邦魏理仕《2016年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》中指出，從一季度數(shù)據(jù)看，北京市場(chǎng)由于前期2008、2009年前后租約面臨重新續(xù)約，市場(chǎng)租賃活動(dòng)在供應(yīng)匱乏態(tài)勢(shì)下反而顯得較前幾季活躍；廣深市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，除傳統(tǒng)科技傳媒類租戶外，包租公司快速擴(kuò)張帶來(lái)的增量需求也有效帶動(dòng)了市場(chǎng)
真正會(huì)因?yàn)镻2P市場(chǎng)動(dòng)蕩洗牌而帶來(lái)寫字樓市場(chǎng)變局的很可能是包括長(zhǎng)三角在內(nèi)的二線城市?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，相較其他城市，上海非銀金融租戶占比較低，所以更能抑制風(fēng)險(xiǎn)。以2015年金融租戶寫字樓新增需求貢獻(xiàn)度而言，上海的P2P網(wǎng)貸占比不超過一半，而北京約占到了八成以上，廣州也在五成以上，長(zhǎng)三角更有不少二線城市的金融租戶新增需求明顯依賴于P2P，比如無(wú)錫、蘇州、南京、寧波等。其中，無(wú)錫寫字樓去年對(duì)P2P租戶的依存度高達(dá)70%左右。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，2016年P(guān)2P網(wǎng)貸行業(yè)將進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的整合調(diào)整期，增速勢(shì)必較2015年放緩，資質(zhì)不良的P2P公司的租賃違約風(fēng)險(xiǎn)堆積將成為這些市場(chǎng)需求的最大不確定性所在。
