原標(biāo)題：住宅土地使用權(quán)續(xù)期有望寫(xiě)入民法典
《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》近日正式發(fā)布，文件明確:研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
這一內(nèi)容的出臺(tái)釋放出怎樣的新信號(hào)？昨日，參與民法典編纂的中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新向新京報(bào)記者透露，涉及土地使用權(quán)續(xù)期內(nèi)容的物權(quán)法第一百四十九條將迎來(lái)修訂機(jī)會(huì)，修訂后的內(nèi)容將寫(xiě)入正在編纂的民法典。
法學(xué)界建議“一次取得永久使用”
今年4月，浙江溫州部分住宅土地使用權(quán)到期但房屋所有權(quán)未到期，市民在辦理交易時(shí)被告知土地續(xù)期需幾十萬(wàn)手續(xù)費(fèi)，引起一片嘩然。而物權(quán)法第一百四十九條僅規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，并未明確自動(dòng)續(xù)期如何續(xù)，以及是否需要交費(fèi)。針對(duì)溫州續(xù)期事件以及物權(quán)法的“留白”，法學(xué)界專家4月20日在中國(guó)人民大學(xué)開(kāi)研討會(huì)探討住宅土地使用權(quán)如何續(xù)期。
楊立新介紹，研討會(huì)上提出了關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的幾項(xiàng)意見(jiàn)：一、凡是不滿70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，到期后必須都續(xù)期到70年；二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期后，經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于這個(gè)權(quán)利是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，使這個(gè)權(quán)利變成一個(gè)永久性的建設(shè)用地使用權(quán)，國(guó)家不應(yīng)在續(xù)期時(shí)繼續(xù)收費(fèi)；三，到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)確定土地使用權(quán)人與國(guó)家作為土地所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要的、不是過(guò)高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定。
“中央對(duì)我們提出的意見(jiàn)非常重視，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，在完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)中作出了上述規(guī)定，提出研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。”楊立新認(rèn)為。
續(xù)期內(nèi)容修訂后或?qū)?xiě)入民法典
楊立新表示，意見(jiàn)的落實(shí)還需要經(jīng)歷立法修訂的過(guò)程，否則還是無(wú)法改變當(dāng)前《物權(quán)法》的規(guī)定，“立法修訂到審議通過(guò)，至少要經(jīng)過(guò)3年時(shí)間。”
修訂后的民法總則將在明年三月提交全國(guó)人民代表大會(huì)審議，目前已經(jīng)開(kāi)始修訂民法分則，物權(quán)法作為民法分則的一部分也將迎來(lái)修訂機(jī)會(huì)?！瓣P(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期的第一百四十九條內(nèi)容將會(huì)修訂，寫(xiě)進(jìn)民法典。”
他透露，修訂后的民法分則應(yīng)該會(huì)在2018年提出，其中包括物權(quán)法部分，或?qū)⒃?020年審議通過(guò)后實(shí)施。
■ 背景
多地曾現(xiàn)住宅土地“撞限”事件
據(jù)報(bào)道，最早出現(xiàn)土地“撞限”問(wèn)題的是深圳。2004年，隨著最早一批通過(guò)行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地(20年)陸續(xù)到期，深圳集中出現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)期滿問(wèn)題。深圳為此發(fā)布規(guī)定，提出按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期，其中一種延長(zhǎng)方式是在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期基礎(chǔ)上，減去已使用年期，在剩余的約定年期范圍內(nèi)，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%
青島也出現(xiàn)過(guò)類似事件。只有20年土地使用權(quán)的青島阿里山小區(qū)，2009年面臨到期，國(guó)土部門提出由業(yè)主按當(dāng)時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)折合約每平方米600元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交續(xù)期費(fèi)用，但未獲業(yè)主認(rèn)可。該事件目前尚無(wú)最新進(jìn)展。
今年4月，溫州陸續(xù)有市民在購(gòu)買二手房時(shí)辦完房產(chǎn)證更名后，卻因?yàn)橥恋刈C過(guò)期而無(wú)法完成交易。據(jù)媒體報(bào)道，這些市民被當(dāng)?shù)貒?guó)土部門告知，想續(xù)期需要繳納數(shù)十萬(wàn)元的出讓金。有人因此被銀行凍結(jié)60萬(wàn)元的購(gòu)房款。
■ 焦點(diǎn)
1 為何提出“自動(dòng)續(xù)期”？
楊立新解釋說(shuō)，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)有期限的用益物權(quán)，存在到期后的續(xù)期問(wèn)題，其他法律因此規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年期限到期后應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)續(xù)期，并交納續(xù)期的出讓金?！?/p>
楊立新介紹，在《物權(quán)法》制定過(guò)程中，城市居民反映強(qiáng)烈，擔(dān)心70年期限到期后，自己的權(quán)益會(huì)受到損害，甚至被趕出家門，流離失所，因此紛紛提出不同意見(jiàn)?！傲⒎C(jī)關(guān)為了解決這個(gè)問(wèn)題，在物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期的內(nèi)容，安定了民心。”
曾參與《物權(quán)法》起草的全國(guó)人大常委會(huì)法工委原民法室主任姚紅介紹“自動(dòng)續(xù)期”的立法用意時(shí)說(shuō)，考慮到住宅土地使用權(quán)涉及千千萬(wàn)萬(wàn)的百姓利益，以一個(gè)小區(qū)為例，土地使用權(quán)一旦到期，整個(gè)小區(qū)的居民都面臨著辦理續(xù)期的問(wèn)題，那么到時(shí)候排隊(duì)都排不過(guò)來(lái)。為了方便百姓，物權(quán)法第一百四十九條就規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，“意圖其實(shí)是不用老百姓都排隊(duì)去辦續(xù)期手續(xù)。”
2 產(chǎn)權(quán)到期后如何續(xù)期？
當(dāng)前已有個(gè)別地區(qū)發(fā)生“住宅土地使用權(quán)到期”的事件。
溫州上世紀(jì)90年代初，為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，市區(qū)按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇的方式給予辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額，這也是引發(fā)今年4月溫州發(fā)生“土地續(xù)期需交數(shù)十萬(wàn)元費(fèi)用”爭(zhēng)論的歷史原因。
楊立新說(shuō)，他們?cè)诶m(xù)期意見(jiàn)中提到，“凡是期限不夠70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，到期后必須都續(xù)期到70年，而70年使用權(quán)到期后將自動(dòng)續(xù)期，意思就是，這相當(dāng)于是一種無(wú)期限的物權(quán)。”也就是說(shuō)，老百姓一旦取得了70年的土地使用權(quán)，那么就相當(dāng)于永久使用，到期后自動(dòng)續(xù)期，成為永久性的建設(shè)用地使用權(quán)。
3 續(xù)期是否需另交費(fèi)用？
曾參與4月20日土地使用權(quán)續(xù)期研討會(huì)的北京市盛廷律師事務(wù)所主任畢文強(qiáng)提出，土地制度中確定的土地出讓金，是在使用之前一次性收取的費(fèi)用，本就有“透支性”的意味，在這種情況下，如果續(xù)期以后再續(xù)費(fèi)對(duì)于買受人而言有失公平，因此續(xù)期不應(yīng)再收費(fèi)。
楊立新表示，70年到期后，經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期取得永久性的建設(shè)用地使用權(quán)后，國(guó)家不應(yīng)在續(xù)期時(shí)繼續(xù)收費(fèi)，“我們建議，應(yīng)確定土地使用權(quán)人與國(guó)家作為土地所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要的、不是過(guò)高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定?！?/p>
■ 政策
《物權(quán)法》第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。（記者 趙實(shí)）
