在江蘇、浙江，看到農(nóng)村的房子真是漂亮。非常羨慕，如今城里也有了。
一條新聞嚇我一跳：
浙江麗水市蓮都區(qū)碧湖新城16畝低密項(xiàng)目擬出讓并支持“定制化”方案，正在進(jìn)行意向征集。地塊面向大眾出讓，可以單個(gè)業(yè)主拿地建房，也可多業(yè)主聯(lián)合競(jìng)買，建成后分別認(rèn)領(lǐng)房屋，辦理各自產(chǎn)權(quán)證，每套房子產(chǎn)權(quán)獨(dú)立；后續(xù)支持通過(guò)二手房轉(zhuǎn)讓方式出售給他人。
出讓流程分預(yù)申請(qǐng)、正式出讓。
在指定的土地單元內(nèi)，建設(shè)方式由業(yè)主“量體裁衣”。戶型上，可以選擇保持原有的兩戶布局，也可選擇將兩戶合并為一戶，自行設(shè)計(jì)施工。支持個(gè)性化定制建設(shè)方案，也可組團(tuán)設(shè)計(jì)和開發(fā)。項(xiàng)目西面河道拓寬，東面新建河道，地塊內(nèi)“7字型”道路及周邊配套道路等由政府配建。
可競(jìng)拍的業(yè)主無(wú)戶籍限制，多業(yè)主聯(lián)合沒(méi)有數(shù)量上限，每畝起拍價(jià)在200萬(wàn)至300萬(wàn)元，競(jìng)拍成功后無(wú)須通過(guò)成立公司的形式建房。
不經(jīng)過(guò)開發(fā)商，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)相當(dāng)于省下差價(jià)，還能根據(jù)意愿開發(fā)設(shè)計(jì)，這是當(dāng)今樓市環(huán)境下的創(chuàng)新探索，可以說(shuō)既有需求又有供給。
都開放到這個(gè)程度了。
這讓我想到我在全國(guó)人大會(huì)上的努力。
2006年底，趙智強(qiáng)在溫州的個(gè)人合作建房項(xiàng)目成功拿地后，2007年3月兩會(huì)期間，趙智強(qiáng)和蘇州俞偉、武漢連巨生一起到北京會(huì)合北京的孟憲生律師向兩會(huì)提議案，因?yàn)樵撛掝}在當(dāng)時(shí)還“比較敏感”，在屢次提案無(wú)果的情況下，趙智強(qiáng)不得已在博客上寫了一篇博文《人大代表，您在哪里》，呼吁人大代表伸出援手向兩會(huì)提議案支持個(gè)人合作建房。
我看了趙智強(qiáng)的博文后，認(rèn)為合作建房是一件利國(guó)利民的好事，于是主動(dòng)聯(lián)系了趙智強(qiáng)，向其無(wú)私地伸出了援助之手，而呼吁支持個(gè)人合作建房的建議也成為2007年兩會(huì)的正式議案。牽頭聯(lián)合30位全國(guó)人大代表向兩會(huì)正式遞交呼吁支持個(gè)人合作建房的議案。
對(duì)此，趙智強(qiáng)是感慨萬(wàn)千。
2012年3月，我再次遞交議案呼吁支持個(gè)人合作建房。
十一屆全國(guó)“兩會(huì)”即將閉幕，已在北京再度掀起個(gè)人合作建房熱潮的“中國(guó)個(gè)人合作建房破冰第一人”趙智強(qiáng)與我見面，通報(bào)了溫州合作建房的成功模式及北京合作建房的最新進(jìn)展情況。當(dāng)聽到趙智強(qiáng)介紹說(shuō)，北京個(gè)人合作建房現(xiàn)在已有1500多人在網(wǎng)上報(bào)名，最多的一天網(wǎng)上報(bào)名就達(dá)488人時(shí)，我由衷地表示高興和欣慰。
我在博客上表示：“有人覺(jué)得，單位自建房跟個(gè)人集資建房沒(méi)什么差別，實(shí)則不然。個(gè)人集資建房的跑政策，是建立在人人可以參與、人人平等的基礎(chǔ)上的；單位自建房雖然也算是合作建房，卻是建立在特殊單位的基礎(chǔ)上”
感謝郵箱，還保留我2012年所提的建議。
關(guān)于支持個(gè)人合作建房，保障“夾心層”住房問(wèn)題的建議
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，大量人口迅速集中于土地資源稀缺的中心城市，尤其是在大城市及特大城市。商品房?jī)r(jià)格持續(xù)攀升，越來(lái)越多的人無(wú)力購(gòu)房。
為解決城市低收入階層的住房問(wèn)題，國(guó)家前后建立了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策，試圖通過(guò)社會(huì)保障的方式來(lái)滿足低收入人群的住房愿望，并且取得了可喜的效果。但廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房并不面向城市中等收入人群供應(yīng)，他們又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買普通商品房，就此落入極為尷尬的境地，成為了“夾心層”。
所謂“夾心層”是指不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入水平的人群，又無(wú)力購(gòu)買商品房的城市中等收入的人群。雖然一些城市已經(jīng)開始通過(guò)建設(shè)公租房來(lái)滿足“夾心層”的住房需求，但由于公共資源限制，公租房的供應(yīng)也還遠(yuǎn)不能滿足夾心層需求。他們游離在住房保障體制之外，有無(wú)力在市場(chǎng)上取得適當(dāng)?shù)姆课荨?/span>
隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和人口結(jié)構(gòu)變化，中等收入水平的人群將會(huì)成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主力，因此解決他們的住房問(wèn)題是關(guān)鍵。
一、形成夾心層的原因
1、房?jī)r(jià)與收入差距過(guò)大。
這是形成“夾心層”住房問(wèn)題的直接原因。按照中國(guó)的金字塔式的收入結(jié)構(gòu)，“夾心層”群體的收入處于中低水平。但是面對(duì)日益上漲的房?jī)r(jià)，加上通貨膨脹壓力，而工資的相對(duì)縮水使他們面對(duì)商品房望而卻步。日益上升的居民房?jī)r(jià)收入比可清晰的說(shuō)明這一問(wèn)題，2010年城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比為8.76，比2009年上升了0.46，高出發(fā)達(dá)國(guó)家3至6倍。據(jù)研究稱，房?jī)r(jià)收入比保持在3～6較為合適，不宜超過(guò)7，而按照目前的房?jī)r(jià)收入比水平，直接后果就是85%的對(duì)新住宅有剛性需求的城鎮(zhèn)居民無(wú)力購(gòu)買商品房。
2、住房政策不健全。
目前，國(guó)家推行了廉租房、經(jīng)適房的供應(yīng)體系。但目前的以財(cái)政資金為主的住房保障體系只保證了低收入家庭和戶籍在當(dāng)?shù)氐闹械褪杖爰彝ィ鴮⒅械褪杖氲珶o(wú)本地戶籍人群和中等收入人群推向了商品房市場(chǎng)，置于住房保障之外。20多年住房商品化的發(fā)展，人均住房面積的增加以及住房自有率的提高，掩蓋了部分“夾心層”人群的居住狀況的惡化。
二、關(guān)于合作建房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)問(wèn)題
按照在溫州個(gè)人合作建房（溫州“理想佳苑”項(xiàng)目）的實(shí)踐證明，個(gè)人合作建房較房開公司的商品房將便宜40%以上，房開公司的以下四種支出，個(gè)人合作建房是完全可以免掉的：
1、融資成本。房開公司開發(fā)的錢并不全是自己的，一部分甚至大部分是靠融資的，一個(gè)項(xiàng)目一般會(huì)在3年建成，加上全部銷售完畢至少長(zhǎng)達(dá)五年以上，這融資成本將占10%甚至15%以上。
2、銷售成本。房開公司的廣告、策劃公司的費(fèi)用、銷售人員的提成、養(yǎng)活公司的一大幫人員等，將占10%以上。
3、公司利潤(rùn)。我們拋開暴利不說(shuō)，一般房開公司的利潤(rùn)至少會(huì)在20%以上，因?yàn)樗麄冃枰度氪罅康馁Y金及長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的風(fēng)險(xiǎn)。若低于20%的利潤(rùn)，他們是不會(huì)做的。
4、不可預(yù)見的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤并不敢保證竣工就銷售一空，萬(wàn)一積壓一、兩年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間怎么辦?所以制定房?jī)r(jià)時(shí)往往會(huì)加上10%，甚至更多。
三、解決“夾心層”住房問(wèn)題的措施
1、通過(guò)社會(huì)管理創(chuàng)新，鼓勵(lì)、支持和規(guī)范住房合作社的發(fā)展，通過(guò)居民的互助解決住房問(wèn)題，從而也消除商品住宅交易中存在的各種爭(zhēng)議與矛盾。建議盡快對(duì)《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》進(jìn)行修改，并將該辦法提升為條例，由國(guó)務(wù)院發(fā)布。
2、建立合作建房基金，鼓勵(lì)居民將資金投入到滿足基本居住需求的普通住宅的開發(fā)建設(shè)中，既可以疏通民間資金投資需求，有可以解決住宅建設(shè)資金問(wèn)題。在條件成熟的地區(qū)，選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、管理規(guī)范的信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行試點(diǎn)，在取得經(jīng)驗(yàn)后推廣。
在2012年4月11日，我收到了一位大學(xué)老師的來(lái)信。
葉局長(zhǎng)您好！
我叫汪建強(qiáng)，是山東工商學(xué)院的一名教師，去年獲批了一項(xiàng)國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目《非營(yíng)利組織與多元住房供應(yīng)體系構(gòu)建研究：基于國(guó)內(nèi)實(shí)證調(diào)查與中外比較的視角》。課題主要是研究國(guó)內(nèi)目前合作建房的現(xiàn)狀、問(wèn)題，并研究國(guó)外的非營(yíng)利組織進(jìn)行住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的情況，中外比較和借鑒，提出對(duì)我國(guó)非營(yíng)利組織參與住房制度建設(shè)的一些政策建議。我的這個(gè)課題能獲批，可能也說(shuō)明現(xiàn)在國(guó)家對(duì)這個(gè)問(wèn)題有所重視，希望能對(duì)合作建房事業(yè)有所研究和探索，或許十二五期間能有所動(dòng)作。
去年暑假我到溫州、廣州、武漢、北京四個(gè)城市走了走，分別跟各市的合作建房發(fā)起人見了面。在武漢跟連巨生先生見面時(shí)曾談到過(guò)您，但連先生說(shuō)近幾年他也沒(méi)做合作建房的事了，也很久沒(méi)跟您聯(lián)系了，當(dāng)時(shí)也就沒(méi)想到拜訪您。在溫州跟趙智強(qiáng)先生見面后，我就一直關(guān)注著他的進(jìn)展，包括他進(jìn)京發(fā)展合作建房的事情。今年二月底我去北京拜訪了二次房改的發(fā)起者李明先生、住建部原中國(guó)合作住宅促進(jìn)會(huì)副秘書長(zhǎng)卜樹仁先生，同他們探討了一些合作建房的情況。但三月份開學(xué)后，學(xué)校的事務(wù)有點(diǎn)多，沒(méi)能及時(shí)了解到您今年在兩會(huì)上提出的發(fā)展合作建房的提案，這確實(shí)是我的疏忽，這才找趙智強(qiáng)先生要到了您的聯(lián)系方式。
我現(xiàn)在承擔(dān)這個(gè)課題的研究有點(diǎn)擔(dān)心，怕自己的能力有限、做得不好，而您長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)我國(guó)的合作建房事業(yè)進(jìn)行了大量的研究，是這方面的專家，所以我不揣冒昧地與您聯(lián)系，希望能得到您的指導(dǎo)和幫助。今年暑假我還會(huì)出去調(diào)研，溫州的合作建房到時(shí)將交付使用，還有北京的合作建房到時(shí)會(huì)推進(jìn)到什么階段，我都會(huì)去實(shí)地考察的；如果您方便，我還會(huì)來(lái)武漢拜訪您，當(dāng)面向您請(qǐng)教！
我很希望能將這個(gè)課題認(rèn)真地做好，希望最終完成的課題研究報(bào)告能夠?yàn)槲覀兊暮献鹘ǚ渴聵I(yè)、住房改革事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一些促進(jìn)作用。
非常感謝您，葉局長(zhǎng)！
盼回音！
我應(yīng)邀把我的建議發(fā)給他。
沒(méi)有想到麗水先動(dòng)手。
