4月12日有媒體報(bào)道，武漢市商品房“以房換房”政策在硚口區(qū)率先落地，本批次推出108套房源，第一期活動(dòng)目前已進(jìn)入繳納購(gòu)房意向金及舊房評(píng)估階段，計(jì)劃于4月20日前全部完成。
“以房換房”是指購(gòu)房業(yè)主拿出手上原有住宅與意向購(gòu)買的商品房開發(fā)項(xiàng)目議價(jià)，原有住宅經(jīng)第三方市場(chǎng)評(píng)估后由區(qū)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)用于保障房使用，原住宅評(píng)估房款用于支付新房首付款或部分房款，即置換成功舊房和新房?jī)r(jià)格，將由交易雙方共同協(xié)商確認(rèn)新房?jī)r(jià)格按照售樓部市面上的價(jià)格確定所有折扣、優(yōu)惠等正常享受。
鄭州也啟動(dòng)二手住房收購(gòu)試點(diǎn)工作，試點(diǎn)期限2024年4月20日至6月30日，試點(diǎn)階段限額500套，若收購(gòu)套數(shù)已滿，則報(bào)名提前結(jié)束。換房群眾購(gòu)買新建商品住房總價(jià)款不低于二手住房收購(gòu)總價(jià)款。試點(diǎn)階段，二手住房產(chǎn)權(quán)人與新建商品住房買受人須為同一主體。到4月20日，二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)，半天登記房源近50套，占試點(diǎn)階段收購(gòu)計(jì)劃的約10%。
筆者認(rèn)為，這是做大保障房的最有效辦法，一舉而多贏。
首先，對(duì)有購(gòu)買改善型住房需求的人來(lái)說(shuō)，可以很快實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。只要舊房?jī)r(jià)格合理，花小錢，就可以實(shí)現(xiàn)住上大房子的人生目標(biāo)。
其次，對(duì)新樓盤投資者來(lái)說(shuō)，可以很快通過(guò)優(yōu)惠，在政府保障房政策的加持之下，減少存量，收回資金。
第三，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，可以很快完成保障房的建設(shè)任務(wù)。
各地都有保障房的建設(shè)任務(wù)，截至3月底，全國(guó)已有35個(gè)城市報(bào)送了今年首批保障性住房建設(shè)計(jì)劃和建設(shè)項(xiàng)目。
福州市首批配售型保障房——濱海雙龍新居項(xiàng)目正式啟動(dòng)申購(gòu)程序。這一項(xiàng)目?jī)?yōu)先保障住房困難和低收入群體，并面向普通工薪收入群體供應(yīng)，售價(jià)約為周邊普通商品房?jī)r(jià)的一半。
截至3月份，西安市已經(jīng)有4個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目達(dá)到建筑主體封頂階段，達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。2024年，西安市首批共10個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目開工建設(shè)，將提供住房1萬(wàn)套。今年1月份，廣州市首批配售型保障性住房動(dòng)工開建，全年計(jì)劃籌建配售型保障性住房1萬(wàn)套。2月底，杭州市西湖區(qū)2個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目開工，杭州市今年計(jì)劃籌建配售型保障性住房不少于6000套。
以西安市為例，目前申請(qǐng)配售型保障性住房必須有西安市戶籍且落戶滿3年。同時(shí)，家庭人均住房面積必須低于17平方米，且優(yōu)先保證低于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入52000元/年的家庭，以后會(huì)逐步擴(kuò)大到整個(gè)工薪群體。
當(dāng)然，除了“二手房——政府收購(gòu)——保障房”的路徑之外，還有“新房——政府收購(gòu)——保障房”的路徑。
比如重慶市租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)暨住房租賃基金首批收購(gòu)項(xiàng)目簽約儀式今年2月21日舉行。本次簽約的重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購(gòu)7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源，投入市場(chǎng)后將有效滿足廣大新市民青年人多層次住房租賃需求。因此，保障性住房不一定都要重新蓋。
第四，對(duì)大多數(shù)低收入者來(lái)說(shuō)，不是買新房或者買配售型保障房，而是需要廉租房。1999年第一次房改以來(lái)，保障房建的不多，供不應(yīng)求，而商品房賣不出去，能夠排上隊(duì)分到廉租房也不是一件容易得事情。因此，從2023年8月25日開始的第二次房改，是要求建立政府管保障房、市場(chǎng)管商品房的房地產(chǎn)新模式。
去年11月，位于昌平區(qū)和通州區(qū)的324套公租房將于本周啟動(dòng)配租。昌平區(qū)此次配租的房源共計(jì)267套，分布在9個(gè)公租房項(xiàng)目，均已具備入住條件。租金方面，月租金標(biāo)準(zhǔn)在26元/平方米至48元/平方米不等。其中租金最低的項(xiàng)目為地鐵南邵站附近的青秀尚城，36平方米小套型的月租金僅936元。
配租對(duì)象方面，在11月15日(含)前通過(guò)“三審兩公示”程序獲得公租房備案資格，且尚未配租、配售保障性住房的昌平區(qū)公租房輪候家庭都可以申請(qǐng)。配租家庭將被分為3組，第一組為城鎮(zhèn)社會(huì)救助人員家庭(城鎮(zhèn)低保家庭、低收入家庭、分散供養(yǎng)特困家庭)、患大病或做過(guò)大手術(shù)家庭、重度殘疾家庭；第二組為60周歲(含)以上老人家庭、2人及以上未成年子女家庭等；除第一、第二組外尚未配租配售保障性住房的輪候家庭為第三組。
通州區(qū)配租的是位于臺(tái)湖鎮(zhèn)的通州光機(jī)電公租房項(xiàng)目，房源共57套，月租金標(biāo)準(zhǔn)為35元/平方米。通州區(qū)此次將試點(diǎn)實(shí)時(shí)配租，申請(qǐng)家庭不用先登記再統(tǒng)一選房，可登錄系統(tǒng)直接選房。其中，60周歲(含)以上老人、計(jì)劃生育特殊困難家庭、2人及以上未成年子女及成年孤兒等類別的家庭優(yōu)先登記。
可見，保障房真的是多多益善。
“以房換房”政策的出現(xiàn)不禁讓我想起2012年時(shí)，我在最后一次當(dāng)全國(guó)人大代表，接受搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)采訪的場(chǎng)景。
第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議時(shí)期，房?jī)r(jià)及樓市調(diào)控等方面的話題是當(dāng)時(shí)的社會(huì)焦點(diǎn)。針對(duì)當(dāng)時(shí)樓市的“三限”（即限購(gòu)、限貸、限價(jià)）所產(chǎn)生的問(wèn)題，我提出了“三分法”的建議。
2012年搜狐網(wǎng)采訪
“三分法”解決房屋分配矛盾，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是把人群分為三類。
第一個(gè)三分之一，也就是低收入人群，住進(jìn)保障性住房，廉租房等等。這些房子不需要太大，但是可以滿足低收入人群的日常基本需要。這部分保障性住房需要政府來(lái)大力扶持。
第二個(gè)三分之一，是中等收入的人群。這些人群包括白領(lǐng)、單身以及剛結(jié)婚的小夫妻等，他們的收入并不是過(guò)低，他們沒有資格申請(qǐng)廉租房，但是攢錢買房需要一定的時(shí)間，因此應(yīng)該有一些小區(qū)整體的住房全部用來(lái)租賃給這類人群。這些住房可以在城市的中心區(qū)域，但是面積不需要很大，30到70平方米即可，等這些人群可以買得起自己的房子，再將房子轉(zhuǎn)給下一批類似人群。這一類租賃房的提供，就需要企業(yè)來(lái)幫忙出力。
最后三分之一的人群，就是高收入人群。這類人群年齡大多在四五十歲，他們的收入有能力買得起房子。只要政府適當(dāng)?shù)恼{(diào)控房?jī)r(jià)，將房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理的價(jià)位，就會(huì)帶來(lái)收益。
總的來(lái)說(shuō)，“以房換房”政策不僅能促進(jìn)市場(chǎng)活性，為整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)作帶來(lái)積極影響，更在社會(huì)保障方面發(fā)揮更大的積極意義?，F(xiàn)在看來(lái)，2012年提出的“三分法”夢(mèng)想有望能夠?qū)崿F(xiàn)了。
