汽車以舊換新的歷史可以追溯到較早的時期，為了全面實施家電下鄉(xiāng)和汽車、摩托車下鄉(xiāng)，2009年5月，我國出臺了以舊換新的政策，對汽車和家電進行以舊換新，通過財政補貼這一政策工具來促進消費。
2009年7月13日，財政部和商務部聯(lián)合發(fā)布了《汽車以舊換新實施則》。這標志著汽車以舊換新政策進入了實質性的操作階段。
從2009年到2011年，中央及地方財政的補貼金額達到了約375億元。這一政策有效地促進了汽車消費，實現(xiàn)了家電銷量的大幅增長，銷售額達到了3420億元，相當于財政資金撬動了9.1倍的家電銷售規(guī)模。
2023年12月召開的中央經濟工作會議和今年2月召開的中央財經委員會第四次會議，都對“大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新”進行了部署，進一步推動了汽車以舊換新政策的深化和擴大。
據中國汽車工業(yè)協(xié)會（中汽協(xié)）發(fā)布的最新數據顯示，今年一季度汽車產銷累計完成660.6萬輛和672萬輛，同比分別增長6.4%和10.6%，創(chuàng)下了自2019年以來的新高。
新能源汽車產銷分別達到了211.5萬輛和209萬輛，同比分別增長28.2%和31.8%，市場占有率達到了31.1%。
一季度汽車出口99.4萬輛，同比增長70.6%。其中，新能源汽車出口更是達到了24.8萬輛，同比增長高達110%。
相對而言，房屋以舊換新出現(xiàn)的晚一些。
據不完全統(tǒng)計，到2023年11月，已有徐州、淄博、南京、濟南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動。
在2023年10月20日正式啟動的寧波市住房“換新購”活動中，就有首批34個樓盤加入“買新賣舊”。江蘇連云港市在10月17日發(fā)布的《關于進一步促進住房消費活躍房地產市場的通知》中提出，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構為參與“換新購”的購房者提供專屬房源和優(yōu)惠方案。
今年4月12日有媒體報道，武漢市商品房“以房換房”政策在硚口區(qū)率先落地，本批次推出108套房源，第一期活動進入繳納購房意向金及舊房評估階段，于4月20日前全部完成。
“以房換房”是指購房業(yè)主拿出手上原有住宅與意向購買的商品房開發(fā)項目議價，原有住宅經第三方市場評估后由區(qū)國有企業(yè)收購用于保障房使用，原住宅評估房款用于支付新房首付款或部分房款，即置換成功舊房和新房價格，將由交易雙方共同協(xié)商確認新房價格按照售樓部市面上的價格確定所有折扣、優(yōu)惠等正常享受。
鄭州也啟動二手住房收購試點工作，試點期限2024年4月20日至6月30日，試點階段限額500套，若收購套數已滿，則報名提前結束。換房群眾購買新建商品住房總價款不低于二手住房收購總價款。試點階段，二手住房產權人與新建商品住房買受人須為同一主體。
到4月20日，二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點工作正式啟動，半天登記房源近50套。
這是實施房地產新模式、做大保障房最有效辦法，一舉而多贏。
首先，對有購買改善型住房需求的人來說，可以很快實現(xiàn)目標。只要舊房價格合理，花小錢，就可以實現(xiàn)住上大房子的人生目標。
其次，對房地產投資者來說，可以很快通過優(yōu)惠，在政府保障房政策的加持之下，減少存量，收回資金。
第三，對政府來說，可以很快完成保障房的建設任務。各地都有保障房的建設任務，截至3月底，全國已有35個城市報送了今年首批保障性住房建設計劃和建設項目。
福州市首批配售型保障房——濱海雙龍新居項目正式啟動申購程序。這一項目優(yōu)先保障住房困難和低收入群體，并面向普通工薪收入群體供應，售價約為周邊普通商品房價的一半。
截至3月份，西安市已經有4個配售型保障性住房項目達到建筑主體封頂階段，達到準現(xiàn)房狀態(tài)。2024年，西安市首批共10個配售型保障性住房項目開工建設，將提供住房1萬套。今年1月份，廣州市首批配售型保障性住房動工開建，全年計劃籌建配售型保障性住房1萬套。2月底，杭州市西湖區(qū)2個配售型保障性住房項目開工，杭州市今年計劃籌建配售型保障性住房不少于6000套。
以西安市為例，目前申請配售型保障性住房必須有西安市戶籍且落戶滿3年。同時，家庭人均住房面積必須低于17平方米，且優(yōu)先保證低于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入52000元/年的家庭，以后會逐步擴大到整個工薪群體。
當然，除了“二手房——政府收購——保障房”的路徑之外，還有“新房——政府收購——保障房”的路徑。
去年12月中旬，摩根大通朱海斌呼吁：新房在建面積仍超過50億平米，相當于超過5年的年銷售量，所以房地產尤其是商品房供需的調整仍然會持續(xù)一段時間。呼吁政府在保障房領域進一步加大力度，比如，政府通過“集采”的形式，將商品房轉換成保障房。保障房投資可以對沖房地產市場風險，同時可以加速商品房市場的去化周期。
重慶市租賃住房貸款支持計劃試點暨住房租賃基金首批收購項目簽約儀式今年2月21日舉行。本次簽約的重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購7個項目，合計4207套房源，投入市場后將有效滿足廣大新市民青年人多層次住房租賃需求。
因此，保障性住房不一定都要重新蓋。
第四，對大多數低收入者來說，不是買新房或者買配售型保障房，而是需要廉租房。1999年第一次房改以來，保障房建的不多，供不應求，而商品房賣不出去，能夠排上隊分到廉租房也不是一件容易得事情。因此，從2023年8月25日開始的第二次房改，是要求建立政府管保障房、市場管商品房的房地產新模式。
去年11月，位于昌平區(qū)和通州區(qū)的324套公租房將于本周啟動配租。
昌平區(qū)此次配租的房源共計267套，分布在9個公租房項目，均已具備入住條件。租金方面，月租金標準在26元/平方米至48元/平方米不等。其中租金最低的項目為地鐵南邵站附近的青秀尚城，36平方米小套型的月租金僅936元。
配租對象方面，在11月15日(含)前通過“三審兩公示”程序獲得公租房備案資格，且尚未配租、配售保障性住房的昌平區(qū)公租房輪候家庭都可以申請。配租家庭將被分為3組，第一組為城鎮(zhèn)社會救助人員家庭(城鎮(zhèn)低保家庭、低收入家庭、分散供養(yǎng)特困家庭)、患大病或做過大手術家庭、重度殘疾家庭；第二組為60周歲(含)以上老人家庭、2人及以上未成年子女家庭等；除第一、第二組外尚未配租配售保障性住房的輪候家庭為第三組。
通州區(qū)配租的是位于臺湖鎮(zhèn)的通州光機電公租房項目，房源共57套，月租金標準為35元/平方米。通州區(qū)此次將試點實時配租，申請家庭不用先登記再統(tǒng)一選房，可登錄系統(tǒng)直接選房。其中，60周歲(含)以上老人、計劃生育特殊困難家庭、2人及以上未成年子女及成年孤兒等類別的家庭優(yōu)先登記。
然而，“房屋以舊換新”政策在實施過程中也面臨一些挑戰(zhàn)和痛點。首先，舊房源的估價問題是一個關鍵難點，需要確保評估的公正性和準確性。其次，如何在當前市場環(huán)境下加速舊房的出售也是一個重要問題。此外，國資收購舊房需要確保資金的穩(wěn)健性，避免給財政帶來過大壓力。最后，舊房源的后續(xù)利用問題也需要考慮，以避免資源浪費和環(huán)境污染。
這些問題必須克服，我國困難群體比較多，保障房多多益善。
這讓我想起2012年我在最后一次當全國人大代表，接受搜狐焦點網采訪時提的“房改三個三分之一”。
今日（2012年3月5日）第十一屆全國人民代表大會第五次會議在京啟幕。房價及樓市調控等方面話題的依然是代表們以及購房者最為關心的。今日，搜狐焦點網也專訪到了全國人大代表、湖北省統(tǒng)計局副局長葉青，他對于目前樓市的“三限”即限購、限貸、限價、所產生的問題提出了“三分法”的建議。
全國人大代表、湖北省統(tǒng)計局副局長葉青接受搜狐焦點網專訪
“三分法”解決房屋分配矛盾
葉青表示，目前國家對于樓市的“三限”即限購、限貸、限價過于的嚴苛。葉代表建議，我國應該學習發(fā)達國家一樣，把人群分為三類。
第一個三分之一，也就是低收入人群，住進保障性住房，廉租房等等。這些房子不需要太大，但是可以滿足低收入人群的日?；拘枰＿@部分保障性住房需要政府來大力扶持。
第二個三分之一，是中等收入的人群。這些人群包括白領、單身以及剛結婚的小夫妻等，他們的收入并不是過低，他們沒有資格申請廉租房，但是攢錢買房需要一定的時間，因此應該有一些小區(qū)整體的住房全部用來租賃給這類人群。這些住房可以在城市的中心區(qū)域，但是面積不需要很大，30到70平方米即可，等這些人群可以買得起自己的房子，再將房子轉給下一批類似人群。這一類租賃房的提供，就需要企業(yè)來幫忙出力。
最后三分之一的人群，就是高收入人群。這類人群年齡大多在四五十歲，他們的收入有能力買得起房子。只要政府適當的調控房價，將房價回歸到一個合理的價位，就會帶來收益。
現(xiàn)在看來，這個夢想終于可以實現(xiàn)了。
