28日下午，參加了武漢市工商銀行的一個房地產(chǎn)論壇，要求講15分鐘，講不透，分享如下：
一、2015-2023年的房地產(chǎn)周期
2015年12月，房價最低。
2016年房價暴漲。高峰時爆出5-6萬元的“茶水費”
2016年12月，中央經(jīng)濟工作會首次提出了堅持“房住不炒”的定位之后，政府堅持完善住房保障和住房市場“兩個體系”，通過穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期等措施，促使住房回歸民生屬性。
2021年12月，中央經(jīng)濟工作會議，一方面繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位。另一方面，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”。房地產(chǎn)行業(yè)的變革期已經(jīng)到來。
2022年3月1日，鄭州改善型住房，4月29日，全國實施。
2022年12月，中央經(jīng)濟工作會議指出：“消除多年來‘高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)’發(fā)展模式弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！睆娬{(diào)房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱，2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.3萬億元，占GDP的6.1%。
二、724會議是房地產(chǎn)重大轉(zhuǎn)折點
去年有點透支，三次大調(diào)控，15萬億以上。
今年一季度數(shù)字可以，三個月沒有大動作。
7月18日，上半年數(shù)字不理想。
7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。
首要的就是要激活金融市場，使其保持活躍的市場溫度，這對提振社會經(jīng)濟發(fā)展信心有益，也對金融端發(fā)力推動GDP較快增長有利。
穩(wěn)定匯率。地方債化解方案。最重要變化——房地產(chǎn)。
本次關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容區(qū)別于一季度政治局會議。
首先，房地產(chǎn)風險排在首位，表明重要性。
其次，刪除了“房住不炒”的表述，改為“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，表明“供求失衡”已成為管理層對房地產(chǎn)市場最關(guān)心的問題，而不再是“房住不炒”。
最后，后續(xù)穩(wěn)地產(chǎn)具體工作中“積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”仍將是重心，但不應過分解讀為新一輪“棚改貨幣化”。
10月30日中央金融工作會議增加保障性住房，三大工程
效果：央視新聞：房地產(chǎn)市場需求較2022年有較明顯的回升。1-11月，全國二手房成交量和新建商品房銷售面積，同比增長6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，同比提高約10個百分點，部分主要城市二手房成交量占比甚至超過50%。
深圳市：11月，全市一手住宅成交2773套，同比增長7%，環(huán)比增長4.5%；二手住宅成交3133套，同比增長44.5%，環(huán)比增長12.9%。一手住宅成交量創(chuàng)5個月新高，二手住宅成交量創(chuàng)7個月新高。
上證報：上海市宣布優(yōu)化住房信貸政策并調(diào)整普通住房標準后的新政實施首日（12月15日），二手房成交套數(shù)662套。較11月日平均水平高出約40%，新建商品房成交736套，較12月14日增加26.2%，高于近一周平均水平36.3%。
北京商報：14日，北京調(diào)整優(yōu)化住房政策，涉及降低首付款比例、延長貸款年限、下調(diào)房貸利率、優(yōu)化普宅標準等，力度之大，超出市場預期。有人兩天賣了20多套，全員取消年底休假更是常態(tài)。受新政影響，北京新房市場年末“翹尾”成為眾多一線營銷人員的一致判斷。
京滬兩地還對普通住房認定標準進行了優(yōu)化，讓更多的住房可以納入到普通住房范圍，使更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時的稅收優(yōu)惠政策。調(diào)整后，北京普宅占比提高至7成左右，上海普宅占比超過8成。
以北京市某項目為例，12月18日開盤30分鐘就售出318套房，半個小時的銷售金額或達17億元。售樓處的工作人員表示，在新政發(fā)布后，有樓盤需要限流，客戶不預約可能會空跑。
12月24日，深鐵置業(yè)前海時代·尊府開啟線上選房，僅用6小時，270套約189㎡-249㎡的大平層全部售罄，銷售額達57.38億元，實現(xiàn)“日光”。這已經(jīng)是今年以來，深圳樓市的第四個“日光”盤。
今年以來，保交樓項目加快建設(shè)交付。數(shù)據(jù)顯示，截至目前（12月25日），350萬套保交樓項目已實現(xiàn)交付超268萬套，交付率超76%。保交樓還帶動了房屋竣工面積明顯增長，房屋陸續(xù)交付，對化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛起到了積極效果。
三、中國將推動新一輪“房改”
8月25日國務院常務會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》文件（國發(fā)【2023】14號文，以下簡稱“14號文”），近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構(gòu)。
“14號文”提出了保障性住房建設(shè)和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執(zhí)行辦法由各地城市政府制定。
“14號文”明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
2012年當全國人大代表時，我建議住房制度三個三分之一：三分之一住低租房或者免租房，三分之一市租房，三分之一商品房，看來有希望。
新一輪保障性住房建設(shè)啟動，保障誰？怎么保？誰來建？新華社 2023-12-21
商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動”存在一長一短的情況，保障性住房建設(shè)相對滯后，將保障性住房建設(shè)，分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房，按保本微利原則配售。
以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房，其重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫(yī)護人員等這“兩類群體”。有條件的地方可以逐步覆蓋其他群體。
部分城市個別區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，可充分利用依法收回的已批未建土地、司法處置的住房和土地等建設(shè)籌集配售型保障性住房，避免閑置浪費。與此同時，涉及土地、財稅、金融等配套政策已在陸續(xù)出臺。
實施嚴格的封閉管理，禁止違規(guī)將新建的配售型保障性住房變更為商品住房流入市場。
采用“新房新政策，老房老辦法”的原則，保障性住房政策實施前已配售的共有產(chǎn)權(quán)住房、人才房等，將繼續(xù)執(zhí)行原有政策。
摩根大通朱海斌：新房在建面積仍超過50億平米，相當于超過5年的年銷售量，所以房地產(chǎn)尤其是商品房供需的調(diào)整仍然會持續(xù)一段時間。呼吁政府在保障房領(lǐng)域進一步加大力度，比如，政府通過“集采”的形式，將商品房轉(zhuǎn)換成保障房。保障房投資可以對沖房地產(chǎn)市場風險，同時可以加速商品房市場的去化周期。
四、2357房地產(chǎn)新模式
11月9日，楚商校友經(jīng)濟論壇。萬通集團創(chuàng)始人、御風集團董事長馮侖的講演。
他強調(diào)，現(xiàn)在進入的是后開發(fā)時代，也是非住宅開發(fā)時代，一共7大類產(chǎn)品：商業(yè)、辦公、酒店度假、教育研發(fā)、醫(yī)療健康、物流倉儲、政府物業(yè)，這7類產(chǎn)品都是房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變的風口產(chǎn)品，無論是做資產(chǎn)管理、運營、開發(fā)，都會帶來更好的收益。
御風集團主要聚焦四大產(chǎn)品，即健康公寓、療愈酒店、大健康產(chǎn)業(yè)園、健康生活館。
我是正和島藍色島鄰，時常在正和島看到他的觀點。是地產(chǎn)界思想家、商界哲人、暢銷書《野蠻生長》《理想豐滿》《行在寬處》作者。
我們來解讀一下。一是房地產(chǎn)分為兩類：出租與銷售。
2021年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和公有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批等5大方面，全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)的市場租賃住房的租金。
新華網(wǎng)、自如研究院：《2023中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》發(fā)布。受城市住房租賃市場供需變化的影響，城市分散式個人業(yè)主和城市集中式機構(gòu)業(yè)主，當前開啟了房屋“新出租”時代。7成業(yè)主愿意把房子托管給長租機構(gòu)；5成業(yè)主選擇先改造再出租；出租過程中城市業(yè)主們看重定制化的出租收益方案等。
二是需求分為三類：剛需型住房、改善型住房、享受型住房。
比如，大平層、別墅、第四代住宅，三避（暑、寒、霾），就屬于享受型住房。第四代住宅：茅草房，磚瓦房，電梯房。
中法生態(tài)城已在武漢率先開展第四代住宅“先行先試”工作。屆時，戶戶陽臺皆綠色，家家都有大庭院，人人生活在“氧吧”里。
第四代住房又稱為立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品，空中花園是其最突出的特點。
低碳、綠色建筑成為發(fā)展趨勢，將庭院、花園與現(xiàn)代高層建筑相結(jié)合的第四代住房應運而生。
中法生態(tài)城已對空中花園的高度、外挑尺寸、開敞面、綠化、覆土厚度等設(shè)計提出具體管控要求。空中花園可理解為“花園陽臺”，“花園陽臺”高度不小于兩層住宅層高，即不小于5.6米，向外挑出不大于6米；綠化靠外側(cè)種植，凈寬不小于0.6米，讓城市看得見綠；覆土厚度不小于0.5米，可種植低矮灌木和少量喬木。
為鼓勵開發(fā)商參與試點，空中花園不計入容積率，綠化面積的20%可計入項目綠地率和綠地面積。目前，首個試點項目已在武漢城建金地?和悅G地塊啟動。
中法生態(tài)城是湖北省近零碳城鎮(zhèn)試點示范項目，綠色建筑比例為100%。按照2017年獲批的總體規(guī)劃要求，轄區(qū)住宅建筑高度按75米、56米、24米3個梯度進行控制，低高度、低密度的建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合第四代住宅，讓城市變森林，是對城市可持續(xù)發(fā)展的又一次探索。要實現(xiàn)雙碳目標。
見縫插綠，上海新建立體綠化超百萬平方米。城市新綠化，雙碳。
三是建立五房體系：免租房、廉租房、保障性住房、市租房、商品房。
法國的“廉租房”不僅發(fā)展早，數(shù)量也驚人。全法國大約有1/4的人住在“廉租房”里。由于法國購置房屋的貸款難求，利率高、財產(chǎn)稅也高，所以很多人不買房，拿著政府補助住進“廉租房”后，就不再搬出。
昌平區(qū)此次配租的房源共計267套，分布在9個公租房項目，均已具備入住條件。租金方面，月租金標準在26元/平方米至48元/平方米不等。其中租金最低的項目為地鐵南邵站附近的青秀尚城，36平方米小套型的月租金僅936元。配租對象方面，分為3組，第一組為城鎮(zhèn)社會救助人員家庭(城鎮(zhèn)低保家庭、低收入家庭、分散供養(yǎng)特困家庭)、患大病或做過大手術(shù)家庭、重度殘疾家庭；第二組為60周歲(含)以上老人家庭、2人及以上未成年子女家庭等；除第一、第二組外尚未配租配售保障性住房的輪候家庭為第三組。
武漢2017年起，有大學生保障房，就是如此：在特定的樓盤，比如漢口北長江青年城，大學畢業(yè)生按照市價八折買房或者租房，賣的時候也是八折賣給開發(fā)公司。
四是非住宅有7大類產(chǎn)品：商業(yè)、辦公、酒店度假、教育研發(fā)、醫(yī)療健康、物流倉儲、政府物業(yè)。
物流地產(chǎn)值得一說。鄂州花湖機場現(xiàn)在已經(jīng)開通44條國內(nèi)貨運航線，10條國際貨運航線，會成為國內(nèi)電商、跨境電商的基地，以機場為中心，以5-10公里為半徑畫圈，是物流倉儲基地，噪音大也不適合居住。
五、明年將會加大宏觀調(diào)控措施
12月8日中共中央政治局會議、11-12日中央經(jīng)濟工作會議召開，分析研究2024年經(jīng)濟工作，就是一個更為重要的會議。明年經(jīng)濟工作的“十個要”：
要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破，強化宏觀政策逆周期和跨周期調(diào)節(jié)。2024年重點在“加大宏觀調(diào)控力度”，“統(tǒng)籌高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全，切實增強經(jīng)濟活力、防范化解風險、改善社會預期，鞏固和增強經(jīng)濟回升向好態(tài)勢，持續(xù)推動經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長”。表明2024年以財政擴張、貨幣寬松、優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控、活躍資本市場等為代表的政策力度有望加碼。
2021和2022年12月中央政治局會議確定的政策總基調(diào)均為“堅持穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進”，今年則更強調(diào)“穩(wěn)”，到更強調(diào)“進”和“立”，傳遞出更為積極的政策信號。
就是要確立更適宜的目標、出臺更統(tǒng)一的政策，通過發(fā)展來解決穩(wěn)定問題。有點像足球中的“以攻為守”，而不是一味防守，進球是最大的防守。
“以進促穩(wěn)”的提法，之前在中央會議層面出現(xiàn)的頻率不高，如2022年1月的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上央行表示，“在經(jīng)濟下行壓力根本緩解之前，‘進’要服務于‘穩(wěn)’，不利于穩(wěn)的政策不出臺，有利于穩(wěn)的政策多出臺，做到‘以進促穩(wěn)’”。2022年1月光明日報發(fā)文指出，“黨的十八大以來，我們始終堅持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，穩(wěn)字當頭，以穩(wěn)求進，以進促穩(wěn)”。
關(guān)于“先立后破”，在中央層面曾多次出現(xiàn)過。如2021年的中央經(jīng)濟工作會議指出“必須堅持穩(wěn)中求進，調(diào)整政策和推動改革要把握好時度效，堅持先立后破、穩(wěn)扎穩(wěn)打”。
此前“先立后破”的提法，主要針對的是能源結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)在延伸到經(jīng)濟新舊動能、房地產(chǎn)發(fā)展模式等。在新機制正式成型之前，原有的模式還將運行一段時間。
重點在于五力：宏觀政策合力，科技創(chuàng)新引領(lǐng)力，改革開放活力，拉動內(nèi)需動力，政策落實力。
12月21日至22日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議透露玄機。在部署2024年房地產(chǎn)相關(guān)工作時，會議指出，重點要做好兩件事：一是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，二是構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
穩(wěn)定房地產(chǎn)政策或從三方面發(fā)力。
一是2024年核心城市將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。
青島、唐山、鄭州等重點二線城市密集全面取消限購，明年這一范圍還將繼續(xù)擴大。2024年，各地有望進一步加大對首套和改善性住房的支持力度。例如繼續(xù)下調(diào)首套和二套房首付比例、房貸利率等，降低民眾購房、換房門檻。
二是穩(wěn)妥處置房企風險，做好“保交樓”。
房地產(chǎn)風險主要體現(xiàn)在房企債務化解和新房保交付等方面。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。
近期有報道稱央行等三部門召開金融機構(gòu)座談會，重點提出了“三個不低于”指標要求(各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速)，同時，房企“第二支箭”融資持續(xù)獲得支持，多家上市房企完成股權(quán)融資。
“三個不低于”等政策若能實質(zhì)性落地將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境。“保交樓”資金和配套舉措亦有望進一步跟進，推動化解項目交付風險。
房屋交付風險發(fā)生的根源在于預售制度。2024年，將進一步加強預售資金監(jiān)管，全面嚴肅預售資金?？顚Ｓ迷瓌t和按照預售資金管理辦法來規(guī)范。12月22日，北京市擬將商品房預售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ谩闭{(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、?？顚Ｓ?、核定支出、違規(guī)追責”。引入市住房資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務承擔部門，發(fā)揮其獨立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢，強化對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，確保對預售資金監(jiān)管新的要求落實到位。
三是重拳整治房地產(chǎn)市場秩序。這是希望房地產(chǎn)市場回暖是以秩序穩(wěn)定為前提的，否則秩序混亂下的回暖會出現(xiàn)新的風險。
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。
構(gòu)建新模式包括要素聯(lián)動新機制、房屋全生命周期基礎(chǔ)性制度、三大工程建設(shè)、建好房子等內(nèi)容。當前房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨創(chuàng)造新賽道的發(fā)展機遇，而要真正走向這條新賽道，關(guān)鍵點在于建設(shè)好房子。
“好房子”供給量增加一方面意味著供需的匹配度會更高，另一方面也將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場超調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，“有利因素”正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場有望逐步實現(xiàn)筑底企穩(wěn)。
全面推進預售和現(xiàn)售并存的開發(fā)銷售新模式，逐漸向現(xiàn)售模式轉(zhuǎn)型，徹底解決預售制下保交樓等問題，也是房地產(chǎn)新模式的重要組成部分。
最新數(shù)據(jù)：
——保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”正在推進。截至今年11月底，全國城中村改造入庫項目406個，預計總投資1.8萬億元。
深圳市：首批配售型保障性住房建設(shè)12月28日集中開工。本次集中開工共有13個配售型保障性住房項目，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設(shè)面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計1萬余套，項目周邊交通、教育、商業(yè)等配套較為完善。 “十四五”以來，深圳已建設(shè)籌集了各類保障性住房約49萬套（間），其中，2023年建設(shè)籌集了18.9萬套（間）。
目前大部分城市已按要求報送了明年的建設(shè)計劃和建設(shè)項目，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在會同有關(guān)部門督促地方將建設(shè)項目落實到具體建設(shè)地塊，同時做好后續(xù)項目儲備。
我國城鎮(zhèn)住房存量目前已超過300億平方米，且在以每年8億至10億平方米的速度增加。中長期來看，每年即使按照存量1.5%的折舊率，也需新建4.5億至5億平方米住房替換待拆建的老舊危住房。
——“租購并舉”，今年全國籌集建設(shè)保障性租賃住房已完成約200萬套（間）。近兩年來各地已完成保障性租賃住房投資超過6000億元，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。
——一系列新制度正在探索之中，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老金、保險三項制度，研究建立城市設(shè)計管理制度等。
