周五上午，在武大一個(gè)培訓(xùn)班講《中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)研判》，分析了一些思路。
01
一、房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的提出
為什么提出房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式？
2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，一方面繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位。另一方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”。房地產(chǎn)行業(yè)的變革期已經(jīng)到來(lái)。
2022年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“消除多年來(lái)‘高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)’發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。”
首先，與2021年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑、企業(yè)違約增加、爛尾項(xiàng)目出現(xiàn)有關(guān)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，從2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)了20多個(gè)月的大幅度下行。2022年，全年商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為-24.3%和-26.7%，土地購(gòu)置面積和房屋新開工面積同比增速分別為-53.4%和-39.4%；同時(shí)，根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2021年到2022年，我國(guó)房企境內(nèi)債務(wù)違約日債券余額規(guī)模和展期債券數(shù)量分別從 210億元、15只增長(zhǎng)到1884億元、114只；2022年還出現(xiàn)了一些停工爛尾項(xiàng)目。
2023年3月3日，時(shí)任中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝在回答記者提問(wèn)時(shí)指出：“我們推出了3500億保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立了2000億保交樓貸款支持計(jì)劃、1000億租賃住房貸款支持計(jì)劃。”可見，本次房地產(chǎn)市場(chǎng)下行幅度比較大、歷時(shí)較長(zhǎng)，也暴露出來(lái)了一些問(wèn)題。
其次，與調(diào)控周期失靈有關(guān)。
過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾經(jīng)歷過(guò)如2008年、2014年等年份商品房銷售面積和銷售額的負(fù)增長(zhǎng)。但是那時(shí)只要放松調(diào)控政策，市場(chǎng)馬上反彈。本次市場(chǎng)下行，政府在2021年10月開始改變金融政策，2022年各地方政府出臺(tái)了300多項(xiàng)放松調(diào)控的政策，購(gòu)房按揭貸款利率已降到歷史低點(diǎn)，但市場(chǎng)仍在底部徘徊。
再次，與貫徹新發(fā)展理念有關(guān)。
2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)首次提出了堅(jiān)持“房住不炒”的定位之后，政府堅(jiān)持完善住房保障和住房市場(chǎng)“兩個(gè)體系”，通過(guò)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期等措施，促使住房回歸民生屬性（與今年的商品屬性相對(duì)應(yīng)）。
最后，與我國(guó)所處的新發(fā)展階段有關(guān)。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去高速增長(zhǎng)，依托于四大紅利：一是停止福利分房帶來(lái)的釋放市場(chǎng)需求的政策紅利，二是人口和城鎮(zhèn)化的紅利，三是流動(dòng)性充裕的貨幣紅利，四是經(jīng)濟(jì)高速度增長(zhǎng)的紅利。
經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，目前城鎮(zhèn)住房補(bǔ)欠賬任務(wù)基本完成，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)38.6平方米；勞動(dòng)年齡人口占比自2012年起已開始下降，城鎮(zhèn)新增常住人口從2018年之前的年均超過(guò)2000萬(wàn)人下降到2022年的646萬(wàn)人；我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要適應(yīng)新時(shí)期特點(diǎn)的發(fā)展模式。
02
房地產(chǎn)業(yè)舊發(fā)展模式。
第一，單一的土地供給模式尚待優(yōu)化。
目前城市政府仍是我國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)的絕對(duì)主體。單一的土地供給來(lái)源，不斷推高土地價(jià)格，進(jìn)一步加大了房?jī)r(jià)上漲和市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。供地價(jià)格方面，“價(jià)高者得”的“招拍掛”出讓方式給地價(jià)上升創(chuàng)造條件。2020年22個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、杭州、成都、寧波和廈門的樓面地價(jià)與商品住宅銷售價(jià)格之比分別為76%、52%、59%、56%和53%。2010年—2021年間，百城住宅類用地樓面地價(jià)增加了2.3倍，而同期住宅銷售均價(jià)僅增加0.7倍。
供地規(guī)模方面，人地房掛鉤失衡，部分熱點(diǎn)城市用地供應(yīng)偏少，推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)，同時(shí)也有一些城市供應(yīng)量過(guò)大造成庫(kù)存過(guò)多。
第二，“四重四輕”的住房供給模式不平衡。
一是重售輕租。子女教育、居住證辦理等方面的租購(gòu)不同權(quán)又使部分租戶不得不選擇提前購(gòu)房。
二是重新輕舊。我國(guó)住房政策對(duì)老舊住宅維修養(yǎng)護(hù)的重視和支持力度不夠，限制了住房居住品質(zhì)的提升。
三是重市場(chǎng)輕保障。一方面，住房保障覆蓋面較窄，相當(dāng)多的城市未將“新市民”納入住房保障體系，貨幣化補(bǔ)貼的住房援助政策還有待完善。另一方面，在政策設(shè)計(jì)上，以租賃式保障為主，子女教育問(wèn)題未有效解決，城市“夾心層”群體的購(gòu)房需求難以滿足。根據(jù)第六次、第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，過(guò)去10年鎮(zhèn)新建保障性住房套數(shù)占新增家庭戶數(shù)的比重為10%，大于城市8%的水平。
四是重預(yù)售輕現(xiàn)房。自2009年以來(lái)，我國(guó)住宅銷售面積中期房銷售面積占比一直超過(guò)75%，其中，2019年、2020年、2021年則分別達(dá)到87.9%、89.8%、89.6%。購(gòu)房者幾乎承擔(dān)了爛尾、低質(zhì)的全部風(fēng)險(xiǎn)，而預(yù)售資金卻成為開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要無(wú)息杠桿，大大降低了開發(fā)房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻。
第三，高房?jī)r(jià)支撐的開發(fā)模式難以持續(xù)。
“高負(fù)債”表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率普遍在80%以上，不少房企超過(guò)100%，遠(yuǎn)高于制造行業(yè)負(fù)債水平。wind數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，2021年我國(guó)上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79.4%，僅次于金融業(yè)（90.9%）。
“高杠桿”表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)除了有財(cái)務(wù)杠桿（即負(fù)債）外，還有經(jīng)營(yíng)杠桿、合作杠桿，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)有的。
經(jīng)營(yíng)杠桿主要包括兩個(gè)方面：一是上下游企業(yè)墊資，如2022年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源中，各類應(yīng)付款占31.2%，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)貸款11.7%的比重；二是利用預(yù)售定金、首付款及按揭貸款獲取新項(xiàng)目，2022年預(yù)售定金及按揭貸款占開發(fā)投資資金來(lái)源的比重為49%。
合作杠桿主要是指通過(guò)企業(yè)合作開發(fā)，爭(zhēng)取并表，以小投入迅速擴(kuò)大規(guī)模。
“高周轉(zhuǎn)”表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)盈利主要靠快銷商品房實(shí)現(xiàn)。2016年—2018年我國(guó)前30強(qiáng)房企的三年銷售復(fù)合增長(zhǎng)率，僅僅中位數(shù)的增速就達(dá)到40%。
第四，以債權(quán)為主的房企融資模式面臨高風(fēng)險(xiǎn)。
2021年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79.4%。
中國(guó)香港四大龍頭房企2018年平均資產(chǎn)負(fù)債率僅32%，其中新世界發(fā)展、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為47%、28%、28%、23%。
其他國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率也遠(yuǎn)低于我國(guó)，如美國(guó)為57%，英國(guó)為38%。
第五，運(yùn)營(yíng)類的商辦地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式不夠成熟。
2020年我國(guó)商辦地產(chǎn)新開工達(dá)到6.0億平方米，較2010年增長(zhǎng)75%，高于同期新開工住房面積27%的漲幅。
2021年6月，北京、上海、深圳甲級(jí)辦公樓的空置率分別為17.5%、14.6%和22.3%。我國(guó)大量存量商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率不高，成熟的運(yùn)作模式尚未形成。相比而言，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，市值最高的房地產(chǎn)公司往往不是開發(fā)公司，而是租賃型房地產(chǎn)投資信托基金（reits）、綜合型的服務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司等，這值得國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)參考。
03
穩(wěn)樓市對(duì)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要
——房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.3萬(wàn)億元，占GDP的6.1%
自2003年以來(lái)，國(guó)務(wù)院18號(hào)文將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來(lái)，房地產(chǎn)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展火車頭之一。
從房地產(chǎn)業(yè)GDP增加值看，2000-2021年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值由4141億元增加到7.7萬(wàn)億元，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例由4.13%增加到6.7%，在經(jīng)濟(jì)中占比超5%的行業(yè)可以成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
——房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重20%以上
1998年住房制度全面市場(chǎng)化以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)。2000-2022年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資從4902億元到13.3萬(wàn)億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為16.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到22.9%。
——房地產(chǎn)帶動(dòng)60多個(gè)上下游行業(yè)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的2020年投入產(chǎn)出表，廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動(dòng)上下游GDP10.02萬(wàn)億元、直接拉動(dòng)上下游GDP2.35萬(wàn)億元。
分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動(dòng)的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，高達(dá)51.2%、50.9%、47.1%。
二、724會(huì)議與房地產(chǎn)
7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議。首先，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排在首位，表明重要性。其次，刪除了“房住不炒”的表述，改為“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，表明“供求失衡”已成為管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)心的問(wèn)題，而不再是“房住不炒”。最后，后續(xù)穩(wěn)地產(chǎn)具體工作中“積極推動(dòng)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”仍將是重心。
8月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》文件（國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”），近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。
“14號(hào)文”提出了保障性住房建設(shè)和籌集、保障對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執(zhí)行辦法由各地城市政府制定。
“14號(hào)文”明確了兩大目標(biāo)，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活?yuàn)^斗”；二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
2012年當(dāng)全國(guó)人大代表時(shí)，我建議住房制度三個(gè)三分之一：三分之一住低租房或者免租房，三分之一市租房，三分之一商品房，看來(lái)有希望。
建議“2357”模式；
一是房地產(chǎn)分為兩類：出租與銷售。
住建部曾經(jīng)發(fā)文：2021年要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。
2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和公有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。保障性租賃住房以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)的市場(chǎng)租賃住房的租金。40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃在“十四五”期間新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型提供了重要的政策和市場(chǎng)契機(jī)。
二是需求分為三類：剛需型住房、改善型住房、享受型住房。
2023年3月1日鄭州“救市”政策出爐。
2022年4月29日，中央政治局會(huì)議召開，關(guān)于房地產(chǎn)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
最近一次政治局會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)工作，是2021年12月6日，當(dāng)時(shí)是這樣提及房地產(chǎn)的：“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”
比如，大平層、別墅、第四代住宅，三避（暑、寒、霾），就屬于享受型住房。
第四代住房：庭院房，其主要特征是：每層都有公共院落，每戶都有私人小院及一塊幾十平米的土地，可種花種菜、遛狗養(yǎng)鳥，可將車開到每層樓上的住戶門口，建筑外墻長(zhǎng)滿植物，人與自然和諧共生。
三是建立五房體系：免租房、廉租房、保障性住房、市租房、商品房。
曾經(jīng)有一家人在北京租住過(guò)每月67元、面積為35平米的廉租房。
全法國(guó)大約有1/4的人住在“廉租房”里。由于法國(guó)購(gòu)置房屋的貸款難求，利率高、財(cái)產(chǎn)稅也高，所以很多人不買房，拿著政府補(bǔ)助住進(jìn)“廉租房”后，就不再搬出。
位于昌平區(qū)和通州區(qū)的324套公租房將于本周（11月14日）啟動(dòng)配租。
昌平區(qū)此次配租的房源共計(jì)267套，分布在9個(gè)公租房項(xiàng)目，均已具備入住條件。
租金方面，月租金標(biāo)準(zhǔn)在26元/平方米至48元/平方米不等。其中租金最低的項(xiàng)目為地鐵南邵站附近的青秀尚城，36平方米小套型的月租金僅936元。
配租對(duì)象方面，第一組為城鎮(zhèn)社會(huì)救助人員家庭(城鎮(zhèn)低保家庭、低收入家庭、分散供養(yǎng)特困家庭)、患大病或做過(guò)大手術(shù)家庭、重度殘疾家庭；第二組為60周歲(含)以上老人家庭、2人及以上未成年子女家庭等；除第一、第二組外尚未配租配售保障性住房的輪候家庭為第三組。
通州區(qū)房源共57套，月租金標(biāo)準(zhǔn)為35元/平方米。60周歲(含)以上老人、計(jì)劃生育特殊困難家庭、2人及以上未成年子女及成年孤兒等類別的家庭優(yōu)先登記。
保障性住房就是成本房。武漢2017年起，有大學(xué)生保障房，就是如此：在特定的樓盤，比如漢口北長(zhǎng)江青年城，大學(xué)畢業(yè)生按照市價(jià)八折買房或者租房，賣的時(shí)候也是八折賣給開發(fā)公司。
四是非住宅有7大類產(chǎn)品：商業(yè)、辦公、酒店度假、教育研發(fā)、醫(yī)療健康、物流倉(cāng)儲(chǔ)、政府物業(yè)。
統(tǒng)計(jì)局：從中國(guó)的發(fā)展階段來(lái)講，我們現(xiàn)在處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展的階段，人均GDP剛剛超過(guò)1.2萬(wàn)美元，而且城鎮(zhèn)化率按常住人口統(tǒng)計(jì)是65.2%，按照戶籍人口統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)化率才47.7%。我國(guó)城鎮(zhèn)化無(wú)論從數(shù)量還是從質(zhì)量看，都有較大提升空間，這意味著剛性需求和改善性需求還較大。此外，我國(guó)人均住房面積達(dá)到41平方米左右，但中小戶型偏多，隨著人們生活水平提高，改善性需求潛力大。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，仍然有堅(jiān)實(shí)支撐。
10月30日中央金融工作會(huì)議指出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中央金融工作會(huì)議釋放出明確的信號(hào)：一方面，立足當(dāng)下做好防范化解風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)工作；另一方面，在當(dāng)前市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。
11月9日，央行發(fā)布的中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2023）提到，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
一些部門也召集多家房企進(jìn)行座談，了解行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求。業(yè)內(nèi)人士分析，中央金融工作會(huì)議釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展的信號(hào)，隨著會(huì)議精神的逐步落實(shí)，相關(guān)部門及各地陸續(xù)推出的具體措施，將進(jìn)一步穩(wěn)定和提振行業(yè)預(yù)期。
城中村改造案例；
靜安區(qū)彭浦新村街彭一小區(qū)房型282種，居民2110戶
拆除原有多層建筑，按原有居住標(biāo)準(zhǔn)新建多層、高層民用建筑，包括1-17號(hào)樓和地下車庫(kù)（兩層）共18個(gè)主要單體，建筑高度為8-19層，設(shè)計(jì)住宅2242套，提供地下停車位1615個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停車位2400個(gè)，新建1幢社區(qū)生活服務(wù)中心、1幢社區(qū)文化活動(dòng)中心、1幢社區(qū)體育中心以及1幢164個(gè)床位的社區(qū)養(yǎng)老院。探索出了“改擴(kuò)建”“加層擴(kuò)建（6+1）”“拆除重建”等多種改造模式。
三、房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的方向
首先，從“唯一”變“之一”，推動(dòng)房地產(chǎn)用地多元化供給模式改革。
房地產(chǎn)用地供給多元化將有助于降低土地成本，倒逼地方政府減少乃至擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。未來(lái)改革的核心是趨利避害，將“招拍掛”供地方式從“唯一”變“之一”，推動(dòng)土地供給形成多元化渠道。
一是構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場(chǎng)?？偨Y(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的經(jīng)驗(yàn)，擇時(shí)有規(guī)劃地推動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地入市。
二是通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制盤活存量建設(shè)用地。激活土地二級(jí)市場(chǎng)，探索在存量更新區(qū)域內(nèi)實(shí)行土地用途彈性變更制度，如允許將明顯不符合市場(chǎng)需求、閑置空置的商業(yè)辦公類土地或房屋用途適時(shí)調(diào)整為居??；允許工業(yè)區(qū)內(nèi)土地有一定比例的用途變更彈性，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和“職住平衡”（即職工的數(shù)量與住戶的數(shù)量大體保持平衡狀態(tài)）等。
三是建立“以人定供”的市場(chǎng)化土地交易機(jī)制。按照城市住房供給量與人口增長(zhǎng)相協(xié)調(diào)原則，調(diào)整城鎮(zhèn)建設(shè)用地年度指標(biāo)分配依據(jù)，根據(jù)常住人口變化動(dòng)態(tài)調(diào)整住宅用地指標(biāo)。
四是創(chuàng)新出臺(tái)土地使用權(quán)到期后的接續(xù)政策。城市功能需要不斷完善，但要防止大拆大建，需要保留城市記憶，延續(xù)城市風(fēng)貌，制定并出臺(tái)住宅、商服、工業(yè)三類用地使用期限屆滿后的接續(xù)政策。
其次，以“可支付性”為核心推動(dòng)住房多元供給模式改革。
當(dāng)前我國(guó)住房總量絕對(duì)短缺時(shí)期已過(guò)，房?jī)r(jià)過(guò)高是當(dāng)前的主要問(wèn)題。
一是規(guī)范推進(jìn)住房租賃發(fā)展。保障租售同權(quán)，切實(shí)解決承租人同等享有教育、醫(yī)療等公共服務(wù)。沒(méi)有租購(gòu)?fù)瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)，租賃居住仍只能是過(guò)渡性、暫時(shí)性需求，不可能成為常態(tài)。
二是加大產(chǎn)權(quán)式住房保障。共有產(chǎn)權(quán)住房可以在租賃住房和市場(chǎng)商品住房之間架起鏈接的橋梁，形成完善的梯級(jí)可支付的住房供給體系，滿足不同收入群體在人生不同階段差異化的住房需求。
三是支持住房升級(jí)改善。“先租后買、先小后大、先舊后新”是必然的住房消費(fèi)模式。
四是改革現(xiàn)行商品房預(yù)售制為定購(gòu)制。通過(guò)預(yù)售收取定金或增加現(xiàn)售商品住宅比重等措施降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，提升行業(yè)發(fā)展穩(wěn)健性和住宅產(chǎn)品質(zhì)量。
五是創(chuàng)新存量住房更新模式。除新房購(gòu)買時(shí)交納房屋專項(xiàng)維修資金外，還需要在二手房交易時(shí)收取一定比例的費(fèi)用，或從房地產(chǎn)交易征收的增值稅中劃出一定比例資金，循環(huán)補(bǔ)充到該小區(qū)的房屋專項(xiàng)維修資金中；探索老舊小區(qū)自主更新模式，有了住宅小區(qū)的房屋專項(xiàng)維修資金，就可以創(chuàng)新老舊小區(qū)自主更新模式；提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老、托幼、家政等延伸服務(wù)，探索“物業(yè)服務(wù)﹢生活服務(wù)”模式。
再次，“股債多元”推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式改革。
一是推動(dòng)大宗物業(yè)公募reits運(yùn)作。將房企“持有運(yùn)營(yíng)類”的物業(yè)，如公寓、商業(yè)、辦公樓、酒店等納入公募reits運(yùn)作，利用公募reits將大宗物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)與流動(dòng)性相結(jié)合，有效盤活存量資產(chǎn)，強(qiáng)化資本市場(chǎng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的支持力度。
二是暢通資本市場(chǎng)融資渠道。落實(shí)打開房企a股融資通道，加強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，用市場(chǎng)的力量化解風(fēng)險(xiǎn)。
三是大力發(fā)展私募股權(quán)基金。支持“持有型”不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金收購(gòu)房企資產(chǎn)，并打通退出通道，加強(qiáng)與大宗物業(yè)公募reits的銜接配合，有效降低房企杠桿。
四是嚴(yán)格房企融資監(jiān)管。嚴(yán)控房企違規(guī)自融，創(chuàng)新房企非債務(wù)融資監(jiān)管方式，規(guī)范房企投資、采購(gòu)、施工合同簽訂，明確“明股實(shí)債”“供應(yīng)鏈融資”“商票融資”約束條款，避免“隱形杠桿”。
最后，以盈利多元化推動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)模式改革。
一是挖掘內(nèi)部管理紅利。
二是重視戰(zhàn)略引領(lǐng)。房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變時(shí)，房企需要從“合理增速、利潤(rùn)導(dǎo)向、風(fēng)險(xiǎn)控制”出發(fā)制定企業(yè)發(fā)展新戰(zhàn)略。
三是強(qiáng)化組織和標(biāo)準(zhǔn)化保障。圍繞建設(shè)高效組織，組織職能的變化需要從控制轉(zhuǎn)向支持、從監(jiān)督轉(zhuǎn)向激勵(lì)、從命令轉(zhuǎn)向賦能。在機(jī)制層面，建立保障組織朝著既定目標(biāo)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的薪酬、績(jī)效、激勵(lì)的配套體系。
四是實(shí)施數(shù)字化賦能房企發(fā)展。智能化的應(yīng)用可以幫助房企優(yōu)化組織管理和業(yè)務(wù)流程管理、提升客戶服務(wù)品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和價(jià)值鏈重構(gòu)。
五是構(gòu)建新型績(jī)效文化?？?jī)效管理的關(guān)注點(diǎn)需要從企業(yè)的規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量，包括投資和融資的質(zhì)量、產(chǎn)品及服務(wù)的質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量。
01
四、房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
優(yōu)化開發(fā)業(yè)務(wù)
產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同提供高品質(zhì)住宅。未來(lái)5年新房銷售市場(chǎng)規(guī)模仍將處于10億-12億平方米的高位，但總量陸續(xù)下臺(tái)階不可避免。房企應(yīng)從全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)調(diào)提供綠色、智慧、高品質(zhì)的住房產(chǎn)品，鞏固好自身優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)。
02
增加輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)：代建、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)。
一是代建，包括政府代建、資本代建、商業(yè)代建，代建企業(yè)接受投資方的委托，不再融資拿地，而是僅僅部分或者全程參與房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理和服務(wù)等環(huán)節(jié)。預(yù)計(jì)2025年國(guó)內(nèi)代建潛在市場(chǎng)面積有望增至9.1億平方米。
二是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)輸出，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)提供從前期定位規(guī)劃、招商到開業(yè)及后期運(yùn)營(yíng)管理的全流程支持，以及管理團(tuán)隊(duì)、技術(shù)團(tuán)隊(duì)的輸出，使商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)轉(zhuǎn)變角色成為一家獨(dú)立的商業(yè)公司，以“輕資產(chǎn)”的模式快速擴(kuò)張。
三是社區(qū)o2o服務(wù)，即房企從開發(fā)商變成社區(qū)服務(wù)商。
四是住宅適老化改造，適應(yīng)老齡化趨勢(shì)，將適老產(chǎn)品植入成熟的城市社區(qū)，從規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、改造、服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)，提供適應(yīng)老年人的產(chǎn)品和生活配套。
03
開拓城市建設(shè)存量業(yè)務(wù)：城市更新。
我國(guó)已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化的中后期，城市建設(shè)由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，城市發(fā)展進(jìn)入更新的階段，國(guó)家也推出了實(shí)施城市更新行動(dòng)戰(zhàn)略。
《林徽因傳》，吳良鏞1993年城市有機(jī)更新，王蒙徽1978年3月，2019年納入國(guó)家戰(zhàn)略。
房地產(chǎn)企業(yè)可以存量空間功能提升為導(dǎo)向，積極參與城市更新業(yè)務(wù)，提供高效利用的產(chǎn)業(yè)空間、宜居的居住空間以及和諧的公共空間，將城市更新作為房企轉(zhuǎn)型方向。
04
探索成長(zhǎng)性業(yè)務(wù)：資產(chǎn)管理。
與房企開發(fā)業(yè)務(wù)的線性增長(zhǎng)曲線不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)基于市場(chǎng)的存量核心資產(chǎn)，集合市場(chǎng)金融資源實(shí)現(xiàn)增值，是房地產(chǎn)行業(yè)在成熟期的主要業(yè)務(wù)，在我國(guó)當(dāng)前屬于成長(zhǎng)性業(yè)務(wù)。
05
抓住政策機(jī)遇：參與保障性租賃住房供給。
06
加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式
（1）推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，二十大報(bào)告指出，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。武漢為超大城市，鄂州啟動(dòng)團(tuán)購(gòu)。
（2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。
（3）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。
（4）穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨。
2011年1月，上海開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，適用稅率暫定為0.6%。征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購(gòu)房。重慶啟動(dòng)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的二套房。2014年暫停。
筆者在2012年全國(guó)兩會(huì)上分析，中央三年內(nèi)不會(huì)取消限購(gòu)令，征房產(chǎn)稅的前提要先取消土地出讓金。
2013年，黨的十八屆三中全會(huì)首次提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。在《十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃》中，房地產(chǎn)稅法被納入第一類項(xiàng)目，屬于條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案。但在十三屆人大常委會(huì)任期內(nèi)，房地產(chǎn)稅法未能提請(qǐng)審議，而在本次的立法規(guī)劃中，甚至未再提及房地產(chǎn)稅。
2021年，中央提出開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
2023年年初，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉發(fā)表題為《新時(shí)代中國(guó)財(cái)政體系改革和未來(lái)展望》的文章指出，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開展試點(diǎn)。一時(shí)間關(guān)于“房地產(chǎn)稅要開征了”的討論甚囂塵上。
9月，《十四屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃》對(duì)外公布。增值稅法、消費(fèi)稅法、關(guān)稅法等將在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議；而備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法和個(gè)人所得稅法修訂并未出現(xiàn)在本次立法規(guī)劃中。
暫緩房地產(chǎn)稅立法，則更多考慮到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，此時(shí)出臺(tái)任何增負(fù)措施都要格外謹(jǐn)慎；但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，上述稅種立法方向沒(méi)有改變，或?qū)⒃跅l件成熟時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)。
由于房地產(chǎn)在我國(guó)居民財(cái)富中占比極高，相對(duì)更為敏感。同時(shí)，近些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，從防過(guò)熱轉(zhuǎn)到防過(guò)冷。此時(shí)，貿(mào)然實(shí)施房地產(chǎn)稅將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。
房地產(chǎn)稅的立法需要通盤考慮，對(duì)外釋放房地產(chǎn)稅相關(guān)政策信號(hào)需要高度謹(jǐn)慎。考慮到當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，暫緩房地產(chǎn)稅立法具有必要性。當(dāng)然，房地產(chǎn)稅立法未納入《規(guī)劃》，并不意味著放棄立法，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅立法、建立完善地方稅體系的方向未發(fā)生改變，不排除在條件成熟時(shí)繼續(xù)推進(jìn)相關(guān)立法工作。
即便后續(xù)適時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法，也要注重征稅的方式方法和技巧?？梢钥紤]從增量部分試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，而不是一步到位地對(duì)存量市場(chǎng)進(jìn)行改革。“如先對(duì)新購(gòu)買的一手住房開征房地產(chǎn)稅；此后對(duì)過(guò)戶交易的二手住房開征房地產(chǎn)稅；對(duì)存量住房則免稅。以此減少房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的沖擊，最終通過(guò)時(shí)間的積累逐步解決房地產(chǎn)稅問(wèn)題。”
（5）二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。
