近日，全國范圍內(nèi)公開報道的首例由產(chǎn)權人自籌資金進行危房翻建的項目——南京市鼓樓區(qū)虎踞北路4號5幢開始發(fā)放新房產(chǎn)證。經(jīng)過整整十年的努力，這幢曾被鑒定為危房的小樓全面重建，業(yè)主們住進了新家，也為南京乃至全國的城市更新提供了思路和樣本。
2022年5月新房交房（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）
2014年，南京市的住建部門批準了虎踞北路4號5幢的翻建。但“自拆自建”沒有先例可參照，規(guī)劃、測繪、審批等每一項工作都要自己跑。
南京市長辦公會100號會議紀要，就把虎踞北路4號作為試點，由市里出20%，區(qū)里出20%，老百姓出60%?！?/span>
2019年，《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》（2019—2021）出臺，鼓樓區(qū)政府為虎踞北路4號5幢的危房治理項目成立了專班。2020年，拿到了南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的行政許可決定書，距離當初的“大膽設想”已過去六年。
這在北京有先例。
2020年7月，北京市出臺了一個關于拆除重建的文件——178號文，即《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，其中指出，建筑結構差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測單位鑒定沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，準許通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造。
今年7月24日消息，114號樓66戶居民迎來喬遷新居的好日子。他們告別了那棟“前世”被鑒定為D級危房、有著45年樓齡的六層框架輕板實驗樓，就還在原址上，迎來了有電梯、有配套，使用面積比原來還大的新家。歷經(jīng)19個月的重建，這棟已在風雨中飄搖的老樓，成了這片區(qū)域“最年輕”的新房。
這棟樓是北京市首批危舊樓房改建試點項目之一，拆除重建資金由政府、產(chǎn)權單位、居民、社會資本“四方共擔”，居民平均只花六七萬塊錢就一次性根除了危舊老房的頑疾。
關鍵是居民出資，在178號文里有非常明確的規(guī)定，一個是原面積部分，一個是新增面積部分。項目的綜合成本單價，減去政府和產(chǎn)權單位出資部分，再乘以居民家的面積，就是居民原面積應該出資的部分。因為優(yōu)化了戶型，增加了衛(wèi)生間、廚房、客廳面積，讓整個戶型更加符合現(xiàn)代生活起居的特點，所以每戶都有新增面積；新增面積在178號文里是按照綜合成本單價，或者是，按照周邊同類型、同性質(zhì)商品房的70%來收取。按照綜合成本單價8400元/㎡來收取的，每戶只出了六七萬，相當于只出了一個增值部分的成本價。
四方共擔的出資模式，在老舊小區(qū)，尤其是在認定為危房的改造里面，有很大的借鑒價值。
改建前的勁松一區(qū)114號樓外部
改建后的勁松一區(qū)114號樓外部
十多年前，我建議支持合作建房。
大河網(wǎng)2011年3月14日有一個報道《全國人大代表葉青遞交議案呼吁支持個人合作建房》。
十一屆全國“兩會”即將閉幕，日前，已在北京再度掀起個人合作建房熱潮的“中國個人合作建房破冰第一人”趙智強，約見了十一屆全國人大代表、中南財經(jīng)政法大學博導葉青。身為湖北省統(tǒng)計局副局長的葉青以呼吁公車改革的“葉氏車改”被中國網(wǎng)友稱為“最具個性官員”，其在2012兩會上提出的“取消領導干部直接報銷權”、“取消機場建設費”等提案均得到社會各界的廣泛關注和支持。趙智強向葉青代表提交了《關于支持個人合作建房，保障“夾心層”住房權益的建議》提案，葉青表示，將牽頭聯(lián)合30位全國人大代表向兩會正式遞交議案。實際上，葉青已是第二次向個人合作建房伸出援手，也是第二次牽頭聯(lián)合30位全國人大代表向兩會正式遞交呼吁支持個人合作建房的議案。2006年底，趙智強在溫州的個人合作建房項目成功拿地后，2007年3月兩會期間，趙智強和蘇州俞偉、武漢連巨生一起到北京會合北京的孟憲生律師向兩會提議案，因為該話題在當時還“比較敏感”，在屢次提案無果的情況下，趙智強不得已在博客上寫了一篇博文《人大代表，您在哪里》，呼吁人大代表伸出援手向兩會提議案支持個人合作建房。葉青代表在認真看了趙智強的博文后，認為合作建房是一件利國利民的好事，于是主動聯(lián)系了趙智強，向其無私地伸出了援助之手，而呼吁支持個人合作建房的建議也成為2007年兩會的正式議案。對此，趙智強是感慨萬千。葉青代表在其博客上表示：“有人覺得，單位自建房跟個人集資建房沒什么差別，實則不然。個人集資建房的跑政策，是建立在人人可以參與、人人平等的基礎上的；單位自建房雖然也算是合作建房，卻是建立在特殊單位的基礎上?！?會見時，趙智強向葉青代表通報了溫州合作建房的成功模式及北京合作建房的最新進展情況。當聽到趙智強介紹說，北京個人合作建房現(xiàn)在已有1500多人在網(wǎng)上報名，最多的一天網(wǎng)上報名就達488人時，葉代表由衷地表示高興和欣慰。趙智強最后向記者透露稱，鑒于有一部分網(wǎng)上報名者沒有通過最終審核以及兩個地塊的選擇問題，“中國合作建房”官網(wǎng)（www.zghzjf.com）最近一段時間還將繼續(xù)接受網(wǎng)上報名。
在“合作建房”百度詞條中，有如下記錄：
2012年3月13日，全國人大代表、湖北統(tǒng)計局副局長葉青呼吁，盡快修改《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，建立合作建房基金，解決城市“夾心層”的住房問題。他認為暫行辦法有些內(nèi)容還需要細化，并建議將該方法提升為條例，由國務院發(fā)布。按照葉青的議案，應當通過社會管理創(chuàng)新，鼓勵、支持和規(guī)范住房合作社的發(fā)展，通過居民之間的互助解決住房問題，從而消除商品住宅交易中存在的各種爭議和矛盾。為了加快合作建房進度，他還建議建立合作建房基金，鼓勵居民將資金注入到滿足基本居住需求的普通住宅開發(fā)中，既可以疏通民間資金投資需求，又可以解決住宅建設資金問題。
葉青表示，按照溫州之前的實踐，個人合作建房可以省掉融資成本、銷售成本、企業(yè)利潤和不可預見的費用等，直接使房價便宜40%以上。一旦放開了合作建房，還需要進一步的制度設計、細化，但關鍵是從立法的角度對《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》進行完善，除了讓合作建房參與者們自律外，還需要加強外部監(jiān)督，尤其是政府主管部門在發(fā)放產(chǎn)權證等環(huán)節(jié)進行審查。在條件成熟的地區(qū)，可以選擇經(jīng)營穩(wěn)健、管理規(guī)范的信托機構進行試點，在取得經(jīng)驗后推廣，通過信托的方式保證資金鏈的完整，同時也對建房的具體操作者進行監(jiān)督，方便參與者們了解進展。
當時不太可能的事情，現(xiàn)在可能有希望了。
合作建房是指一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。另一種原始的“合作建房”可概括為：共同出資、籌劃方案、選購地塊、設計房屋、建設施工、驗收入住。2004年聯(lián)想IT工程師于凌罡首次提出“合作蓋樓”計劃，由住戶共同參與規(guī)劃、物業(yè)自主、得享低價、分享商鋪和公共設施收益，迅速得到了社會的廣泛關注。
2006年底，溫州市市場營銷協(xié)會法人代表、秘書長趙智強聯(lián)合協(xié)會成員、社會白領等200多人率先在全國“破冰”，建造個人合作房“理想家苑”。
該項目建設規(guī)模為7幢小高層（16層以下）、多層建筑，共計25000平方米，合256套。套型60—110平方米不等，房價比周邊商品房低40%。
由于這是新生事物，省市各級政府及各部門從未經(jīng)歷過，故在立項審批環(huán)節(jié)受延宕，最終認定合法合規(guī)。
2011年12月下旬，溫州商人趙智強近日在北京舉行“個人合作建房”啟動儀式，“溫州模式”復制到北京的項目已進入實質(zhì)性操作。據(jù)趙智強介紹，未來的北京項目與溫州“理想家苑”一樣，建房的“源頭”合法，土地通過“招拍掛”形式獲得，建房者是委托一家正規(guī)的、有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。趙智強只需支付3%的代建費。據(jù)介紹，這個項目對已有兩套房的人實現(xiàn)限購，報名者已近200人。
趙智強認為，合作房是商品房、保障房的有益補充，它可為廣大住房需求者極大地減輕購房負擔，也為政府分憂，因而是受社會歡迎的民生工程，希望在北京“開花結果”，這將對推動“合作建房”建設產(chǎn)生事半功倍的效果。
《深圳市城市更新辦法》2009年出臺，其中規(guī)定原居民可作為權利主體自行進行舊住宅區(qū)的更新改造。此可以看做合作建房在深圳的一種實現(xiàn)形式。
房地產(chǎn)政策，需要多姿多彩。
