城中村改造已經(jīng)成為中國(guó)振興的一股新力量。為何如此看待？以下數(shù)據(jù)為我們提供了答案。
來(lái)自國(guó)金證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，從2020年至2022年，全國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模逐年增長(zhǎng)，達(dá)到1.24萬(wàn)億元、1.36萬(wàn)億元和6559億元。僅以在一線城市中廣州，2023年度為例，廣州計(jì)劃完成2000億元的城市更新固定投資目標(biāo)，同比增長(zhǎng)60%。若按此趨勢(shì)發(fā)展，今年全國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)?；蛑鼗厝f(wàn)億元以上。
2023年7月14日公布的“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大31條”中，第十九條特別強(qiáng)調(diào)了民營(yíng)企業(yè)在全國(guó)重大戰(zhàn)略中的角色，尤其是在新型城鎮(zhèn)化和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上。
此外，7月21日，李強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。根據(jù)住建部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2021年末，全國(guó)超大城市8個(gè)，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國(guó)特大城市11個(gè)，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、沈陽(yáng)、青島、長(zhǎng)沙、哈爾濱。
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在此背景下，城中村改造成為城市更新中不可或缺的一環(huán)，城中村改造是城市更新的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，而城市更新是一個(gè)復(fù)雜的領(lǐng)域，包含了老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠區(qū)改造以及城中村改造。截至2022年底，全國(guó)共實(shí)施6.5萬(wàn)個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資達(dá)5.8萬(wàn)億，涉及既有建筑改造，老舊小區(qū)、老舊街區(qū)改造，城市生態(tài)修復(fù)，以及新城建等多種類型，積累了一批可復(fù)制、可推廣的典型案例和經(jīng)驗(yàn)做法。
今年上半年全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.26萬(wàn)個(gè)。而武漢也緊跟全國(guó)政策步伐，明確了城市更新三年行動(dòng)方案，包括三陽(yáng)武漢設(shè)計(jì)之都等26個(gè)重點(diǎn)單元的優(yōu)化升級(jí)及260個(gè)老舊小區(qū)的改造。
比如，2022年年中，江漢區(qū)曾發(fā)布了一份金融街片區(qū)改造小區(qū)計(jì)劃名單：
新華街道新育小區(qū)，萬(wàn)松小區(qū)南片（教委宿舍），長(zhǎng)航宿舍，勤建宿舍，單洞小區(qū)。北湖街道黃孝北路片。萬(wàn)松街道航空村，機(jī)械宿舍，武廣公寓，電臺(tái)宿舍，電業(yè)村，中奇大廈。唐家墩街道長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)宿舍（高一小區(qū)），八一二小區(qū)，石油宿舍，香江新村，香江花園一、二期，海虹公寓，釘絲小區(qū)，恒發(fā)小區(qū)，景橋小區(qū)，橋苑新村(長(zhǎng)福)。常青街道力興花園，長(zhǎng)樂(lè)小區(qū)，鴻泰佳園，泰合花園，湖教宿舍，朝陽(yáng)公寓，輝煌公寓。
那么，城中村改造是如何影響城市經(jīng)濟(jì)的呢？廣東省住房政策研究中心的研究成果值得一提：
新時(shí)期的城中村改造由地方功能性國(guó)企主導(dǎo)，以保障改造的公共屬性，避免房地產(chǎn)化。同時(shí)還要吸引多方社會(huì)資金進(jìn)入，鼓勵(lì)多方投資主體以經(jīng)營(yíng)性收入（而不是房地產(chǎn)銷售收入）包括租賃收入，停車場(chǎng)，臨街商鋪，飯店食堂等等，彌補(bǔ)和覆蓋改造成本。房地產(chǎn)銷售收入并不占主導(dǎo)，只是其中一部分。主要是解決公共短板缺失嚴(yán)重，提升居民居住質(zhì)量，增加保障性租賃住房，保留“低成本、區(qū)位優(yōu)”的租住和居住空間，保留城中村原有的、煙火氣濃厚的生活氣息。
因此，城中村改造對(duì)房地產(chǎn)而言，至少有兩大好處，一是優(yōu)越的地理位置。城中村往往位置好，城中村大都是在成熟的市區(qū)的邊緣。二是有市場(chǎng)，原來(lái)的業(yè)主大都會(huì)回遷，原因是城市配套完善。
為了更具體地理解城中村改造的實(shí)際影響，我們可以參考北京的朝陽(yáng)勁松一區(qū)114號(hào)樓和上海的彭一小區(qū)兩個(gè)案例。這兩個(gè)例子都展示了危舊樓房的成功改建，為武漢乃至全國(guó)的城中村改造提供了寶貴的參考。
北京案例：
朝陽(yáng)勁松一區(qū)114號(hào)樓的66戶居民，最近迎來(lái)喬遷新居的好日子。他們告別了那棟“前世”被鑒定為D級(jí)危房、有著45年樓齡的六層框架輕板實(shí)驗(yàn)樓，就還在原址上，迎來(lái)了有電梯、有配套，使用面積比原來(lái)還大的新家。歷經(jīng)19個(gè)月的重建，這棟已在風(fēng)雨中飄搖的老樓，成了這片區(qū)域“最年輕”的新房。
這棟樓是北京市首批危舊樓房改建試點(diǎn)項(xiàng)目之一，拆除重建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會(huì)資本“四方共擔(dān)”，居民平均只花六七萬(wàn)塊錢就一次性根除了危舊老房的頑疾。
2020年7月，北京市出臺(tái)了《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》——178號(hào)文，拆除重建有了依據(jù)。
其中指出，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡(jiǎn)易住宅樓和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測(cè)單位鑒定沒(méi)有加固價(jià)值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，準(zhǔn)許通過(guò)翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造。
上海案例：
靜安區(qū)彭一小區(qū)是彭浦新村街道最后一個(gè)非成套小區(qū)，拆除重建，預(yù)計(jì)將于2025年完工。原址上新建的17幢樓房已初具雛形。
彭一小區(qū)共涉及房型282種，居民2110戶。其中既有產(chǎn)權(quán)戶，也有租賃戶；殘疾人348戶、低保群體103戶、重殘無(wú)業(yè)19戶、失獨(dú)家庭12戶、80歲以上老人585戶。作為上海最早工人新村之一的彭浦新村，建設(shè)于上世紀(jì)50年代，經(jīng)過(guò)60多年的風(fēng)雨，面臨著年久失修、設(shè)施簡(jiǎn)陋、結(jié)構(gòu)老化、管線老化、屋頂漏水、地面積水等諸多問(wèn)題，居民要求舊房改造的愿望十分迫切。是全市戶數(shù)規(guī)模最大、改造難度最高、情況最復(fù)雜的舊住房拆除重建成套改造項(xiàng)目。
2019年5月街道在2個(gè)月時(shí)間里完成了彭一小區(qū)2110戶居民的上門征詢工作，除13戶不同意、4戶拒簽或不表態(tài)外，其余2093戶居民全部簽字同意改造，同意改造率達(dá)99.19%，超過(guò)90%項(xiàng)目立項(xiàng)。
此次改造采用拆除原有多層建筑，按原有居住標(biāo)準(zhǔn)新建多層、高層民用建筑，包括1-17號(hào)樓和地下車庫(kù)（兩層）共18個(gè)主要單體，建筑高度為8-19層，設(shè)計(jì)住宅2242套，提供地下機(jī)動(dòng)車停車位1615個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停車位2400個(gè)，同時(shí)將新建1幢社區(qū)生活服務(wù)中心、1幢社區(qū)文化活動(dòng)中心、1幢社區(qū)體育中心以及1幢164個(gè)床位的社區(qū)養(yǎng)老院。
這些無(wú)疑可以作為城中村改造的“樣板工程”，為武漢甚至全國(guó)各地的城中村改造與建設(shè)提供可行方案參考。
相信隨著各地城中村改造水平的不斷提高，國(guó)內(nèi)整體的住房問(wèn)題也將會(huì)得到更好的解決。
