自2022年以來，隨著市場壓力加大，部分城市的房地產(chǎn)政策逐漸放寬。包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞在內(nèi)的超20城，對“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策進(jìn)行了優(yōu)化。目前，多數(shù)城市的首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平，即首套最低20%、二套30%。
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*認(rèn)房又認(rèn)貸：
北京二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2010年7月15日出臺，銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸認(rèn)房又認(rèn)貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。嚴(yán)格按“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則界定二套房。
基本情形包括：
第一種情形：對于借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中認(rèn)房又認(rèn)貸，包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)當(dāng)中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。
第二種情形：借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認(rèn)定是第二套及以上住房。
第三種情形：銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調(diào)查，確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執(zhí)行。
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近期中央對樓市的政策調(diào)整顯示了更大的靈活性，7月24日的政治局會議發(fā)布的相關(guān)政策（724會議的積極信號：以新氣象新作為推動高質(zhì)量發(fā)展取得新成效）為一二線城市提供了更多的政策空間。然而，仍有許多一二線城市首套房首付比例在30%，顯示了更大的靈活性
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前仍堅(jiān)持嚴(yán)格的限購政策和認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市包括北京、上海、深圳、廣州、成都、西安、廈門、長沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、重慶、石家莊、珠海等十余個(gè)核心城市。
我認(rèn)為，如果這一政策再全國范圍內(nèi)全面落地，將是房地產(chǎn)的復(fù)蘇。
以上海和北京為例，若改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，首付和利率都會大幅下降。
目前，上海二套房的首付比例達(dá)到70%，房貸利率最低5.25%，如果改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，首付比例和房貸利率最低可以降到35%和4.55%。北京目前二套房的首付比例達(dá)到80%，房貸利率最低5.25%，改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的話，首付比例和房貸利率可以降到40%和4.75%。
根據(jù)德邦證券的測算，此類政策調(diào)整將進(jìn)一步激活需求結(jié)構(gòu)中的54%人群，并促進(jìn)整個(gè)系統(tǒng)的置換。2022年的數(shù)據(jù)顯示改善性需求的占比高達(dá)38%，遠(yuǎn)超剛需的23%。
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若這些城市全部調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，“賣一買一”的首付比例降低14%，房貸利率降低0.83%，將進(jìn)一步釋放改善型的置換需求。
貝殼研究院數(shù)據(jù)也指出，改善性需求相關(guān)支持政策潛力的釋放有望激活需求結(jié)構(gòu)中54%的龐大人群，進(jìn)一步放大、激活整個(gè)系統(tǒng)的置換鏈條。中指的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2022年已購房人群中改善需求占比38%，剛需僅23%。
綜合貝殼和中指的調(diào)查，購房需求中改善需求占比可能有4至5成，這部分需求的釋放對整體購房需求影響較大?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”可以說是房地產(chǎn)的救命稻草。
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為了這塊新蛋糕，鄭州今年仍然是捷足先登。
鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局8月3日率先發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ饭?5條，被業(yè)內(nèi)人士稱為“鄭州樓市新政15條”。
其中，最引人注目的是取消了限售政策。明確購買改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行住房限售政策。即鄭政辦〔2017〕58號文“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日（含）之后購買的住房，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。
“鄭州樓市新政15條”落地后，鄭州二手房市場掛牌量有所增加，業(yè)主降價(jià)出貨心態(tài)明顯。鄭州共有約14.16萬套二手房在售，新上房源1999套。8月3日-8月4日，共有756套房源降價(jià)出售，68套房源漲價(jià)出售。
除此之外，鄭州還有兩點(diǎn)也是很超前的政策。一是鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期。二是推出為多子女家庭進(jìn)行購房補(bǔ)貼，一次性給予二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元貨幣補(bǔ)貼。
武漢目前的情況較為尷尬，部分政策中被列入繼續(xù)實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的隊(duì)伍中，部分時(shí)期又不在其列。比如，據(jù)中指研究院7月29日最新統(tǒng)計(jì)，截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長沙、合肥、重慶、福州等十余個(gè)核心一二線城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。無法分辨“武漢”是不是在此列。
目前，武漢政策尚不明朗，以下選取自部分媒體相關(guān)采訪：
武漢房產(chǎn)中介小祝7月31日對記者表示，“我前兩天才去市民之家（武漢市政務(wù)服務(wù)和大數(shù)據(jù)管理局）問了，說是‘認(rèn)貸’政策松綁的紅頭文件還沒下來，要等通知?！?/p>
據(jù)小祝介紹，從去年年末開始，貸款政策已有松動。目前，武漢放開了二環(huán)外限購，并由“認(rèn)房認(rèn)貸”改為執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。這個(gè)消息很重要。
在具體執(zhí)行層面，小祝介紹說，只要全國范圍內(nèi)沒有未還清的住宅貸款，都算首套。其中，非限購地區(qū)首套房最低首付兩成，二套房最低首付三成。換言之，在非限購地區(qū)購買一套總價(jià)約100萬元的住宅房，二套房可貸70萬元，月供約3500元?！爸劣谡J(rèn)房政策是否會隨著近期的中央政策動向進(jìn)行調(diào)整，可以再等等?！?/p>
可見，武漢是否有“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，是以二環(huán)線為界。
從全國來看，武漢的政策跟進(jìn)較為較慢，成交量也很不理想。其他城市在上升，武漢仍在下降。
根據(jù)億房研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年8月第1周（7月31日—8月6日）受供應(yīng)及備案因素影響，武漢新房住宅周成交1125套，環(huán)比減少26.04%，同比減少45.18%，二環(huán)線以外的銷售較好。黃陂、二七后湖片、東西湖片、沌口片樓盤銷量較好，另還建房成交成交273套，全市成交均價(jià)為18065.48元/平米，環(huán)比上漲 6.01%，同比上漲0.05%。
不過，據(jù)市場傳言，武漢將在近期下調(diào)二手房首付比例，雖然只是傳言，但也可以看出最近一段時(shí)間關(guān)于房地產(chǎn)新政的出臺預(yù)期在變得樂觀。
從市場層面來看，房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)達(dá)到政策的底部區(qū)間，接下來房地產(chǎn)市場能否企穩(wěn)回升，主要還是要看兩個(gè)主要問題，樓市的信心、房地產(chǎn)新房二手房市的循環(huán)是否能打通，只有這兩個(gè)問題解決了，房地產(chǎn)市才能真正走出現(xiàn)在的低迷狀態(tài)。
希望武漢的有關(guān)決策部門能夠盡快響應(yīng)中央的號召，實(shí)行“全域認(rèn)房不認(rèn)貸”，使武漢的房地產(chǎn)市場重新煥發(fā)活力與生機(jī)。
