自2022年以來,隨著市場壓力加大,部分城市的房地產(chǎn)政策逐漸放寬。包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞在內(nèi)的超20城,對“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策進(jìn)行了優(yōu)化。目前,多數(shù)城市的首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平,即首套最低20%、二套30%。
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*認(rèn)房又認(rèn)貸:
北京二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2010年7月15日出臺,銀行在放貸前,不僅要查詢借款人的貸認(rèn)房又認(rèn)貸款記錄,還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。嚴(yán)格按“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則界定二套房。
基本情形包括:
第一種情形:對于借款人首次申請利用貸款購買住房,如果在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中認(rèn)房又認(rèn)貸,包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)當(dāng)中,其家庭已登記有一套或者以上住房的,他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。
第二種情形:借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套或者以上的住房,又申請貸款來買住房,也認(rèn)定是第二套及以上住房。
第三種情形:銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調(diào)查,確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的,再貸款也按照第二套或者以上來執(zhí)行。
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近期中央對樓市的政策調(diào)整顯示了更大的靈活性,7月24日的政治局會議發(fā)布的相關(guān)政策(724會議的積極信號:以新氣象新作為推動高質(zhì)量發(fā)展取得新成效)為一二線城市提供了更多的政策空間。然而,仍有許多一二線城市首套房首付比例在30%,顯示了更大的靈活性
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,目前仍堅(jiān)持嚴(yán)格的限購政策和認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市包括北京、上海、深圳、廣州、成都、西安、廈門、長沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、重慶、石家莊、珠海等十余個(gè)核心城市。
我認(rèn)為,如果這一政策再全國范圍內(nèi)全面落地,將是房地產(chǎn)的復(fù)蘇。
以上海和北京為例,若改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,首付和利率都會大幅下降。
目前,上海二套房的首付比例達(dá)到70%,房貸利率最低5.25%,如果改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,首付比例和房貸利率最低可以降到35%和4.55%。北京目前二套房的首付比例達(dá)到80%,房貸利率最低5.25%,改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的話,首付比例和房貸利率可以降到40%和4.75%。
根據(jù)德邦證券的測算,此類政策調(diào)整將進(jìn)一步激活需求結(jié)構(gòu)中的54%人群,并促進(jìn)整個(gè)系統(tǒng)的置換。2022年的數(shù)據(jù)顯示改善性需求的占比高達(dá)38%,遠(yuǎn)超剛需的23%。
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若這些城市全部調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”,“賣一買一”的首付比例降低14%,房貸利率降低0.83%,將進(jìn)一步釋放改善型的置換需求。
貝殼研究院數(shù)據(jù)也指出,改善性需求相關(guān)支持政策潛力的釋放有望激活需求結(jié)構(gòu)中54%的龐大人群,進(jìn)一步放大、激活整個(gè)系統(tǒng)的置換鏈條。中指的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2022年已購房人群中改善需求占比38%,剛需僅23%。
綜合貝殼和中指的調(diào)查,購房需求中改善需求占比可能有4至5成,這部分需求的釋放對整體購房需求影響較大?!罢J(rèn)房不認(rèn)貸”可以說是房地產(chǎn)的救命稻草。
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為了這塊新蛋糕,鄭州今年仍然是捷足先登。
鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局8月3日率先發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?!锻ㄖ饭?5條,被業(yè)內(nèi)人士稱為“鄭州樓市新政15條”。
其中,最引人注目的是取消了限售政策。明確購買改善性住房的,其原有住房暫停執(zhí)行住房限售政策。即鄭政辦〔2017〕58號文“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi),2017年5月3日(含)之后購買的住房,自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。
“鄭州樓市新政15條”落地后,鄭州二手房市場掛牌量有所增加,業(yè)主降價(jià)出貨心態(tài)明顯。鄭州共有約14.16萬套二手房在售,新上房源1999套。8月3日-8月4日,共有756套房源降價(jià)出售,68套房源漲價(jià)出售。
除此之外,鄭州還有兩點(diǎn)也是很超前的政策。一是鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率,引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行,穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期。二是推出為多子女家庭進(jìn)行購房補(bǔ)貼,一次性給予二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元貨幣補(bǔ)貼。
武漢目前的情況較為尷尬,部分政策中被列入繼續(xù)實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的隊(duì)伍中,部分時(shí)期又不在其列。比如,據(jù)中指研究院7月29日最新統(tǒng)計(jì),截至目前,僅北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長沙、合肥、重慶、福州等十余個(gè)核心一二線城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。無法分辨“武漢”是不是在此列。
目前,武漢政策尚不明朗,以下選取自部分媒體相關(guān)采訪:
武漢房產(chǎn)中介小祝7月31日對記者表示,“我前兩天才去市民之家(武漢市政務(wù)服務(wù)和大數(shù)據(jù)管理局)問了,說是‘認(rèn)貸’政策松綁的紅頭文件還沒下來,要等通知?!?/p>
據(jù)小祝介紹,從去年年末開始,貸款政策已有松動。目前,武漢放開了二環(huán)外限購,并由“認(rèn)房認(rèn)貸”改為執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。這個(gè)消息很重要。
在具體執(zhí)行層面,小祝介紹說,只要全國范圍內(nèi)沒有未還清的住宅貸款,都算首套。其中,非限購地區(qū)首套房最低首付兩成,二套房最低首付三成。換言之,在非限購地區(qū)購買一套總價(jià)約100萬元的住宅房,二套房可貸70萬元,月供約3500元?!爸劣谡J(rèn)房政策是否會隨著近期的中央政策動向進(jìn)行調(diào)整,可以再等等?!?/p>
可見,武漢是否有“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策,是以二環(huán)線為界。
從全國來看,武漢的政策跟進(jìn)較為較慢,成交量也很不理想。其他城市在上升,武漢仍在下降。
根據(jù)億房研究中心統(tǒng)計(jì),2023年8月第1周(7月31日—8月6日)受供應(yīng)及備案因素影響,武漢新房住宅周成交1125套,環(huán)比減少26.04%,同比減少45.18%,二環(huán)線以外的銷售較好。黃陂、二七后湖片、東西湖片、沌口片樓盤銷量較好,另還建房成交成交273套,全市成交均價(jià)為18065.48元/平米,環(huán)比上漲 6.01%,同比上漲0.05%。
不過,據(jù)市場傳言,武漢將在近期下調(diào)二手房首付比例,雖然只是傳言,但也可以看出最近一段時(shí)間關(guān)于房地產(chǎn)新政的出臺預(yù)期在變得樂觀。
從市場層面來看,房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)達(dá)到政策的底部區(qū)間,接下來房地產(chǎn)市場能否企穩(wěn)回升,主要還是要看兩個(gè)主要問題,樓市的信心、房地產(chǎn)新房二手房市的循環(huán)是否能打通,只有這兩個(gè)問題解決了,房地產(chǎn)市才能真正走出現(xiàn)在的低迷狀態(tài)。
希望武漢的有關(guān)決策部門能夠盡快響應(yīng)中央的號召,實(shí)行“全域認(rèn)房不認(rèn)貸”,使武漢的房地產(chǎn)市場重新煥發(fā)活力與生機(jī)。