2012年1月，武漢提出在商品房開(kāi)發(fā)、棚戶(hù)區(qū)改造和城中村改造項(xiàng)目中，按照5%-10%的比例配建保障性住房，以解決公租房偏遠(yuǎn)、房源不足等問(wèn)題。
2015年6月10日，武漢48個(gè)舊城、舊廠(chǎng)、城中村改造項(xiàng)目即將啟動(dòng)。這些地塊已開(kāi)始招商，武漢“三舊”改造力爭(zhēng)用6-8年的時(shí)間完成。
李克強(qiáng)2015年6月17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議?？偫碓跁?huì)上說(shuō)：“中國(guó)還有1億多人生活在棚戶(hù)區(qū)，如果棚戶(hù)區(qū)問(wèn)題不解決，我們何談社會(huì)公平？”會(huì)議決定，實(shí)施三年行動(dòng)計(jì)劃，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1800萬(wàn)套，農(nóng)村危房1060萬(wàn)戶(hù)，同步規(guī)劃和建設(shè)公共交通、水氣熱、通訊等配套設(shè)施
在2018年9月，廣東省住建廳會(huì)同有關(guān)部門(mén)，就研究支持城中村改造的政策，運(yùn)用微改造、拆除重建、“微改造+拆除重建”等方式加快推進(jìn)全省城中村改造工作。強(qiáng)調(diào)當(dāng)前和今后一段時(shí)期，城中村改造工作都將作為廣東的一項(xiàng)重要工作來(lái)抓實(shí)抓好。
2019年11月，上海市政府決定將上海市舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市大型居住社區(qū)土地儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市“城中村”改造領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組合并，成立上海市城市更新和舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，應(yīng)勇任組長(zhǎng)。
2022年9月，上海已全面完成成片二級(jí)以下舊里改造任務(wù)，后續(xù)城市更新的重要任務(wù)，轉(zhuǎn)為城中村改造和舊住房更新改造。
2023年7月14日公布的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大31條中，（十九）支持參與國(guó)家重大戰(zhàn)略。其中，強(qiáng)調(diào)支持民營(yíng)企業(yè)參與全面加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)民營(yíng)資本參與新型城鎮(zhèn)化、交通水利等重大工程和補(bǔ)短板領(lǐng)域建設(shè)。
7月21日，李強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。
這里有多個(gè)商機(jī)：
一是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)要積極參與城市的高質(zhì)量發(fā)展。
在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。城中村居民的居住條件普遍較差。通過(guò)改造，可以增加居民的住房購(gòu)買(mǎi)需求，同時(shí)擴(kuò)大房地產(chǎn)投資以及下游產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，為超大特大城市的增長(zhǎng)提供動(dòng)能，并進(jìn)一步帶動(dòng)周邊城市群的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
比如，深圳城中村人口1343.88萬(wàn)人，1743個(gè)城中村承載了絕大多數(shù)人的住所。2023年2月，深圳市住建局表示，將建設(shè)籌集保障性住房原目標(biāo)54萬(wàn)套（間）提高到不少于74萬(wàn)套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬(wàn)套（間）。
根據(jù)國(guó)務(wù)院于2014年下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上的城市為超大城市，武漢當(dāng)年還差5萬(wàn)。城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市為特大城市。
根據(jù)住建部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2021年末，全國(guó)共有超大城市8個(gè)，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。
全國(guó)特大城市11個(gè)，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、沈陽(yáng)、青島、長(zhǎng)沙、哈爾濱。
二是城中村改造與保障性住房建設(shè)。
要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。商品房不好賣(mài)，就改為保障性住房。
三是鼓勵(lì)和支持民間資本參與。
要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
四是巨大的市場(chǎng)規(guī)模。
城中村改造是城市更新的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，而城市更新是一個(gè)復(fù)雜的領(lǐng)域，包含了老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠(chǎng)區(qū)改造以及城中村改造。截至2022年底，全國(guó)共實(shí)施6.5萬(wàn)個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資達(dá)5.8萬(wàn)億，涉及既有建筑改造，老舊小區(qū)、老舊街區(qū)改造，城市生態(tài)修復(fù)，以及新城建等多種類(lèi)型，積累了一批可復(fù)制、可推廣的典型案例和經(jīng)驗(yàn)做法。
1、老舊小區(qū)改造
根據(jù)觀(guān)研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國(guó)城中村改造市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)報(bào)告（2023-2030年）》顯示，大部分所謂的資金來(lái)源是靠財(cái)政資金的支持。因此，在合作方選擇方面，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的地方政府往往抱著“肥水不流外人田”的觀(guān)念，更傾向于將施工利潤(rùn)讓渡給本地具有施工能力的國(guó)有企業(yè)。
根據(jù)住建部摸排結(jié)果，全國(guó)2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬(wàn)個(gè)、涉及居民上億人、超4200萬(wàn)戶(hù)、建面約40億平。分區(qū)域看，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)估算，東部省市老舊小區(qū)改造規(guī)模最大，占比約52.5%；中部次之，占比約31.1%；西部最少，占比約16.5%。2020年4月國(guó)常會(huì)明確，2020年改造項(xiàng)目3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)，比2019年增加一倍。
保守估算，老舊小區(qū)改造總投資額約4.54萬(wàn)億元。
一是基礎(chǔ)類(lèi)改造。根據(jù)《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》（2017），若只考慮節(jié)能、粉刷、門(mén)窗、電、水、暖六項(xiàng)改造，單位建面投資金額為437.8元/平，按70%折算成全國(guó)水平，約為306.5元/平；根據(jù)試點(diǎn)城市實(shí)際改造情況估算，基礎(chǔ)類(lèi)改造平均成本約300元/平。我們以300元/平、40億平待改造面積測(cè)算，預(yù)計(jì)全國(guó)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬(wàn)億元；
二是改善類(lèi)改造。若只考慮電梯和停車(chē)場(chǎng)，按每部電梯加裝成本60萬(wàn)元/部、一梯3戶(hù)、每棟6層估算，4200萬(wàn)戶(hù)須加裝電梯233萬(wàn)部，需要1.4萬(wàn)億元；停車(chē)場(chǎng)按6萬(wàn)元/車(chē)位、每?jī)蓱?hù)1個(gè)車(chē)位保守估算，需要1.26萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)改善類(lèi)改造需要至少2.66萬(wàn)億元；
三是提升類(lèi)改造。若按每個(gè)小區(qū)投入400萬(wàn)元、17萬(wàn)個(gè)小區(qū)估算，需要0.68萬(wàn)億元。
2、老舊街區(qū)改造
主要是靠市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)收益來(lái)滿(mǎn)足前期的投資回報(bào)，并且這種收益顯然是靠很長(zhǎng)期間內(nèi)日積月累產(chǎn)生，且存在著很強(qiáng)的難以預(yù)測(cè)性和不穩(wěn)定性，但整體來(lái)看老舊街區(qū)改造領(lǐng)域的項(xiàng)目具有很廣闊的市場(chǎng)前景。
3、老舊廠(chǎng)區(qū)改造
是城市更新中未知性和創(chuàng)新性最強(qiáng)的領(lǐng)域，老舊廠(chǎng)區(qū)可以采用“工改工”“工改商”“工改住”“工改混”等多種形式。未來(lái)改造后的項(xiàng)目必定屬于某一類(lèi)真正的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。
4、城中村改造
是城市更新中一個(gè)較為復(fù)雜的領(lǐng)域，地方政府、村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民在不同的項(xiàng)目中體現(xiàn)出了不同的作用。
我國(guó)城中村改造近年來(lái)發(fā)展迅速，2019年隨著棚戶(hù)區(qū)改造的正式開(kāi)始，城中村改造市場(chǎng)規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2019年行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1.4萬(wàn)億元，之后2020年、2021年我國(guó)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模均保持在1萬(wàn)億以上，2022年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模下降為6559.26億元，城中村改造有所降溫。
2022年戶(hù)外改造市場(chǎng)規(guī)模約為5887.8億元。戶(hù)內(nèi)改造市場(chǎng)規(guī)模約為671.5億元。
2022年1—12月，全國(guó)新開(kāi)工改造老舊小區(qū)5.25萬(wàn)個(gè)、876萬(wàn)戶(hù)。
五是參與城中村綜合治理的模式
深圳市及各區(qū)和城中村治理行動(dòng)計(jì)劃對(duì)城中村治理的模式包括“治理+運(yùn)營(yíng)”、“代建+運(yùn)營(yíng)”、“街道自建”、“統(tǒng)一代建”等方式，以萬(wàn)科新圍仔項(xiàng)目和深業(yè)水圍村項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商參與城中村綜合治理的模式主要有以下三種形式：
一是委托代建+統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)模式。該模式下存在兩層法律關(guān)系，一層是開(kāi)發(fā)商與政府的委托代建關(guān)系；另一層是開(kāi)發(fā)商與城中村物業(yè)權(quán)利人的租賃運(yùn)營(yíng)關(guān)系。該模式項(xiàng)下，開(kāi)發(fā)商可與政府簽訂委托代建協(xié)議，承接公共部分的維修改造，改造費(fèi)用由政府承擔(dān)，但開(kāi)發(fā)商不收代建費(fèi)；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商與城中村物業(yè)權(quán)利人簽署改造和租賃協(xié)議，統(tǒng)一改造并統(tǒng)一承租改造范圍內(nèi)的物業(yè)。
二是“EPC+O”模式。EPC+O模式就是指EPC總承包框架里面引申出來(lái)的一些運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。EPC總承包框架即Engineering Procurement Construction模式，又稱(chēng)設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)一體化模式，EPC+O在建設(shè)期內(nèi)時(shí)，總承包商除了要去承擔(dān)傳統(tǒng)意義上的設(shè)計(jì)任務(wù)以外，還要去包攬?jiān)谶\(yùn)營(yíng)期內(nèi)的所有維護(hù)任務(wù)。
該模式也存在兩個(gè)不同的法律關(guān)系：一是承包方與政府間的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工承包關(guān)系；二是承包方與物業(yè)權(quán)利人間的運(yùn)營(yíng)權(quán)承包、轉(zhuǎn)移或讓渡合同。在該模式下，開(kāi)發(fā)商與政府和物業(yè)權(quán)利人簽署“EPC+O”的一攬子協(xié)議或者開(kāi)發(fā)商和政府簽署EPC協(xié)議，而同時(shí)與權(quán)利人簽署物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議。
三是代建模式。該模式下不包含運(yùn)營(yíng)這部分內(nèi)容，只是接受政府委托對(duì)城中村項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程代建管理。
總之，機(jī)遇難得。
