全國(guó)兩會(huì)提出，要抗擊三大風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)、金融、地方政府債務(wù)。
目前，地方政府債務(wù)是一個(gè)大問(wèn)題。
根據(jù)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，我國(guó)城投債余額達(dá)到約13.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.5%，占GDP比重約為11.4%，較2013年末上漲近6倍，在信用債總體規(guī)模中的占比達(dá)到52.5%。2023年，我國(guó)城投債到期規(guī)模約為3.03萬(wàn)億元，占城投債約21.9%。
根據(jù)中誠(chéng)信國(guó)際的統(tǒng)計(jì)，2022年，全國(guó)城投有息債務(wù)規(guī)模超過(guò)60萬(wàn)億元，債務(wù)率200%，已經(jīng)處于高位。
據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2022年，住戶存款新增17.84萬(wàn)億元，比上一年多增了7.94萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高。北京人均存款已接近27萬(wàn)元。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)整理的數(shù)據(jù)顯示：第一經(jīng)濟(jì)大省廣東（深圳除外，下同）的本外幣存款規(guī)模遙遙領(lǐng)先，超過(guò)32萬(wàn)億元，是國(guó)內(nèi)存錢(qián)最多的地區(qū)。其次是江蘇、北京，本外幣存款余額均超過(guò)了20萬(wàn)億，而浙江、上海正在接近20萬(wàn)億。
把居民存款與地方政府債務(wù)聯(lián)系起來(lái)，無(wú)疑是一個(gè)思路。
公募REITs市場(chǎng)被證券市場(chǎng)視為除股票、債券之外的第三大市場(chǎng)。
REITs是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡(jiǎn)稱，該金融產(chǎn)品將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性較高的份額（比如類(lèi)似基金的產(chǎn)品），從而實(shí)現(xiàn)發(fā)行人高效融資、公眾投資人參與不動(dòng)產(chǎn)投資的效果，社會(huì)和個(gè)人也能實(shí)現(xiàn)以小資金分享大機(jī)遇的愿望。
截至2023年3月，全市場(chǎng)已獲批發(fā)行REITs產(chǎn)品27只，總規(guī)模908.92億元。其中，25只已上市REITs產(chǎn)品用于新增投資的凈回收資金約340億元，可帶動(dòng)項(xiàng)目總投資超過(guò)4200億元。
也就是說(shuō)，你買(mǎi)高速REITs，就相當(dāng)于承包了一小段高速公路；買(mǎi)了工業(yè)園區(qū)的REITs，你就是個(gè)小包租公、包租婆，收益就來(lái)自于租金、物業(yè)費(fèi)等等。
REITs基金和一般的基金相比，更像股票，價(jià)格有漲有跌，買(mǎi)的人多就漲，賣(mài)的人多就跌，所以低價(jià)買(mǎi)進(jìn)高價(jià)賣(mài)出就賺錢(qián)，反過(guò)來(lái)就虧，這兩部分共同構(gòu)成了REITs基金的收益。
2022年11月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布“浙江嘉善縣域高質(zhì)量發(fā)展方案”，其中，鼓勵(lì)積極參與REITs試點(diǎn)。
2023年4月，國(guó)家發(fā)展改革委、證監(jiān)會(huì)分別發(fā)布關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作和進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs常態(tài)化發(fā)行的通知。
一是擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略背景下基礎(chǔ)設(shè)施REITs可直接帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)升級(jí)。新發(fā)布的政策將百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs資產(chǎn)范圍，鼓勵(lì)加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度。
以推動(dòng)消費(fèi)提質(zhì)擴(kuò)容為著力點(diǎn)，在城市核心商圈打造、縣域商業(yè)體系建設(shè)、消費(fèi)場(chǎng)景提質(zhì)、文旅消費(fèi)復(fù)蘇、數(shù)字消費(fèi)提速、綠色消費(fèi)擴(kuò)增等方面發(fā)力，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需主導(dǎo)力量將在基礎(chǔ)設(shè)施REITs加持下被直接激發(fā)。
二是基礎(chǔ)設(shè)施REITs在拉動(dòng)區(qū)域有效投資中發(fā)揮作用。對(duì)于地方發(fā)展來(lái)說(shuō)，有效投資既是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵因素，也是穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型的重要抓手?；A(chǔ)設(shè)施REITs在擴(kuò)大有效投資中扮演著重要角色。短期內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于穩(wěn)增長(zhǎng)，長(zhǎng)期則有助于化解金融風(fēng)險(xiǎn)，為政府支持新基建、發(fā)展新經(jīng)濟(jì)提供補(bǔ)充資金。
以基礎(chǔ)設(shè)施REITs帶動(dòng)有效投資，在全球也是通用做法。在全球42個(gè)施行REITs制度的經(jīng)濟(jì)體中，超過(guò)半數(shù)的經(jīng)濟(jì)體在發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者經(jīng)濟(jì)下行、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩時(shí)期推出REITs，其目的正是為了激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)。此次我國(guó)出臺(tái)的兩項(xiàng)新政策，一方面更加強(qiáng)調(diào)民生項(xiàng)目建設(shè)，在城鄉(xiāng)一體化建設(shè)、鄉(xiāng)村振興、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域以REITs盤(pán)活存量豐富的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以存量帶動(dòng)增量，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另一方面，隨著相關(guān)制度、政策的完善，將糾正基礎(chǔ)設(shè)施REITs背靠地方政府信用的投資模式，實(shí)現(xiàn)基建投資去杠桿，降低政府財(cái)政壓力，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
三是在資源環(huán)境約束壓力下，REITs將助力區(qū)域生態(tài)治理與可持續(xù)發(fā)展。
3月14日，首批兩只新能源REITs發(fā)售，這是REITs在新能源領(lǐng)域的重資產(chǎn)行業(yè)成功探索融資創(chuàng)新模式的標(biāo)志，未來(lái)在清潔能源發(fā)電、電網(wǎng)、清潔公共交通及其配套設(shè)施領(lǐng)域?qū)?shí)現(xiàn)率先發(fā)展。同時(shí)，新政策強(qiáng)調(diào)做好項(xiàng)目前期培育，全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將逐步走向?qū)I(yè)化和精細(xì)化，推動(dòng)REITs在盤(pán)活鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)、發(fā)展鄉(xiāng)村生態(tài)旅游等對(duì)運(yùn)營(yíng)管理水平要求更高的領(lǐng)域發(fā)揮更大作用。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的展望
一是關(guān)注具備區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做好項(xiàng)目前期培育和孵化。
一方面，深入挖掘城市核心資產(chǎn)，建立城市品牌標(biāo)桿，在注重突出城市發(fā)展方向和項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，探索“PPP+REITs”“專項(xiàng)債+REITs”等方式，將重點(diǎn)資產(chǎn)打造為優(yōu)質(zhì)REITs產(chǎn)品。同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和托育服務(wù)、城市更新、水利工程、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、新能源、生態(tài)環(huán)保、文化旅游等基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域，積極吸引各類(lèi)社會(huì)資本參與項(xiàng)目孵化培育。另一方面，當(dāng)前市場(chǎng)上能滿足公募REITs發(fā)行條件的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目較少，且普遍缺乏較高的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平，為此，可探索建立“Pre-REITs+公募REITs”的上市渠道機(jī)制，對(duì)于有收益潛力、處于項(xiàng)目前期階段的資產(chǎn)，增加前端資產(chǎn)供應(yīng)、孵化培育、運(yùn)營(yíng)提質(zhì)過(guò)程，通過(guò)專業(yè)的產(chǎn)業(yè)方運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步的培育、孵化、重組、整合，打通“投資—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”完整鏈條，形成良好的投資循環(huán)。
二是加大重點(diǎn)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)資源整合力度，構(gòu)造城市重點(diǎn)項(xiàng)目全新的經(jīng)營(yíng)模式。對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，更需抓住以REITs推進(jìn)城市重點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的契機(jī)，強(qiáng)化新增投資與盤(pán)活存量掛鉤，加大各級(jí)國(guó)有企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理資源的整合優(yōu)化力度，支持國(guó)有企業(yè)引入知名優(yōu)質(zhì)專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)合作方，加快向基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。同時(shí)，鼓勵(lì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)參與城市基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，積極培育發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)，努力促使非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目向準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目轉(zhuǎn)化、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目向經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。
三是釋放都市圈一體化發(fā)展?jié)摿?，探索推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展。在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略背景下，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角和成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈作為我國(guó)重要的區(qū)域增長(zhǎng)極，通過(guò)都市圈內(nèi)重大項(xiàng)目合作聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)鏈條協(xié)同布局，培育產(chǎn)業(yè)龍頭和產(chǎn)業(yè)集群，能夠帶動(dòng)交通設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、新型基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)廠房等優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和供應(yīng)，為REITs市場(chǎng)提供更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為充分發(fā)揮區(qū)域一體化發(fā)展優(yōu)勢(shì)，可研究設(shè)立政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)投資基金，建立區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，定期召開(kāi)REITs論壇，共同謀劃區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)動(dòng)發(fā)展，鼓勵(lì)都市圈內(nèi)符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體打包發(fā)行REITs產(chǎn)品。
四是完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs的配套支持措施，發(fā)揮財(cái)稅政策激勵(lì)引導(dǎo)作用。要在稅收政策上給予傾斜和支持?？芍攸c(diǎn)關(guān)注社會(huì)資本參與盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)、中央預(yù)算內(nèi)投資示范專項(xiàng)等，對(duì)符合條件的企業(yè)給予財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)或稅收減免優(yōu)惠。
案例一：九州通在2023年發(fā)布四大新戰(zhàn)略——新零售、新產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、不動(dòng)產(chǎn)證券化（REITs），開(kāi)啟新三年規(guī)劃。
不動(dòng)產(chǎn)證券化（REITs），將以330多萬(wàn)平方米的醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)及配套設(shè)施為底層資產(chǎn)，分批發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），重構(gòu)公司輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式，提升公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)多元化收益。九州通力爭(zhēng)在2023年發(fā)行，成為國(guó)內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)首單、湖北省首單民營(yíng)企業(yè)的公募REITs。
案例二，5月10日，根據(jù)上交所官網(wǎng)信息，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已通過(guò)”，將正式上市交易，這是武漢首單公募REITs。截至2022年末該標(biāo)的資產(chǎn)估值為15.4億元。
中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT原始權(quán)益人為湖北省科技投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“湖北科投”），標(biāo)的資產(chǎn)包括四部分，分別為光谷軟件園A1-A7棟、光谷軟件園C6棟、光谷軟件園E3棟及互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目，均位于光谷光電子信息產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。該產(chǎn)業(yè)園是中國(guó)首個(gè)國(guó)家級(jí)光電子信息產(chǎn)業(yè)基地的核心載體，年度產(chǎn)業(yè)收入達(dá)到2萬(wàn)億元，產(chǎn)值達(dá)到8000億元。
當(dāng)前標(biāo)的資產(chǎn)租賃合同期限3年及以上占比66.50%，已簽約租金平均每月每平方米約61.63元，共有49家租戶，涉及信息技術(shù)、金融科技等11個(gè)行業(yè)。其中，底層資產(chǎn)最大租戶為招商銀行武漢分行及招商銀行信用卡中心。
從收入看，2020至2022年末，標(biāo)的資產(chǎn)三年?duì)I業(yè)總收入分別約為0.86億元、1.06億元和1.07億元；其中租金收入分別約為7564.26萬(wàn)元、9457.33萬(wàn)元和9604.62萬(wàn)元；毛利率分別為62.82%、68.97%、65.51%。
凈回收資金擬投資兩大項(xiàng)目，一是“中國(guó)光谷·數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目，計(jì)劃打造孵化器、加速器和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)三類(lèi)企業(yè)載體，重點(diǎn)發(fā)展人工智能、大數(shù)據(jù)、AR/VR、區(qū)塊鏈等領(lǐng)域。二是擬投資生物創(chuàng)新園二期項(xiàng)目，規(guī)劃打造生物產(chǎn)業(yè)研發(fā)創(chuàng)新體系及總部聚集地。
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴(kuò)募”的雙輪驅(qū)動(dòng)格局已經(jīng)逐步形成，湖北科投計(jì)劃通過(guò)擴(kuò)募將本次發(fā)行項(xiàng)目打造成百億級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施REITs平臺(tái)。
截至2022年底，湖北科投合并報(bào)表范圍內(nèi)已建成運(yùn)營(yíng)及在建的可租賃物業(yè)面積超過(guò)550萬(wàn)平方米。其中已建成并成熟運(yùn)營(yíng)的可租賃物業(yè)包括光谷生物城生物創(chuàng)新園、光谷生物城、施耐德廠房、霍尼韋爾廠房、蓋瑞特廠房、汽車(chē)電子產(chǎn)業(yè)園等約500萬(wàn)方。
我去年曾經(jīng)建議過(guò)花湖機(jī)場(chǎng)如此處理。
