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葉青看財經(jīng):2022年三大變化之一:房地產(chǎn)再次成為支柱產(chǎn)業(yè)
2023-01-03 11:48:33   來源:今日湖北

31日《鄭州市政府發(fā)布:關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》18條房地產(chǎn)新政,其中提到:

外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的,可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業(yè)務(wù),在鄭州購買住房時,可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。

子女、近親屬在鄭工作、生活的,鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老,允許其投靠家庭新購一套住房。

降低個人住房消費負擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放,下調(diào)住房貸款利率。

429日中央政治局會議釋放了穩(wěn)房市的積極信號。支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

515日,中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。這是貸款市場報價利率改革以來,首次下調(diào)首套房貸款利率下限。

615日,鄭州市政府發(fā)布關(guān)于印發(fā)鄭州市穩(wěn)經(jīng)濟促增長政策措施的通知。推動駐鄭各商業(yè)銀行全面落實首套房貸款利率執(zhí)行4.25%的下限標準,促進二套房首付比例降至40%。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

2個月內(nèi)“國常會”兩度提及“因城施策”。

523日國常會提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”,721日召開的國常會提出,要“因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,保障住房剛性需求,合理支持改善性需求”。

728日的中央政治局會議明確做好下半年經(jīng)濟工作,其中,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生。

各地都在積極開展“保交樓”的活動,而且出現(xiàn)專業(yè)性公司。

——鄭州同時啟動四種模式。

鄭州市政府相關(guān)部門召集8家房企舉行在鄭項目情況匯報會,政府計劃幫助在鄭頭部優(yōu)質(zhì)房企解決當下遇到的困難,履行國家“保交付、保生產(chǎn)、保民生”的三保要求。項目紓困模式分為四種,“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式由政府平臺公司接收,后期政府主導(dǎo);資產(chǎn)大于負債的,可選擇“收并購”模式,由政府組織國央企、金融機構(gòu)對接,解決企業(yè)現(xiàn)金流問題;資不抵債的,可采用“破產(chǎn)重組”模式,由政府組織破產(chǎn)重組,以保證項目交付;銷售不暢、建設(shè)資金困難的,可選擇“保障性租賃住房”模式,由政府組織專項建設(shè)貸款。

比如,融創(chuàng)集團向鄭州市相關(guān)主管部門提出申請,申請其在鄭的6個項目以“棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還”模式開發(fā)?!芭锔慕y(tǒng)貸統(tǒng)還”模式由政府平臺公司接收,后期政府主導(dǎo),即政府指定由一家融資平臺統(tǒng)一向國開行申請棚改貸款額度,投入到各個項目后,再由這一平臺統(tǒng)籌安排償還資金。

85日,中國華融發(fā)布消息稱,公司與陽光集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》,并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。

——專業(yè)性的破產(chǎn)清算有限公司。

726日,中房協(xié)與浙江房協(xié)在杭州聯(lián)合主辦“房地產(chǎn)紓困項目與金融機構(gòu)對接商洽會”,除數(shù)家房企,信達、中金、浙商銀行等金融機構(gòu)參與了此次會議,會議設(shè)置了對接專場,紓困項目企業(yè)代表與金融機構(gòu)、有意兼并重組、合作發(fā)展解決項目困難的企業(yè),將展開對接交流。

其中內(nèi)容有:在房協(xié)指導(dǎo)下成功紓困問題樓盤及司法實踐(廣西白武士破產(chǎn)清算有限公司董事長王少華):“在我們的操作下,廣西防城港、賀州、崇左、貴港、梧州、欽州、桂林、百色等地420萬平方米爛尾樓已經(jīng)被盤活?!薄爱斚路康禺a(chǎn)公司普遍缺錢,為什么我們可以找到資金來源,找到投資者,核心操作就8個字,‘墊資續(xù)建、封閉運行’。”

圖片 

——“金融16條”,是指今年1124日發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》中提出的16項具體措施。

“三支箭”是 2018 年提出的房企融資支持政策,分別對應(yīng)信貸、債券、股權(quán)融資支持?!敖鹑谑鶙l”隨后房企融資“三支箭”1個月內(nèi)便實現(xiàn)了快速落地。

第一支箭:信貸支持。

截至1215日,深圳12家銀行與25家本地房企簽訂合作協(xié)議,新增授信超8900億元,其中民營房企15家,新增授信3800億元。今年底前,深圳將有15家銀行與39家房企簽訂合作協(xié)議,新增授信將超1萬億元。截至202211月末,深圳房地產(chǎn)開發(fā)貸款大幅增長,開發(fā)貸余額達7447.58億元,同比增長23.22%。隨著近期投放力度加大,深圳部分銀行今年的房地產(chǎn)貸款增量已超去年全年。

中指研究院:自從“金融支持16條”發(fā)布實施以來,近期有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信。60多家銀行機構(gòu)積極向房企授信,總額度超過4.8萬億元。

第二支箭:債券融資支持。表現(xiàn)為對房企發(fā)行債券提供支持,其中中債增進公司開具發(fā)債信用增進函是支持民營房企發(fā)債的重要舉措。截至202211月末,已有龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬科、金地、旭輝、綠城中國7家房企完成儲架式注冊發(fā)行,金額合計1190億元。此外,美的置業(yè)、金輝和龍湖近期還分別發(fā)行了中債增信支持債券,金額合計47億元,其中龍湖發(fā)行的三年期中期票據(jù)票面利率僅為3%,創(chuàng)下了中債增進擔(dān)保民營房企債券利率新低。

第三支箭:股權(quán)融資支持。1128日,證監(jiān)會就就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時提出以下五條措施:

1)恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資;

2)恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資;

3)調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策;

4)進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用;

5)積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

截至2022121日,已經(jīng)有福星股份、世茂股份、華夏幸福、大名城、北新路橋、新湖中寶、天地源7家上市公司發(fā)布關(guān)于擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告,擬向特定投資者定增募資。

——放開限購。

129日,佛山全面取消限購。之后南京跟進,外地人在核心區(qū)購房,無需社保,只需要提供半年以上居住證明,但這種居住證明中介可以幫助操作,南京對購房基本也不再設(shè)限。

東莞市:莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的新建商品住房和二手商品住房,須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易,上述區(qū)域暫停實行商品住房限購政策。這也意味著,1226日起東莞全域放開住房限購。

山西省長治市27日發(fā)布樓市新政,對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金貸款的,最低首付款比例由50%降低至20%。

——房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

1215-16日,中央經(jīng)濟工作會議提出明年的五大中心工作,其中,五是有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險。要求推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

1215日,國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭中重提“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”,并強調(diào)“未來一個時期,中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段,有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐”。對地產(chǎn)行業(yè)信心的恢復(fù)無疑是一大助力。

1216日的臨時股東大會上,萬科董事長郁亮表示,“這是時隔20年房地產(chǎn)再成支柱產(chǎn)業(yè)”“從整個行業(yè)來看,政策面都在逐步向好,而且在力度、廣度上全面超出萬科的預(yù)期”。如今,恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的信心不僅關(guān)系到本行業(yè),更是中國經(jīng)濟恢復(fù)的需要。

1217日,在20222023中國經(jīng)濟年會上中央財經(jīng)委員會辦公室分管日常工作副主任韓文秀表示:

首先,科學(xué)認識房地產(chǎn)的作用。

近幾年,房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重大概是7%左右,加上建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)達到14%左右(經(jīng)濟的引擎:建材、裝修、家居等),土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方綜合財力的將近一半,房地產(chǎn)貸款加上房地產(chǎn)抵押貸款占全部貸款余額的39%,房產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的近六成。因此,防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險是重中之重。

當前,受疫情沖擊最大的是消費,如何有效穩(wěn)定消費增長?

針對住房、汽車、服務(wù)性消費等領(lǐng)域存在的一些限制性措施,要完善消費政策,支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)、教育醫(yī)療文化體育服務(wù)等消費。如因城施策支持剛性和改善性住房需求等。

2022年新婚夫婦約650萬對,按新購房100平米算,僅需6億多平,我國住房總供給已經(jīng)達到了一年10億平,總供給大于總需求,剩下的房屋需求在更新市場,因此,住房更新的消費需要有新的政策來鼓勵和支持,以提振居民的信心,特別是第二套房政策等。

一對新夫妻購置100平米婚房的可能性不大,已有婚房的比例比較高。因此,鼓勵改善性購房是一個方向。

央行:《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示,未來三個月,16.0%的居民打算購房,這一比例大幅低于三季度的17.1%,并創(chuàng)下了2016年下半年以來的新低(2016年二季度比例為15.1%)。同時,認為房價將繼續(xù)上漲的居民比例仍在降低。

央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示,11月人民幣存款增加2.95萬億元,同比多增1.81萬億元,住戶存款增加2.25萬億元,同比多增1.52萬億。存款增加的同時,貸款大幅下降,居民的中長期貸款,縮量至去年同期的36.1%,低于8月的62.4%、7月的37.4%9月的74.1%。

其次,房地產(chǎn)不健康發(fā)展模式是“三高”。抓緊研究中長期治本之策,消除多年來高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式的弊端,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

1998年房改之后,房地產(chǎn)市場活力逐年增強。據(jù)上市房企年報統(tǒng)計,2021TOP10房企的年銷售額達2900-7600億,158家房企躋身百億軍團。高負債、高周轉(zhuǎn)驅(qū)動的野蠻生長模式,隨著房地產(chǎn)黃金白銀時代的終結(jié),只留下“一地雞毛”:高負債壓垮房企,招致反噬。

據(jù)《新京報》統(tǒng)計50家上市房企財報,到2019年末房企資產(chǎn)負債率已推升歷年最高,半數(shù)房企負債率超80%,負債排名前十的甚至達85%~91%,遠超80%警戒線,這還不包括不透明的表外負債。到2021年已有11家規(guī)模房企發(fā)生債務(wù)違約。

20年間,推動房地產(chǎn)增加值上漲了18倍,GDP占比大幅提高,成為國民經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石、支柱產(chǎn)業(yè)。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù):2000年房地產(chǎn)增加值僅4141億元,GDP4.3%;到2020年房地產(chǎn)增加值躍升至74553億元,GDP占比7.3%。如把上下游產(chǎn)業(yè)加起來,房地產(chǎn)對GDP貢獻率達20%~30%,功不可沒!

第三,房地產(chǎn)新發(fā)展模式要求是“三低”。

2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提出以來,房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”日益成為行業(yè)的熱點話題。

進入2022年,房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”在《政府工作報告》中被重申,全國人大代表和全國政協(xié)委員也將其作為提案建議在今年全國兩會中提交。3月召開的國務(wù)院金融委會議中也表示要“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。

20226月,中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝曾表示:去年下半年以來,少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于長期“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險,并對市場產(chǎn)生了較強的溢出效應(yīng)。

2022年房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒂瓉怼靶掳l(fā)展模式”元年,此前“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營發(fā)展模式將逐步向注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的模式轉(zhuǎn)變;房地產(chǎn)業(yè)將回歸產(chǎn)業(yè)基本面,圍繞實體經(jīng)濟探索新的發(fā)展模式;保障房體系建設(shè)將得到加強,逐步形成與商品房體系并重的局面。

房地產(chǎn)業(yè)“新的發(fā)展模式”即是呼吁建立保障房與商品房并重的住房雙軌制,通過加強保障房以及租賃住房體系建設(shè),來解決新青年、中低收入群體以及有租賃需求等特定人群的住房問題。支持剛性和改善性住房需求,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好,2023年還將出臺新舉措,側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負債狀況等。

第四,展望2023年的房地產(chǎn)行業(yè),同樣需要我們理性對待。

一方面,政策層面的支持力度將繼續(xù)加大。今年下半年政策面給了以“三支箭”為代表的房企金融支持政策,后期政策工具箱還很豐富,在放寬購房條件、降低首付比例、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。

以居民房貸利率為例,不少券商分析師認為,2023年居民房貸利率整體進入3%時代,這對刺激居民消費欲望有較大的影響,居民信心的回歸是推動樓市企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵所在。

另一方面,房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)仍將是“穩(wěn)”字當頭。2023年年中前后,房地產(chǎn)市場有望出現(xiàn)趨勢性回暖,將結(jié)束約兩年的行業(yè)下行周期。

以上為在正和島私董會授課提綱。

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