3月1日《鄭州市政府發(fā)布：關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》18條房地產(chǎn)新政，其中提到：
外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)，在鄭州購買住房時，可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。
子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。
降低個人住房消費負擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。
4月29日中央政治局會議釋放了穩(wěn)房市的積極信號。支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
5月15日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。這是貸款市場報價利率改革以來，首次下調(diào)首套房貸款利率下限。
6月15日，鄭州市政府發(fā)布關(guān)于印發(fā)鄭州市穩(wěn)經(jīng)濟促增長政策措施的通知。推動駐鄭各商業(yè)銀行全面落實首套房貸款利率執(zhí)行4.25%的下限標準，促進二套房首付比例降至40%。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
2個月內(nèi)“國常會”兩度提及“因城施策”。
5月23日國常會提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”，7月21日召開的國常會提出，要“因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”。
7月28日的中央政治局會議明確做好下半年經(jīng)濟工作，其中，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
各地都在積極開展“保交樓”的活動，而且出現(xiàn)專業(yè)性公司。
——鄭州同時啟動四種模式。
鄭州市政府相關(guān)部門召集8家房企舉行在鄭項目情況匯報會，政府計劃幫助在鄭頭部優(yōu)質(zhì)房企解決當下遇到的困難，履行國家“保交付、保生產(chǎn)、保民生”的三保要求。項目紓困模式分為四種，“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式由政府平臺公司接收，后期政府主導(dǎo)；資產(chǎn)大于負債的，可選擇“收并購”模式，由政府組織國央企、金融機構(gòu)對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題；資不抵債的，可采用“破產(chǎn)重組”模式，由政府組織破產(chǎn)重組，以保證項目交付；銷售不暢、建設(shè)資金困難的，可選擇“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項建設(shè)貸款。
比如，融創(chuàng)集團向鄭州市相關(guān)主管部門提出申請，申請其在鄭的6個項目以“棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還”模式開發(fā)?！芭锔慕y(tǒng)貸統(tǒng)還”模式由政府平臺公司接收，后期政府主導(dǎo)，即政府指定由一家融資平臺統(tǒng)一向國開行申請棚改貸款額度，投入到各個項目后，再由這一平臺統(tǒng)籌安排償還資金。
8月5日，中國華融發(fā)布消息稱，公司與陽光集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。
——專業(yè)性的破產(chǎn)清算有限公司。
7月26日，中房協(xié)與浙江房協(xié)在杭州聯(lián)合主辦“房地產(chǎn)紓困項目與金融機構(gòu)對接商洽會”，除數(shù)家房企，信達、中金、浙商銀行等金融機構(gòu)參與了此次會議，會議設(shè)置了對接專場，紓困項目企業(yè)代表與金融機構(gòu)、有意兼并重組、合作發(fā)展解決項目困難的企業(yè)，將展開對接交流。
其中內(nèi)容有：在房協(xié)指導(dǎo)下成功紓困問題樓盤及司法實踐（廣西白武士破產(chǎn)清算有限公司董事長王少華）：“在我們的操作下，廣西防城港、賀州、崇左、貴港、梧州、欽州、桂林、百色等地420萬平方米爛尾樓已經(jīng)被盤活?！薄爱斚路康禺a(chǎn)公司普遍缺錢，為什么我們可以找到資金來源，找到投資者，核心操作就8個字，‘墊資續(xù)建、封閉運行’。”
——“金融16條”，是指今年11月24日發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》中提出的16項具體措施。
“三支箭”是 2018 年提出的房企融資支持政策，分別對應(yīng)信貸、債券、股權(quán)融資支持?！敖鹑谑鶙l”隨后房企融資“三支箭”1個月內(nèi)便實現(xiàn)了快速落地。
第一支箭：信貸支持。
截至12月15日，深圳12家銀行與25家本地房企簽訂合作協(xié)議，新增授信超8900億元，其中民營房企15家，新增授信3800億元。今年底前，深圳將有15家銀行與39家房企簽訂合作協(xié)議，新增授信將超1萬億元。截至2022年11月末，深圳房地產(chǎn)開發(fā)貸款大幅增長，開發(fā)貸余額達7447.58億元，同比增長23.22%。隨著近期投放力度加大，深圳部分銀行今年的房地產(chǎn)貸款增量已超去年全年。
中指研究院：自從“金融支持16條”發(fā)布實施以來，近期有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信。60多家銀行機構(gòu)積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。
第二支箭：債券融資支持。表現(xiàn)為對房企發(fā)行債券提供支持，其中中債增進公司開具發(fā)債信用增進函是支持民營房企發(fā)債的重要舉措。截至2022年11月末，已有龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬科、金地、旭輝、綠城中國7家房企完成儲架式注冊發(fā)行，金額合計1190億元。此外，美的置業(yè)、金輝和龍湖近期還分別發(fā)行了中債增信支持債券，金額合計47億元，其中龍湖發(fā)行的三年期中期票據(jù)票面利率僅為3%，創(chuàng)下了中債增進擔(dān)保民營房企債券利率新低。
第三支箭：股權(quán)融資支持。11月28日，證監(jiān)會就就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時提出以下五條措施：
（1）恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；
（2）恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；
（3）調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；
（4）進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；
（5）積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
截至2022年12月1日，已經(jīng)有福星股份、世茂股份、華夏幸福、大名城、北新路橋、新湖中寶、天地源7家上市公司發(fā)布關(guān)于擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告，擬向特定投資者定增募資。
——放開限購。
12月9日，佛山全面取消限購。之后南京跟進，外地人在核心區(qū)購房，無需社保，只需要提供半年以上居住證明，但這種居住證明中介可以幫助操作，南京對購房基本也不再設(shè)限。
東莞市：莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年方可上市交易，上述區(qū)域暫停實行商品住房限購政策。這也意味著，12月26日起東莞全域放開住房限購。
山西省長治市27日發(fā)布樓市新政，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款的，最低首付款比例由50%降低至20%。
——房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
12月15-16日，中央經(jīng)濟工作會議提出明年的五大中心工作，其中，五是有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險。要求推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭中重提“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，并強調(diào)“未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐”。對地產(chǎn)行業(yè)信心的恢復(fù)無疑是一大助力。
在12月16日的臨時股東大會上，萬科董事長郁亮表示，“這是時隔20年房地產(chǎn)再成支柱產(chǎn)業(yè)”“從整個行業(yè)來看，政策面都在逐步向好，而且在力度、廣度上全面超出萬科的預(yù)期”。如今，恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的信心不僅關(guān)系到本行業(yè)，更是中國經(jīng)濟恢復(fù)的需要。
12月17日，在2022—2023中國經(jīng)濟年會上中央財經(jīng)委員會辦公室分管日常工作副主任韓文秀表示：
首先，科學(xué)認識房地產(chǎn)的作用。
近幾年，房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重大概是7%左右，加上建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)達到14%左右（經(jīng)濟的引擎：建材、裝修、家居等），土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方綜合財力的將近一半，房地產(chǎn)貸款加上房地產(chǎn)抵押貸款占全部貸款余額的39%，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的近六成。因此，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險是重中之重。
當前，受疫情沖擊最大的是消費，如何有效穩(wěn)定消費增長？
針對住房、汽車、服務(wù)性消費等領(lǐng)域存在的一些限制性措施，要完善消費政策，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)、教育醫(yī)療文化體育服務(wù)等消費。如因城施策支持剛性和改善性住房需求等。
2022年新婚夫婦約650萬對，按新購房100平米算，僅需6億多平，我國住房總供給已經(jīng)達到了一年10億平，總供給大于總需求，剩下的房屋需求在更新市場，因此，住房更新的消費需要有新的政策來鼓勵和支持，以提振居民的信心，特別是第二套房政策等。
一對新夫妻購置100平米婚房的可能性不大，已有婚房的比例比較高。因此，鼓勵改善性購房是一個方向。
央行：《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，未來三個月，16.0%的居民打算購房，這一比例大幅低于三季度的17.1%，并創(chuàng)下了2016年下半年以來的新低（2016年二季度比例為15.1%）。同時，認為房價將繼續(xù)上漲的居民比例仍在降低。
央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，11月人民幣存款增加2.95萬億元，同比多增1.81萬億元，住戶存款增加2.25萬億元，同比多增1.52萬億。存款增加的同時，貸款大幅下降，居民的中長期貸款，縮量至去年同期的36.1%，低于8月的62.4%、7月的37.4%和9月的74.1%。
其次，房地產(chǎn)不健康發(fā)展模式是“三高”。抓緊研究中長期治本之策，消除多年來高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式的弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
1998年房改之后，房地產(chǎn)市場活力逐年增強。據(jù)上市房企年報統(tǒng)計，2021年TOP10房企的年銷售額達2900-7600億，158家房企躋身百億軍團。高負債、高周轉(zhuǎn)驅(qū)動的野蠻生長模式，隨著房地產(chǎn)黃金白銀時代的終結(jié)，只留下“一地雞毛”：高負債壓垮房企，招致反噬。
據(jù)《新京報》統(tǒng)計50家上市房企財報，到2019年末房企資產(chǎn)負債率已推升歷年最高，半數(shù)房企負債率超80%，負債排名前十的甚至達85%~91%，遠超80%警戒線，這還不包括不透明的表外負債。到2021年已有11家規(guī)模房企發(fā)生債務(wù)違約。
20年間，推動房地產(chǎn)增加值上漲了18倍，GDP占比大幅提高，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石、支柱產(chǎn)業(yè)。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：2000年房地產(chǎn)增加值僅4141億元，GDP占4.3%；到2020年房地產(chǎn)增加值躍升至74553億元，GDP占比7.3%。如把上下游產(chǎn)業(yè)加起來，房地產(chǎn)對GDP貢獻率達20%~30%，功不可沒！
第三，房地產(chǎn)新發(fā)展模式要求是“三低”。
自2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提出以來，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”日益成為行業(yè)的熱點話題。
進入2022年，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”在《政府工作報告》中被重申，全國人大代表和全國政協(xié)委員也將其作為提案建議在今年全國兩會中提交。3月召開的國務(wù)院金融委會議中也表示要“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。
2022年6月，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝曾表示：去年下半年以來，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于長期“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險，并對市場產(chǎn)生了較強的溢出效應(yīng)。
2022年房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒂瓉怼靶掳l(fā)展模式”元年，此前“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營發(fā)展模式將逐步向注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的模式轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)將回歸產(chǎn)業(yè)基本面，圍繞實體經(jīng)濟探索新的發(fā)展模式；保障房體系建設(shè)將得到加強，逐步形成與商品房體系并重的局面。
房地產(chǎn)業(yè)“新的發(fā)展模式”即是呼吁建立保障房與商品房并重的住房雙軌制，通過加強保障房以及租賃住房體系建設(shè)，來解決新青年、中低收入群體以及有租賃需求等特定人群的住房問題。支持剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負債狀況等。
第四，展望2023年的房地產(chǎn)行業(yè)，同樣需要我們理性對待。
一方面，政策層面的支持力度將繼續(xù)加大。今年下半年政策面給了以“三支箭”為代表的房企金融支持政策，后期政策工具箱還很豐富，在放寬購房條件、降低首付比例、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。
以居民房貸利率為例，不少券商分析師認為，2023年居民房貸利率整體進入3%時代，這對刺激居民消費欲望有較大的影響，居民信心的回歸是推動樓市企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵所在。
另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)仍將是“穩(wěn)”字當頭。2023年年中前后，房地產(chǎn)市場有望出現(xiàn)趨勢性回暖，將結(jié)束約兩年的行業(yè)下行周期。
以上為在正和島私董會授課提綱。
