中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出明年的五大中心工作，其中，五是有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。
要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。
要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。
要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
那么，什么是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式？大家都很關(guān)心。
首先，科學(xué)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的作用。
近幾年，房地產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重大概是7%左右，加上建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)到14%左右，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方綜合財(cái)力的將近一半，房地產(chǎn)貸款加上房地產(chǎn)抵押貸款占全部貸款余額的39%，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的近六成。因此，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是重中之重。
當(dāng)前，受疫情沖擊最大的是消費(fèi)，如何有效穩(wěn)定消費(fèi)增長(zhǎng)？
針對(duì)住房、汽車、服務(wù)性消費(fèi)等領(lǐng)域存在的一些限制性措施，要完善消費(fèi)政策，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)、教育醫(yī)療文化體育服務(wù)等消費(fèi)。如因城施策支持剛性和改善性住房需求等。
2022年新婚夫婦約650萬(wàn)對(duì)，按新購(gòu)房100平米算，僅需6億多平，我國(guó)住房總供給已經(jīng)達(dá)到了一年10億平，總供給大于總需求，剩下的房屋需求在更新市場(chǎng)，因此，住房更新的消費(fèi)需要有新的政策來(lái)鼓勵(lì)和支持，以提振居民的信心，特別是第二套房政策等。
一對(duì)新夫妻購(gòu)置100平米婚房的可能性不大，已有婚房的比例比較高。因此，鼓勵(lì)改善性購(gòu)房是一個(gè)方向。
其次，房地產(chǎn)不健康發(fā)展模式是“三高”。
抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策，消除多年來(lái)高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式的弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
1998年房改之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)活力逐年增強(qiáng)。據(jù)上市房企年報(bào)統(tǒng)計(jì)，2021年TOP10房企的年銷售額達(dá)2900-7600億，158家房企躋身百億軍團(tuán)。
高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)的野蠻生長(zhǎng)模式，隨著房地產(chǎn)黃金白銀時(shí)代的終結(jié)，只留下“一地雞毛”：高負(fù)債壓垮房企，招致反噬。
據(jù)《新京報(bào)》統(tǒng)計(jì)50家上市房企財(cái)報(bào)，到2019年末房企資產(chǎn)負(fù)債率已推升歷年最高，半數(shù)房企負(fù)債率超80%，負(fù)債排名前十的甚至達(dá)85%~91%，遠(yuǎn)超80%警戒線，這還不包括不透明的表外負(fù)債。尤其民營(yíng)房企，外強(qiáng)內(nèi)虛，規(guī)模巨無(wú)霸，償債羸弱，增收不增利。到2021年已有11家規(guī)模房企發(fā)生債務(wù)違約。
20年間，推動(dòng)房地產(chǎn)增加值上漲了18倍，GDP占比大幅提高，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石、支柱產(chǎn)業(yè)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2000年房地產(chǎn)增加值僅4141億元，GDP占4.3%；到2020年房地產(chǎn)增加值躍升至74553億元，GDP占比7.3%。如把上下游產(chǎn)業(yè)加起來(lái)，房地產(chǎn)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率達(dá)20%~30%，功不可沒(méi)！
第三，房地產(chǎn)新發(fā)展模式要求是“三低”。
自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”日益成為行業(yè)的熱點(diǎn)話題。
進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”在《政府工作報(bào)告》中被重申，全國(guó)人大代表和全國(guó)政協(xié)委員也將其作為提案建議在今年全國(guó)兩會(huì)中提交。3月召開的國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議中也表示要“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。
2022年6月，人民銀行、外匯局舉行新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝在回答記者問(wèn)時(shí)曾表示：去年下半年以來(lái)，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于長(zhǎng)期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較強(qiáng)的溢出效應(yīng)。
隨著政策與企業(yè)各方的重視，2022年房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)“新發(fā)展模式”元年，此前“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式將逐步向注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的模式轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)將回歸產(chǎn)業(yè)基本面，圍繞實(shí)體經(jīng)濟(jì)探索新的發(fā)展模式；保障房體系建設(shè)將得到加強(qiáng)，逐步形成與商品房體系并重的局面。
房地產(chǎn)業(yè)“新的發(fā)展模式”即是呼吁建立保障房與商品房并重的住房雙軌制，通過(guò)加強(qiáng)保障房以及租賃住房體系建設(shè)，來(lái)解決新青年、中低收入群體以及有租賃需求等特定人群的住房問(wèn)題。
2022年已出臺(tái)的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺(tái)新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。
