新華社的一則報道吸引人：
上海市黃浦區(qū)建國東路68街坊和67街坊東塊的房屋征收簽約率突破90%。
這意味著，上海中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造全面收官。歷經(jīng)30年的努力，這一困擾上海多年的民生難題終于得到歷史性解決。
黃浦區(qū)承擔(dān)著全市一半的舊改體量。過去30年來，黃浦區(qū)超過41萬戶居民通過舊改，改善了居住環(huán)境。特別是過去三年，黃浦區(qū)創(chuàng)新舊改機(jī)制，攻堅克難、換擋提速，舊改征收總量超5.8萬戶，讓居民們告別舊里、住上新居。
上海舊改歷史上多個“第一”都誕生在黃浦區(qū)。1992年，斜三地塊探索運(yùn)用了“土地批租”形式改造舊區(qū)，解決了當(dāng)時舊改資金難的問題；2009年，建國東路390地塊在全市率先探索了“征詢制、數(shù)磚頭、套型保底、解困納?！钡呐f改新機(jī)制，“陽光舊改”從此在全市推廣……
一般來說，聯(lián)接式的廣式或石庫門磚木結(jié)構(gòu)住宅，建筑樣式陳舊，設(shè)備簡陋，屋外空地狹窄，一般無衛(wèi)生設(shè)備，稱為一級舊里。
普通零星的平房、樓房以及結(jié)構(gòu)較好的老宅基房屋為二級舊里。二級舊里是城市建設(shè)中拆遷改造的重點(diǎn)。
比二級舊里更差的房屋是一級舊里，如低矮破陋的危棚簡屋，統(tǒng)稱棚戶區(qū)。
比二級舊里條件好一點(diǎn)的住宅是50年代建造的職工工房，一般沒有獨(dú)立衛(wèi)生間，廚房。一般是磚混結(jié)構(gòu)，層數(shù)為4層或5層。但不稱之為三級舊里。
建國東路68街坊和67街坊東塊屬于舊式里弄房屋，地處上海最繁華路段。然而，這里的不少居民還在合用廚衛(wèi)，甚至“拎馬桶”。
在簽約現(xiàn)場，今年84歲的鄭忠憲在這里住了75年，最多的時候，家里14口人擠在不足30平方米的房子里，“洗澡、做飯都不方便，睡覺要到閣樓，有的時候要在弄堂里邊睡”。通過舊改工程，不久后他就將搬進(jìn)新房。
2021年可謂是“城市更新元年”。在住建部提出城市更新要由“拆改留”轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲舾牟稹?、在?shí)施城市更新行動中防止大拆大建新政要求下，過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式以及傳統(tǒng)的舊改模式將不再可行，未來也將收緊項目的立項審批。但得益于政策支持以及資金扶持，上海市在城市更新領(lǐng)域?qū)⒂瓉砀蟮耐黄?，在扮演城市更新試點(diǎn)先鋒角色的同時，也為國內(nèi)其他城市提供了良好的示范。
上海城市更新經(jīng)歷了四個發(fā)展階段：
一是20世紀(jì)80到90年代以解決居住條件為主的重建舊改為主。
二是90年代初到2000年引入市場化舊改運(yùn)作機(jī)制。以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為主的“推倒重建”模式，以發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)。
三是21世紀(jì)初到2010年上海世博會的召開，變?yōu)椤安?、改、留”并舉。開始注重存量保存和維護(hù)，主要代表項目有田子坊和新天地。我都去過。
新天地是一個具有上海歷史文化風(fēng)貌，中西融合的都市旅游景點(diǎn)，上海新天地以上海近代建筑的標(biāo)志石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)。
首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。漫步新天地，有如置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海。
田子坊是由上海特有的石庫門建筑群改建后形成的時尚地標(biāo)性創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是不少藝術(shù)家的創(chuàng)意工作基地，人們往往將她稱為“新天地第二”。實(shí)際上，除了同樣時尚外，她與新天地有著很多不同之處。
田子坊展現(xiàn)給人們的更多的是上海親切、溫暖和嘈雜的一面。只要你在這條如今上海灘最有味道的弄堂里走一走，就不難體會田子坊與眾不同的個性了。走在田子坊，迂回穿行在迷宮般的弄堂里，一家家特色小店和藝術(shù)作坊就這樣在不經(jīng)意間跳入你的視線。從茶館、露天餐廳、露天咖啡座、畫廊、家居擺設(shè)到手工藝品，以及眾多滬上知名的創(chuàng)意工作室，可謂應(yīng)有盡有。
武漢的曇華林也是如此。
四是2010年至今，中心城區(qū)建設(shè)從舊城改造轉(zhuǎn)向城市更新。則是圍繞有內(nèi)涵的有機(jī)更新操作。
如今正呈現(xiàn)出第四階段的特征：政府與私有部門合作、以市場導(dǎo)向推動舊城再開發(fā)。2021年9月，《上海市城市更新條例》施行，明確提出上海城市更新要堅持“留改拆”并舉、以保留保護(hù)為主，遵循規(guī)劃引領(lǐng)、統(tǒng)籌推進(jìn)，政府推動、市場運(yùn)作，數(shù)字賦能、綠色低碳，民生優(yōu)先、共建共享的原則。
上海的經(jīng)驗(yàn)就是：上海地產(chǎn)公司收購——市區(qū)成立項目公司——轉(zhuǎn)讓股權(quán)——后期開發(fā)——新旅游點(diǎn)。
上海首個啟動居民簽約的“市區(qū)聯(lián)手”舊改項目——虹口區(qū)17街坊于2019年6月12日起簽約。占地面積約39630平方米，居民約3010戶。建造于1912年-1936年，是磚木結(jié)構(gòu)的二級以下舊里。
此次“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊改模式打破了原有融資難等問題，由上海虹房（集團(tuán)）有限公司和市地產(chǎn)集團(tuán)，按照40%和60%比例分別出資，成立虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，負(fù)責(zé)編制改造實(shí)施方案（包括房屋征收、規(guī)劃設(shè)計、資金平衡、建設(shè)開發(fā)等），籌措改造資金和安置房源，推進(jìn)項目前期工作，組織開發(fā)建設(shè)和招商，以及承擔(dān)項目指揮部日常管理工作等。
為了避免碎片化建設(shè)，由上海地產(chǎn)與區(qū)屬國企成立的合資項目公司在舊改地塊中，仍保留一定股權(quán)。上海地產(chǎn)集團(tuán)不參與后續(xù)開發(fā)，但仍承擔(dān)總控的角色，從規(guī)劃、設(shè)計、施工、投資到運(yùn)營，全流程把控，避免合作的開發(fā)單位無序開發(fā)。
2021年8月9日，在十余家提出受讓意向的企業(yè)里，最終以422,285萬元確定 蘇州招愷置業(yè)有限公司為股轉(zhuǎn)合作企業(yè)，成為共同開發(fā)建設(shè)虹口區(qū)弘安里項目的最終受讓方，并在上海聯(lián)交所簽署合作協(xié)議。
截至2021年5月，在上海市、區(qū)上下的大力支持下，市城市更新中心已經(jīng)成功啟動25個項目共70多個地塊舊區(qū)改造，受益居民近6萬戶，市更新中心參與的改造量占到全市舊區(qū)改造任務(wù)超過60%。
城市更新源自吳良鏞院士。1993年菊兒胡同改造獲得聯(lián)合國“世界人居獎”。以此為起點(diǎn)，吳良鏞進(jìn)一步推動了從“大拆大建”到“有機(jī)更新”的城市更新理念的轉(zhuǎn)變。
城市更新概念首次提出于2019年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議
2020年10月26日至29日十九屆五中全會通過的十四五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)提出實(shí)施城市更新行動。
2020年11月18日住建部轉(zhuǎn)載部長王蒙徽（1978年3月清華建筑系）《實(shí)施城市更新行動》解讀文章。將住房制度與城市更新掛勾。
2021年3月，城市更新寫入2021年政府工作報告和“十四五”規(guī)劃文件之中，進(jìn)一步上升為國家層面戰(zhàn)略。
上海的創(chuàng)新已經(jīng)影響到全國。
2022上半年城市更新的七大特征。
特征一：“政企合作”成為推動城市更新的重要機(jī)制。
2021年已有部分企業(yè)與地方政府達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，如遠(yuǎn)洋集團(tuán)與重慶江北區(qū)、長沙天心區(qū)政府，中建集團(tuán)與濟(jì)南政府等。2022年初以來，各地政府大力推動城市更新，提出大膽改革創(chuàng)新，紛紛積極探索新模式、新路徑，“政企合作”就成為推動城市更新進(jìn)入快車道，助力城市高質(zhì)量發(fā)展的重要機(jī)制。
特征二：城市更新基金持續(xù)發(fā)力推動市場化資金參與。
2021年，北京、上海、無錫、天津、石家莊宣布成立城市更新基金，2022年初以來，各地紛紛大力推進(jìn)城市更新基金設(shè)立相關(guān)工作，更多的企業(yè)也參與到城市更新基金當(dāng)中。2022年2月，上海完成800億元城市更新基金中的引導(dǎo)基金備案。
特征三：企業(yè)城市更新投資更加兼顧起步期城市。
早期各大房企城市更新項目主要集中于長三角、珠三角以及京津和成渝地區(qū)重點(diǎn)城市，是城市更新的熱點(diǎn)區(qū)域。2022年初以來，部分房企開始注重城市更新非熱點(diǎn)區(qū)域，選擇城市更新處于起步期的城市，提前布局，保證市場占比和競爭力，力求在新興區(qū)域構(gòu)建起護(hù)城河。
特征四：老舊小區(qū)改造市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>
2020年全年實(shí)際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個，2021年全年實(shí)際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量再創(chuàng)新高，達(dá)5.56萬個。2022年初以來，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程持續(xù)提速，前5月已新開工改造小區(qū)2.74萬個，接近2021年新開工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老舊小區(qū)改造計劃，老舊小區(qū)改造市場未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>
特征五：行業(yè)搭建城市更新協(xié)同平臺，促進(jìn)資源對接。
2022年初以來，各地開始嘗試搭建多方協(xié)同平臺，城市更新聯(lián)盟的成立有助于各個企業(yè)發(fā)揮所處領(lǐng)域的優(yōu)勢，通過市場化的方式，更加快速地、合理地開展城市更新業(yè)務(wù)。
特征六：困境之下，多方合力共同推進(jìn)城市更新項目。
2021年各大房企積極布局城市更新市場，加速城市更新業(yè)務(wù)擴(kuò)展，但在住建部嚴(yán)控城市更新“大拆大建”及房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的影響下，2022年初以來，各大房企紛紛調(diào)整策略，民企與國企積極尋求合作，以期發(fā)揮各自優(yōu)勢。
特征七：金融機(jī)構(gòu)信貸資金持續(xù)發(fā)力支持城市更新。
2021年已有企業(yè)和地方政府就城市更新業(yè)務(wù)與金融機(jī)構(gòu)開展合作，2022年初以來，金融機(jī)構(gòu)對各類城市更新項目持續(xù)發(fā)力，信貸資金支持力度加大。
以上資料引自中指報告：https://u.fang.com/ytjgn6/。
