28日的中央政治局會(huì)議內(nèi)容很重要，做好下半年經(jīng)濟(jì)工作有兩大內(nèi)容：
一是要全面落實(shí)疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全的要求，鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好趨勢(shì)，著力穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價(jià)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)最好結(jié)果。
要充分調(diào)動(dòng)各方面積極性。各地區(qū)各部門(mén)要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子要以飽滿精神狀態(tài)開(kāi)展工作，領(lǐng)導(dǎo)干部要敢為善為。經(jīng)濟(jì)大省要勇挑大梁，有條件的省份要力爭(zhēng)完成經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)。
這相當(dāng)于是給地方一個(gè)“指揮棒”，下半年要盡可能努力促發(fā)展，爭(zhēng)取條件實(shí)現(xiàn)全年較高的合理增速。下半年首要任務(wù)是盡可能確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回到潛在增速水平甚至略高于潛在增速，然后在此基礎(chǔ)上盡可能填補(bǔ)上半年因疫情沖擊產(chǎn)生的損失缺口。
二季度GDP0.4%，上半年2.5%，上海財(cái)大校長(zhǎng)建議：爭(zhēng)取三季度6-7%。就全年來(lái)看，實(shí)際GDP增速的表現(xiàn)大致可以用“保4爭(zhēng)5”來(lái)概括。
二是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，在其24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，尚未交付的問(wèn)題項(xiàng)目總建面約2468萬(wàn)平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。其中，鄭州、長(zhǎng)沙、重慶、武漢項(xiàng)目交付的風(fēng)險(xiǎn)較大。
也已經(jīng)已經(jīng)在嘗試解決一系列問(wèn)題，2021年12月，中國(guó)人民銀行銀保監(jiān)會(huì)明確：“穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，合理確定融資期限，提高融資效率?！蓖瑫r(shí)“對(duì)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理”。
2022年2月15日，平安銀行計(jì)劃啟動(dòng)首期50億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券的發(fā)行工作，募集資金專(zhuān)項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。大悅城、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)等企業(yè)則已經(jīng)發(fā)行了并購(gòu)債或進(jìn)行了并購(gòu)融資。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受紅星新聞采訪時(shí)分析稱，此次國(guó)常會(huì)繼續(xù)提及房地產(chǎn)，這說(shuō)明了房地產(chǎn)消費(fèi)在有效需求和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)方面，所能發(fā)揮的重要作用。在今年上半年各類(lèi)刺激政策的基礎(chǔ)上，本次國(guó)常會(huì)就房地產(chǎn)的部署，也意味著下半年會(huì)給住房消費(fèi)方面給予更多支持。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，下半年房地產(chǎn)走勢(shì)將呈現(xiàn)“小幅復(fù)蘇”狀態(tài)，但復(fù)蘇狀態(tài)依舊存在不確定性，具體還需看各個(gè)城市的不同情況，以及政策的支持力度。
銀保監(jiān)會(huì)25日召開(kāi)全系統(tǒng)2022年年中工作座談會(huì)暨紀(jì)檢監(jiān)察工作座談會(huì)。會(huì)議指出，支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
各地都在積極開(kāi)展“保交樓”的活動(dòng)，而且出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性公司。
一是鄭州同時(shí)啟動(dòng)四種模式。
鄭州市政府相關(guān)部門(mén)日前召集8家房企舉行在鄭項(xiàng)目情況匯報(bào)會(huì)，政府計(jì)劃幫助在鄭頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企解決當(dāng)下遇到的困難，履行國(guó)家“保交付、保生產(chǎn)、保民生”的三保要求，對(duì)7家頭部房企優(yōu)先幫助紓困，對(duì)于企業(yè)和業(yè)主來(lái)說(shuō)，都是解決目前暫時(shí)困局保證交付的良好契機(jī)。
8家房企分別為建業(yè)、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創(chuàng)、瀚海。會(huì)議主要內(nèi)容為結(jié)合《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》文件，匯報(bào)8家房企紓困項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。
目前項(xiàng)目紓困模式分為四種，其中，“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式由政府平臺(tái)公司接收，后期政府主導(dǎo)；資產(chǎn)大于負(fù)債的，可選擇“收并購(gòu)”模式，由政府組織國(guó)央企、金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題；資不抵債的，可采用“破產(chǎn)重組”模式，由政府組織破產(chǎn)重組，以保證項(xiàng)目交付；銷(xiāo)售不暢、建設(shè)資金困難的，可選擇“保障性租賃住房”模式，由政府組織專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)貸款。
比如，融創(chuàng)集團(tuán)近日向鄭州市相關(guān)主管部門(mén)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)其在鄭的6個(gè)項(xiàng)目以“棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還”模式開(kāi)發(fā)。“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式由政府平臺(tái)公司接收，后期政府主導(dǎo)，即政府指定由一家融資平臺(tái)統(tǒng)一向國(guó)開(kāi)行申請(qǐng)棚改貸款額度，投入到各個(gè)項(xiàng)目后，再由這一平臺(tái)統(tǒng)籌安排償還資金。
7月19日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司到訪河南資產(chǎn)管理有限公司，雙方一致表示，將充分發(fā)揮各自專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、業(yè)務(wù)資源等優(yōu)勢(shì)，成立工作專(zhuān)班，聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活、困難房企救助等解圍紓困工作，積極為鄭州國(guó)家中心城市建設(shè)、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展作出新貢獻(xiàn)。
雙方還圍繞公司法人治理、市場(chǎng)化機(jī)制建設(shè)、低效資產(chǎn)盤(pán)活、產(chǎn)業(yè)招商引資、資產(chǎn)證券化、“兩非兩資”剝離等工作進(jìn)行了交流探討。
截至目前，河南資產(chǎn)合并財(cái)務(wù)報(bào)表總資產(chǎn)361億元、凈資產(chǎn)143億元、管理資產(chǎn)規(guī)模657億元，資產(chǎn)負(fù)債率60%，累計(jì)收購(gòu)不良資產(chǎn)768億元，幫助河南省內(nèi)20多家金融機(jī)構(gòu)出清風(fēng)險(xiǎn)，盤(pán)活問(wèn)題樓盤(pán)10余個(gè)，幫助10余家上市公司、問(wèn)題企業(yè)紓困解圍。
二是專(zhuān)業(yè)性的破產(chǎn)清算有限公司。
7月26日，中房協(xié)與浙江房協(xié)在杭州聯(lián)合主辦“房地產(chǎn)紓困項(xiàng)目與金融機(jī)構(gòu)對(duì)接商洽會(huì)”，除數(shù)家房企，信達(dá)、中金、浙商銀行等金融機(jī)構(gòu)參與了此次會(huì)議，會(huì)議設(shè)置了對(duì)接專(zhuān)場(chǎng)，紓困項(xiàng)目企業(yè)代表與金融機(jī)構(gòu)、有意兼并重組、合作發(fā)展解決項(xiàng)目困難的企業(yè)，將展開(kāi)對(duì)接交流。
一個(gè)月前會(huì)議內(nèi)容預(yù)告：
1.金融機(jī)構(gòu)紓困方案介紹（中國(guó)信達(dá)戰(zhàn)略客戶二部總經(jīng)理石愛(ài)民）。
2.房企如何在市場(chǎng)變化中保持穩(wěn)健發(fā)展（杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)人）。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困訴求共性分析（中房協(xié)投融資信息服務(wù)平臺(tái)負(fù)責(zé)人）。
4.如何用優(yōu)質(zhì)品牌適應(yīng)金融支持（美的房地產(chǎn)副總裁）。
5.浙江省房協(xié)介紹項(xiàng)目紓困工作（浙江省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)胡一平）。
6.項(xiàng)目紓困過(guò)程中法律、稅務(wù)問(wèn)題分析（上海市建緯律師事務(wù)所）。
7.在房協(xié)指導(dǎo)下成功紓困問(wèn)題樓盤(pán)及司法實(shí)踐（廣西白武士破產(chǎn)清算有限公司董事長(zhǎng)王少華）。
8.房企紓困轉(zhuǎn)型探索——發(fā)展長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)。
9.專(zhuān)場(chǎng)：紓困方案及企業(yè)項(xiàng)目與金融機(jī)構(gòu)、有意兼并重組、合作發(fā)展解決項(xiàng)目困難的企業(yè)對(duì)接商洽。
參與方包括中國(guó)信達(dá)、杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)、美的置業(yè)、浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、廣西白武士破產(chǎn)清算有限公司（簡(jiǎn)稱廣西白武士）等。
“此次參會(huì)我主要是介紹我們盤(pán)活爛尾項(xiàng)目的模式。”王少華說(shuō)。
“在我們的操作下，廣西防城港、賀州、崇左、貴港、梧州、欽州、桂林、百色等地420萬(wàn)平方米爛尾樓已經(jīng)被盤(pán)活?！?/span>
王少華介紹：“當(dāng)下房地產(chǎn)公司普遍缺錢(qián)，為什么我們可以找到資金來(lái)源，找到投資者，核心操作就8個(gè)字，‘墊資續(xù)建、封閉運(yùn)行’。”
白武士提出了一個(gè)爛尾樓盤(pán)活的投資邏輯：一個(gè)爛尾項(xiàng)目的所有資產(chǎn)可以分為已出售資產(chǎn)和未出售資產(chǎn)，疊加可解除合同釋放的資產(chǎn)，而未出售資產(chǎn)疊加可解除合同釋放的資產(chǎn)必然包含可快速變現(xiàn)的資產(chǎn)。只要快速變現(xiàn)資產(chǎn)能夠覆蓋施工成本，便能夠投資，剩余的資產(chǎn)則能夠產(chǎn)生收益。
“在廣西東興的鴻德喜盈門(mén)案件中，我們認(rèn)為快速變現(xiàn)資產(chǎn)大于施工成本，后來(lái)便順利找到了投資人墊資續(xù)建，投資人投入金額便是施工總成本減去施工期間快速變現(xiàn)金額，收益是施工款上浮10%+銷(xiāo)售提點(diǎn)，最終該項(xiàng)目被成功盤(pán)活。”
這些都是經(jīng)驗(yàn)。溫州也是如此。
三是溫州市蒼南縣“華臣一品苑”。
時(shí)隔7年、歷經(jīng)多年救盤(pán)后，溫州市蒼南縣的“華臣一品苑”完成第一批69戶交房。這是溫州房地產(chǎn)領(lǐng)域首個(gè)預(yù)重整救盤(pán)成功的案例，也是府院聯(lián)動(dòng)拯救困境房地產(chǎn)企業(yè)的成功探索。
該房產(chǎn)項(xiàng)目2010年由浙江林垟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘牌建設(shè)，整個(gè)樓盤(pán)可預(yù)售的住宅1118套、商用房70套。至2015年林垟公司資金鏈斷裂停工時(shí)，項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售房產(chǎn)600余套。
2020年6月，林垟公司向蒼南縣人民法院申請(qǐng)重整。蒼南法院第一時(shí)間組建專(zhuān)門(mén)團(tuán)隊(duì)，組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取債權(quán)人、債務(wù)人、清算組成員和林垟公司職工代表多方意見(jiàn)，最終確定“保交房、保民生”預(yù)重整方案。
2020年6月6日蒼南縣政府批復(fù)同意啟動(dòng)預(yù)重整。同年7月4日法院、縣政府、主要債權(quán)人、債務(wù)人代表共同組成評(píng)審組，擇優(yōu)選定北京大成（寧波）律師事務(wù)所為預(yù)重整管理人。2020年9月林垟公司開(kāi)始招募預(yù)重整投資人。
預(yù)重整中最核心的問(wèn)題是解決續(xù)建工程的錢(qián)和人的問(wèn)題，參照企業(yè)破產(chǎn)法相關(guān)規(guī)定共同擬定了“共益?zhèn)鶆?wù)+代建代銷(xiāo)”的預(yù)重整方案，推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工續(xù)建。蒼南法院向管理人復(fù)函確認(rèn)續(xù)建投資款及代建代銷(xiāo)費(fèi)用為“華臣一品苑”復(fù)工續(xù)建的必要條件，具有共益性質(zhì)，可以在后續(xù)破產(chǎn)程序中優(yōu)先受償。
由此消除了投資人的顧慮，促成引資3億元。2020年12月10日第一次債權(quán)人大會(huì)通過(guò)續(xù)建借款與復(fù)工方案。幾天后投資人支付首期總計(jì)2億元共益?zhèn)Y金。
2021年3月，項(xiàng)目正式復(fù)工續(xù)建。1年后，項(xiàng)目完工。
把前后資金分清楚即可。讓后面進(jìn)來(lái)的資金有利。
四是武漢“最牛爛尾樓”即將迎來(lái)重生。
位于武漢內(nèi)環(huán)鬧市區(qū)武勝路50號(hào)的金馬大廈，是武漢市停工時(shí)間最長(zhǎng)、債務(wù)關(guān)系、法律關(guān)系最為復(fù)雜的一棟爛尾樓，被稱為武漢“最牛爛尾樓”。
金馬大廈1993年始建，1998年停工，至今已有24年。
之前，該大廈20多年無(wú)窗戶外墻，僅以框架結(jié)構(gòu)裸露在內(nèi)環(huán)的交通要道。2019年3月，軍運(yùn)會(huì)之前，硚口區(qū)表示，金馬大廈債務(wù)關(guān)系已基本厘清，為確保在軍運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前消除“都市傷疤”，已于2018年9月正式啟動(dòng)金馬大廈立面整治工作。
2019年8月，武漢市硚口區(qū)法院裁定受理武漢弘卓博達(dá)貿(mào)易有限公司對(duì)金馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(湖北)有限公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。
2022年7月4日，硚口區(qū)法院裁定金馬公司重整。為維護(hù)金馬公司全體債權(quán)人利益，引進(jìn)具有實(shí)力的投資人，管理人現(xiàn)公開(kāi)招募意向重整投資人。
根據(jù)已有資料以及管理人調(diào)查，金馬公司唯一可變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)為位于武漢市硚口區(qū)武勝路50號(hào)金馬大廈，設(shè)計(jì)層數(shù)為27層，實(shí)際建設(shè)為32層，包括地下兩層，以及29層、30層兩層設(shè)備層。
整治后的金馬大廈，圖源網(wǎng)絡(luò)
建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載金馬大廈高度98米、層次27層、占地面積1069平方米、建筑面積30000平方米。
整治前的金馬大廈，圖源網(wǎng)絡(luò)
截止公告之日，管理人共受理了13家債權(quán)人的申報(bào)，共計(jì)申報(bào)債權(quán)23筆(不含職工債權(quán))。債權(quán)申報(bào)總額為人民幣2,236,785,566.30元。
看到希望了。
