瑞思基金即REITs，是一種具有債權性質的股權投資。是可以在證券交易所上市的標準化、可交易的金融產品。租金收入或物業(yè)銷售增值收入是其主要來源，周期通常為8~10年。REITs的運作模式是提供資金并成立資產管理公司或管理團隊進行投資運營，然后將大部分收益分配給投資者。
國家發(fā)展改革委2021年6月29日發(fā)布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》。
一是試點區(qū)域和行業(yè)范圍：
（一）全國各地區(qū)符合條件的項目均可申報。重點支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護和高質量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，符合“十四五”有關戰(zhàn)略規(guī)劃和實施方案要求的基礎設施項目。
（二）試點主要包括下列行業(yè)：
1. 交通基礎設施。包括收費公路、鐵路、機場、港口項目。
2. 能源基礎設施。包括風電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質發(fā)電、核電等清潔能源項目，特高壓輸電項目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎設施項目，分布式冷熱電項目。
3. 市政基礎設施。包括城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目，以及停車場項目。
4. 生態(tài)環(huán)保基礎設施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎設施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎設施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎設施項目。
5. 倉儲物流基礎設施。應為面向社會提供物品儲存服務并收取費用的倉庫，包括通用倉庫以及冷庫等專業(yè)倉庫。
6. 園區(qū)基礎設施。位于自由貿易試驗區(qū)、國家級新區(qū)、國家級與省級開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群的研發(fā)平臺、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產業(yè)加速器、產業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施。
7. 新型基礎設施。包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡、有線電視網(wǎng)絡項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目。
8. 保障性租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目。
9. 探索在其他基礎設施領域開展試點。
（1）具有供水、發(fā)電等功能的水利設施；
（2）自然文化遺產、國家 AAAAA 級旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎設施，其中自然文化遺產以《世界遺產名錄》為準。
酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產項目不屬于試點范圍。項目土地用途原則上應為非商業(yè)、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數(shù)配套設施用地除外。
二是項目基本條件：
（三）項目應成熟穩(wěn)定，滿足以下條件：
1. 基礎設施項目權屬清晰、資產范圍明確，發(fā)起人（原始權益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項目所有權、特許經營權或經營收益權。項目公司依法持有擬發(fā)行基礎設施 REITs 的底層資產。
2. 土地使用依法合規(guī)。
3. 基礎設施項目具有可轉讓性。
（1）發(fā)起人（原始權益人）、項目公司相關股東已履行內部決策程序，并協(xié)商一致同意轉讓。
（2）如相關規(guī)定或協(xié)議對項目公司名下的土地使用權、項目公司股權、特許經營權、經營收益權、建筑物及構筑物轉讓或相關資產處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定的，相關有權部門或協(xié)議簽署機構應對項目以 100%股權轉讓方式發(fā)行基礎設施REITs 無異議，確保項目轉讓符合相關要求或相關限定具備解除條件。
（3）對 PPP（含特許經營）類項目，PPP（含特許經營）協(xié)議簽署機構、行業(yè)主管部門應對項目以 100%股權轉讓方式發(fā)行基礎設施 REITs 無異議。
4. 基礎設施項目成熟穩(wěn)定。
（1）項目運營時間原則上不低于 3 年。對已能夠實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，可適當降低運營年限要求。
（2）項目現(xiàn)金流投資回報良好，近 3 年內總體保持盈利或經營性凈現(xiàn)金流為正。
（3）項目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應當資質優(yōu)良，財務情況穩(wěn)健。
（4）預計未來 3 年凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產評估凈值）原則上不低于 4%。
5. 資產規(guī)模符合要求。
（1）首次發(fā)行基礎設施 REITs 的項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于 10 億元。
（2）發(fā)起人（原始權益人）具有較強擴募能力，以控股或相對控股方式持有、按有關規(guī)定可發(fā)行基礎設施 REITs 的各類資產規(guī)模（如高速公路通車里程、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行基礎設施 REITs 資產規(guī)模的 2 倍。
6. 發(fā)起人（原始權益人）等參與方符合要求。
（1）優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)的項目。
（2）發(fā)起人（原始權益人）、項目公司、基金管理人、資產支持證券管理人、基礎設施運營管理機構近 3 年在投資建設、生產運營、金融監(jiān)管、市場監(jiān)管、稅務等方面無重大違法違規(guī)記錄。項目運營期間未出現(xiàn)安全、質量、環(huán)保等方面的重大問題或重大合同糾紛。
自去年5月17日首批9只公募REITs獲得準生證后，公募REITs的發(fā)展穩(wěn)步推進。目前，11家基金公司旗下12只公募REITs已陸續(xù)上市，募資規(guī)模達到458.12億元。
今年首發(fā)的華夏中國交建REIT，吸引了超1500億元資金的追捧。其中，面向公眾投資者發(fā)行的規(guī)模，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首發(fā)的最低紀錄。
與此同時，公募REITs今年在二級市場的穩(wěn)健表現(xiàn)也備受關注。
Wind統(tǒng)計顯示，截至5月16日，12只公募REITs今年以來的平均漲幅達到0.86%。5只公募REITs出現(xiàn)逆勢上漲，博時招商蛇口產業(yè)園REIT年內上漲10.56%，中航首鋼生物質REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務REIT的年內漲幅都超過3%。
目前，各地都在積極嘗試：
2022年4月，深圳市人才安居集團項目報送國家發(fā)改委，成為全國首個申報的保障性租賃住房REITs項目。其基礎資產主要是4個位于深圳核心區(qū)域或核心地段的項目，整體出租率達到了99%，涉及1830套住房項目。
在深圳誕生了全國首個保障性租賃住房REITs項目，可能出自以下三個原因：
首先，深圳是全國最大的移民城市，對保障性租賃住房的需求較大。
其次，深圳在保障性租賃住房建設方面，無論是政策的支持力度，還是在具體建設過程中，都先行一步，積累了很多成功的經驗。
最后，從全國首個保障性租賃住房REITs項目的申報主體——深圳人才安居集團來看，其不僅具有豐富的建造公共住房的經驗，而且積極探索租賃住房的可持續(xù)發(fā)展模式。
5月20日，青島市政府公布《關于支持青島市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）產業(yè)發(fā)展的若干措施》。
截至目前，除了青島水務集團百發(fā)海水淡化一期及婁山河污水處理廠、高新區(qū)投資開發(fā)集團中科青島研發(fā)城2個項目已納入國家發(fā)展改革委REITs項目儲備庫外，在保障性住房等方面的項目已陸續(xù)啟動盡職調查、資產梳理等前期工作，市發(fā)展改革委將與各部門協(xié)同配合，加強項目謀劃、儲備、申報等全過程服務，推動各試點項目各項工作有序開展。
2021年12月30日，《湖北省金融業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提到：支持符合條件的企業(yè)發(fā)行資產證券化創(chuàng)新產品，穩(wěn)妥推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點，盤活轄區(qū)基礎設施存量資產。
圍繞花湖機場的建設，有許多的項目，比如，高速公路、從鄂州東站或花湖站出岔建設機場高鐵專線等，大都屬于基礎設施，能否以瑞思基金的方式運作？
