一、3、4月份有點難
5月16日，國務院新聞辦舉行的4月份國民經濟運行情況新聞發(fā)布會：
1—4月份，社會消費品零售總額138142億元，同比下降0.2%。其中，除汽車以外的消費品零售額124807億元，增長0.8%。
4月份，社會消費品零售總額29483億元，同比下降11.1%。其中，除汽車以外的消費品零售額26916億元，下降8.4%。
1-4月份，貨物進出口總額125799億元，同比增長7.9%。
1—4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實際增長4.0%。4月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降2.9%。從環(huán)比看，4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值比上月下降7.08%。
4月全國城鎮(zhèn)調查失業(yè)率為6.1%，比上月上升0.3個百分點。
1-4月，全國固定資產投資（不含農戶）153544億元，同比增長6.8%。
1-4月，全國房地產開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬平方米，同比持平；房屋新開工面積39739萬平方米，同比下降26.3%；商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%。4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%。
專家認為，對于房地產市場，仍需從改善房企融資環(huán)境、穩(wěn)定市場預期等方面加大支持力度。一些地方將加大因城施策力度，樓市運行下半年有望改善。
3、4月份很難，5月會好轉，疫情防控有效，消費回升，豬肉價格回升，保證工業(yè)用電，房地產回升。
中新網：4月，重點35城成交均價為每平方米19327元，環(huán)比上漲2.44%。其中，一線城市成交均價為每平方米55446元，環(huán)比上漲2.78%；四個一線城市房價環(huán)比全部處于正增長區(qū)間。二線城市成交均價每平方米19082元，環(huán)比上漲2.21%，二線城市房價總體平穩(wěn)。三、四線城市成交均價每平方米13131元，環(huán)比上漲2.31%。
黃奇帆：2017年之前，20年翻4番，進入小漲小跌時代，與GDP同步。
二、三大動作，力度提升
一是今年兩會，對于解決新市民青年人住房問題、加快保障性租賃住房建設工作會有更好的部署。事關3億人的金融服務熱詞“新市民”更是成為各方關注、討論的熱點。
所謂“新市民”，就是在城鎮(zhèn)已經居住的，但是還沒有戶口的；或者是剛剛拿到戶口不足兩年、三年的。這個人口數量大概有3億多，他們都面臨著安居樂業(yè)、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、租房買房、孩子上學、老人養(yǎng)老這些需求，都是非常實實在在的。
兩會中政府報告提到，通過租購并舉、保障性租賃住房、加強長租房市場等措施，同時因城施策，對各地信貸政策加大扶持力度，合理滿足購房者的信貸需求，著力解決城市新市民和青年人的住房問題。
二是4月29日召開的政治局會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作，作出一系列重大部署。
會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，同時提出“支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”。
兩個‘支持’充分體現了中央對各地因城施策的態(tài)度。
三是減20個基點
3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，在全國政策范圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限。
當前商品住宅銷售額出現下滑，個人住房貸款發(fā)放額也有小幅回落。新發(fā)布的金融統(tǒng)計數據表明，4月住戶貸款減少2170億元。其中，住房貸款減少605億元。住戶貸款包括消費貸款、個人經營性貸款。消費貸款的主要部分是房貸。
15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。
當前全國個人按揭貸款利率為5.42%。若按照減20個基點計算，那么實際利率則為5.22%。
以500萬貸款金額、等額本息、30年月供償還的方式計算：在5.42%的情況下，月供為28138.99元，利息總額為5130037.8元；而在5.22%的情況下，月供為27517.35元，利息總額為4906246.57元。這也就意味著新政下，每月減少還貸621.64元，利息總額減少223791.2元。終于知道銀行為什么賺錢。
三、各地新動作
截至5月15日，年內各類房地產調控政策次數高達270次，年內房地產調控政策次數繼續(xù)刷新歷史同期記錄。尤其4月以來，各地出臺政策的節(jié)奏明顯加快，4月有超70城出臺政策百余次，明顯高于1-3月，熱點一二線城市亦加入政策優(yōu)化調整行列。
其中，熱點一二線城市政策整體力度不大，針對部分區(qū)域或特定人群放松限購、限貸，覆蓋面較窄；多數三四線城市優(yōu)化政策更多的在于調整公積金、發(fā)放購房補貼、放寬落戶等方面。
3月11日，中原銀行推出了“留鄭大學生”專項住房按揭貸款和鄭州新市民住房按揭貸款，留鄭大學生住房按揭貸款專項優(yōu)惠為年利率4.7%（單利）。中原銀行回應年利率規(guī)定是不超過4.9%，各個網點按照實際情況給出利率。
還款周期最長可貸30年。申請條件為：畢業(yè)5年內的大學生，全日制大專及以上學歷，符合鄭州購房政策要求（以房管局能夠備案交易為準）且具備購房能力、家庭收入相對穩(wěn)定；所購房產必須為首套房，且建筑面積最大不超過140平方米。
對在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對租住市場化租賃住房的可給予一定面積補貼，優(yōu)惠期限為3年。體貼入微。
對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。認貸不認房的起點。
上饒市：將首套房最低首付比例下降至20%、二套房最低首付比例下調至30%。在5月1日至12月31日期間購買中心城區(qū)范圍新建商品房，且在2024年6月30日前繳清契稅、屬首次購買的，給予300元/平方米補貼；屬改善型的，給予200元/平方米補貼。
洛陽市：提高公積金貸款額度，個人最高貸款金額調整為55萬元，夫妻雙方、青年人才最高貸款金額調整為65萬元。加大對第二套使用公積金貸款購買改善性住房的支持力度。二手房公積金貸款最低首付比例不再設置房齡年限范圍，統(tǒng)一按照20%執(zhí)行。
嘉興市：正常繳存職工首次使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，單人最高貸款額度由30萬元上浮至40萬元，雙人及以上最高貸款額度由60萬元上浮至80萬元。
湖南株洲首次購房落戶給1萬購房補貼。
岳陽市：在市城區(qū)購買新建商品房和二手房，簽訂商品房買賣網簽合同，并在1個月內全部繳清交易契稅的，按其所繳納契稅稅額的50%對購房人予以補貼。對在市城區(qū)購買首套新建商品住房和二手住房，簽訂網簽合同并完成契稅繳納的，給予每套1萬元的購房補貼。補貼申請截止時間為2023年4月30日。
連云港市：首套房首付比例按20%執(zhí)行，引導商業(yè)銀行逐步下調房貸利率、縮短審批放貸周期。擴大市區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)信用考評A類覆蓋面，將A類企業(yè)比例從10%調整為20%，使更多的房地產開發(fā)企業(yè)獲得在預售進度條件、預售資金使用等方面的優(yōu)惠政策。
無錫市：市區(qū)個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年。本次無錫的新政在一定程度上有利于降低二手房的交易成本，對“賣舊買新”提供了支持，有利于改善性需求的釋放。
繼佛山、中山后，東莞市：取消新入戶購房“雙半年”限制，落戶即可購房。降低社保和個稅的繳納時間要求，非本市戶籍居民家庭本科以上學歷、初級以上職稱、技師以上資格購買首套房，改為2年內在該市累計繳納6個月以上社?；騻€稅證明的，可以購買第1套商品住房。
惠州出臺6項穩(wěn)地產措施，其中臨深地區(qū)取消限購。
5月11日長沙公布《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》。
業(yè)主可通過與試點企業(yè)簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》的方式，將存量房盤活供作租賃住房，運營年限時間不得低于10年。
試點企業(yè)為兩家本地國企長房集團和長沙建房集團，作為此次開展盤活存量房供作租賃住房的試點。施行之前已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房后，可不納入家庭住房套數計算。
符合當前監(jiān)管層提出的多渠道大力推進保障性租賃住房建設、租購并舉的發(fā)展思路。此次出臺的試點方案既有利于存量資源的利用，又可增加租賃住房供給，同時還能創(chuàng)新性地將新房、二手房、租賃住房進行聯系互動，活化了房地產住宅市場的循環(huán)系統(tǒng)。
12日長沙市做了補充：多套存量房按“一戶核減一套”計數，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數計算時均只核減一套，不影響多套住房盤活用作租賃房。另外，長沙市出臺的原限購政策保持不變。
南京二孩及以上家庭，可新購一套商品住房。
東莞市：商業(yè)銀行要執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定商業(yè)性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率。將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年。商品住房取得不動產權證滿2年的可以進行交易轉讓。對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買一套商品住房。
最新的：廊坊有銀行首套房貸利率由5%降至最低4.6%，與5年期以上LPR利率持平。
5月16日，據成都市人民政府新聞辦公室微信公眾號披露，成都市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室出臺《關于支持剛性和改善性住房需求的通知》。其中提到，優(yōu)化家庭住房總套數認定標準，近郊區(qū)（市）縣已購或新購住房不納入在中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數計算。居民擬在中心城區(qū)新購住房的，其家庭成員位于近郊區(qū)（市）縣（東部新區(qū)、青白江區(qū)、新津區(qū)、簡陽、都江堰、彭州、邛崍、崇州、金堂、大邑、蒲江）的住房，不再納入家庭住房總套數計算。
4月15日，湖北宜昌市發(fā)布了《關于進一步促進房地產市場良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，內容涉及放松限貸、取消限售、發(fā)放購房首付款補貼券等9條措施。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品房住房的，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸政策。
同日，荊門發(fā)布《關于調整優(yōu)化住房公積金繳存使用政策的通知》，取消了多項公積金貸款限制政策，同時，還提高人才貸款額度。
凡購買黃石城區(qū)新建商品住房的給予50%契稅補貼；其中，購買大冶湖新區(qū)（金山、汪仁區(qū)域）首套新建商品住房的給予100%契稅補貼。
現階段首套商業(yè)性個人住房貸款利率下調至5.2%，二套房下調至5.4%。
隨州購買首套90㎡以內新房，給予50%契稅補貼。
四、武漢在等待
5月13日，武漢市政府發(fā)布《市人民政府關于進一步支持國家網絡安全人才與創(chuàng)新基地發(fā)展若干政策的通知》，該通知共包括十條政策措施，自2022年6月9日起施行，有效期為3年。
對在網安基地連續(xù)工作3年以上的專長型人才以及實用型人才給予購房政策配套獎勵。
5月13日，市人民政府關于印發(fā)武漢市加大紓困幫扶力度促進市場主體恢復發(fā)展若干措施的通知。
涉及房地產業(yè)的措施有兩條：
31.提高監(jiān)管資金使用效率。在重點監(jiān)管資金增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節(jié)點，累計撥付額度不超過重點監(jiān)管資金標準的55%，減輕企業(yè)資金壓力。
32.優(yōu)化房地產預售管理。優(yōu)化調整新建商品房預售條件，房地產開發(fā)企業(yè)可增加申請預售許可次數，預售許可最低規(guī)模不小于棟，不分層、分單元申請辦理預售許可，加快企業(yè)資金回籠。
武漢的房貸利率降了嗎？
武漢已經下調了四次房貸利率，分別是：
2021年12月，武漢首套房貸利率下調5個基點（5.78%-5.73%）
2022年1月，武漢房貸利率再次下調5個基點（首套5.73%-5.68%，二套5.98-5.93%）
2022年2月，武漢房貸利率繼續(xù)下調5個基點（首套5.68%-5.63%，二套5.93-5.88%）
2022年3月份，武漢首套房利率從從5.63%下調至5.2%（下調43個基點），二套房利率從5.88%下調至5.4%（下調48個基點）。
猜測武漢可能會將5.2%的利率下調到5.0%。
從基建的內需，從房地產到平臺經濟再次承擔起刺激經濟的重任。
武漢江景房、湖景房、山景房……
工作房、避霾房、避暑房、養(yǎng)老房……
第四代住宅
“中國這十年”：2021年我國國內生產總值達到了114萬億元，占全球經濟的比重由2012年11.4%上升到18%以上，我國作為世界第二大經濟體的地位得到鞏固提升。
人均國內生產總值達到1.25萬美元，接近了高收入國家門檻。
我國經濟對世界經濟增長的貢獻總體上保持在30%左右，中國經濟是世界經濟增長的最大引擎。
武漢2021年增加人口120萬。
浙江2021年末全省常住人口為6540萬人，增加72萬人，這超過了廣東的60萬人的增量。
具體來看，浙江2021年出生人口為44.9萬人，死亡人口為38.4萬人，自然增加人口僅為6.5萬人。因此，浙江人口的增長主要還是受益于人口流入。
浙江這些年為了“搶人”，也是拼了。除了杭州市區(qū)，全面放開?？埔陨蠈W歷畢業(yè)生的落戶限制，杭州的落戶條件為本科以上學歷。
這可能會影響到武漢決策者。
武漢人需要改善型住房。
參考專家意見：
對于二季度房地產市場，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前市場面臨疫情沖擊、需求疲軟等問題，隨著政策預期逐步向好，二季度重點城市或都市圈樓市將有望觸底。
中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，合理改善型購房需求獲得進一步支持，改善型購房信貸支持力度有望進一步加大。
隨著疫情影響減弱，房地產銷售端有望企穩(wěn)。
