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葉青看財經(jīng):與其加電梯,不如拆掉重建
2021-03-12 11:11:12   來源:今日湖北

今年全國兩會上,全國人大代表、58同城CEO姚勁波說:老舊小區(qū)改造,“現(xiàn)在提的比較多的一個是加裝電梯問題,另一個是推倒重建問題。我覺得兩者結(jié)合起來。有的成本不高,可以加裝電梯;有的就是把它置換到別的地方,把那塊地置換出來,建更現(xiàn)代化的住宅,盡可能市場化。”

 

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推倒重建,這個建議,也是很多人夢寐以求的。從老房子一步到新房子。


2018322,網(wǎng)上有討論這個問題。


支持者說:不用政府出錢啊,最多讓國有銀行提供貸款由開發(fā)商承建,項目實施完成后,多余樓層作為商品房對外出售,所得款項扣除所有成本和相關(guān)費用,然后歸還貸款?;蛘吒纱嗍袌龌僮?,由開發(fā)商拍下老公房地塊的二次開發(fā)權(quán)進行再開發(fā),同樣的項目實施完成后,多余的樓層作為商品房對外出售,開發(fā)商賺取利潤,政府獲得財政稅收,老公房的居民也徹底得到了住房改善,皆大歡喜。


反對者說你有沒有想過,原來拆掉的三棟現(xiàn)在才能建一棟,能有多少多余的可賣?貸款也要利息的,賣的夠不夠付?還有成本啥的,開發(fā)商人工銷售也要也要費用吧。你們搬進去不要時間是要開發(fā)商提前花錢和利息的。


我一直認為,由于一樓住戶的反對,舊樓加裝電梯成為天下第一難事(過去是計劃生育)?,F(xiàn)在全國有三大模式:


(1)廣州的成片模式,一個小區(qū)一起裝,可以降低成本、減少阻力。


(2)上?!?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; font-family: Calibri;">6+1”模式,6層老樓,可以加一層的話,讓一樓搬到7樓,1樓的維修之后出售,獲得加裝電梯與加層的費用。


(3)北京舊樓重建模式。舊樓沒有維修或者加裝電梯的價值,可以重建,適當(dāng)擴大廚房、陽臺、房間面積,并順理成章地加裝電梯。


這就是2020年71日北京發(fā)布《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》。http://www.bjjl.org.cn/index.php?menu=31&id=1881


《意見》明確,北京各區(qū)政府對簡易住宅樓和沒有加固價值的危險房屋,可拆除重建,盡量補齊廚房、衛(wèi)浴等生活設(shè)施,適當(dāng)增加居住面積。

 

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北京市住建委老城保護與修復(fù)處處長周瑋說:

我們針對的主要是一些非成套的,以公有住房為主的簡易樓,非成套主要就是沒有獨立的衛(wèi)生間和獨立的廚房,這樣的房子普遍的特點是年久失修,基礎(chǔ)設(shè)施缺乏,存在一定的安全隱患,居住條件差;還有一部分是經(jīng)過專業(yè)部門鑒定,沒有加固價值的一些危舊樓房。


根據(jù)危舊樓房改建試點工作意見,拆除重建過程中,不減少原居民的居住面積。


對于非成套的簡易樓,盡量按照成套設(shè)計,適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)浴等生活設(shè)施,另外,我們力爭通過一些騰退出來的空間和適度地利用一些地下空間,來滿足老百姓生活和居住的需要,比如說,社區(qū)服務(wù)站一些超市。


在改建意向摸底、改建設(shè)計以及實施方案征詢環(huán)節(jié),需不低于總戶數(shù)三分之二的居民同意。最終,不低于90%的居民同意改建協(xié)議內(nèi)容,項目才可推進。


北京市住建委表示,改建工作以各區(qū)政府為主導(dǎo),充分尊重居民意愿,區(qū)政府以棟為單位,結(jié)合老舊小區(qū)綜合整治提升,編制年度計劃。同時,相關(guān)各項審批權(quán)限全部下放北京各區(qū)辦理,并大幅度優(yōu)化非強制性施工審查標(biāo)準(zhǔn)。


這個辦法如果推廣到全國,又是一個驚天動地的變化,影響到多少家庭。


最近,北京還有一個做法,也是很有魅力的。拿出來分享一下。


北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會2月22日發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》修訂版。


共有產(chǎn)權(quán)住房,即政府與購房者共同承擔(dān)住房建設(shè)資金,分配時在合同中明確共有雙方的資金數(shù)額及將來退出過程中所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù);退出時由政府回購,購房者只能獲得自己資產(chǎn)數(shù)額部分的變現(xiàn),從而實現(xiàn)保障住房的封閉運行。


《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》2017年9月發(fā)布。修訂版明確了圖書館、室內(nèi)健身館的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置,鼓勵因地制宜設(shè)置豐富居民公共交流的空間,并對電動自行車的停放、充電,分類垃圾收集點和快件箱的設(shè)置等內(nèi)容提出具體要求。


此次修訂中,充分考慮“全面兩孩”及居家養(yǎng)老對現(xiàn)有一部分家庭的規(guī)模和結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化。根據(jù)家庭代際及兩孩、適老性等新需求,倡導(dǎo)多居室精細化套型設(shè)計,提出中心城區(qū)按照建筑層數(shù)執(zhí)行差別化面積標(biāo)準(zhǔn)。其中,原“城六區(qū)新建項目套型總建筑面積不應(yīng)大于90平方米”修改為“十八層(含)以下的住宅建筑,套型總建筑面積不大于95平方米;十八層以上的住宅建筑,套型總建筑面積不大于100平方米”。


本次套型面積上限標(biāo)準(zhǔn)修訂是以三居室為設(shè)計原型。這種“層數(shù)+套型建筑面積”雙重控制的標(biāo)準(zhǔn),也更有利于實現(xiàn)品質(zhì)的均好性。


還提出了“空間可變性”原則。倡導(dǎo)房屋主體結(jié)構(gòu)大空間布置,戶內(nèi)空間通過輕質(zhì)隔墻系統(tǒng)、家具設(shè)備設(shè)施等靈活劃分套內(nèi)功能空間,實現(xiàn)住宅使用的長壽性、可變性,以適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)、不同生活階段的多樣化需求。

 

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我在恩施利川蘇馬蕩的避暑房,就是用柜子把客廳變成房間,把大陽臺變成餐廳。

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