全國人大代表、山西省臨汾市堯都區(qū)賀家莊鄉(xiāng)漫天嶺村黨總支書記張建國,2020年全國人大會議期間,提出了關(guān)于盡快盤活各地停建、緩建工程的建議。這是一個好建議。
“停建、緩建工程在國內(nèi)很多地方都存在,少則兩三年,多則十多年,由此帶來的損失非常明顯,不僅浪費企業(yè)和國家的資金、占用了土地等大量社會資源、影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展,更造成了嚴(yán)重的社會不良影響,使政府的公信力遭到重大破壞。”張建國說。
“建議組織調(diào)研,摸排全國各地停建、緩建工程整體情況,包括投入資金情況、浪費資源情況,造成的社會影響程度。針對調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題,建議早日出臺相關(guān)政策和建立相關(guān)機制,杜絕類似問題繼續(xù)發(fā)生,建立問責(zé)機制?!睆埥▏f。
該建議由國務(wù)院研究室負(fù)責(zé)承辦。成立了工作專班,在向張建國了解情況后,迅速開展調(diào)研。
一方面,委托有關(guān)部門匯總各地重點項目停建緩建數(shù)據(jù)和季度跟蹤審計結(jié)果等,以便掌握面上情況;另一方面,針對停建緩建項目類型多樣、成因復(fù)雜的實際情況,對一些具有相關(guān)經(jīng)驗的建設(shè)單位和金融機構(gòu)進行電話訪談,通過新華社駐各地記者搜集一線的項目信息,著重了解在處置盤活停建緩建項目過程中,參與方在責(zé)任認(rèn)定、市場手段、政策規(guī)定、盤活程序等方面存在的障礙。
工作專班撰寫了《一些地方項目停建緩建問題應(yīng)予重視》和《建議多措并舉處置盤活停建緩建項目》兩份調(diào)研報告。兩份報告如實反映了停建緩建項目有關(guān)情況,分析了問題主要原因,提出了四點具體建議。
之所以關(guān)注這個問題,一是因為這個問題普遍存在,二是我在2016年1月省政協(xié)會議上提了提案:
關(guān)于化解爛尾樓盤有序推進樓市健康發(fā)展的建議。
爛尾樓,是指因各種問題停建的工程,即半拉子工程。房地產(chǎn)是我市城區(qū)經(jīng)濟的重要支柱之一。一個城市爛尾樓數(shù)量過多,勢必會影響城市的健康發(fā)展。
目前,我省房地產(chǎn)開發(fā)“爛尾”項目對城市形象、人居環(huán)境、社會安全等產(chǎn)生影響而成為關(guān)注的焦點。這些爛尾樓給我省帶來消極影響:
1、損害購房者合法權(quán)益。購房群眾預(yù)交了購房款,有的甚至繳清了全部購房款,但合同到期后不能如期交房,不能如期入住,不能如期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證件。是對購房群眾合法權(quán)益的巨大傷害。
2、破壞社會穩(wěn)定。開發(fā)商拖欠建設(shè)方的工程款,建設(shè)方拖欠農(nóng)民工的勞務(wù)工資,開發(fā)商拖欠銀行貸款或工程款導(dǎo)致工程或房屋被法院查封,開發(fā)商不能如期向購房者交房,這些錯綜復(fù)雜的矛盾導(dǎo)致利益訴求方采取各種渠道各種途徑維權(quán),或砸售樓部或到政府及相關(guān)部門信訪,或到政府靜坐,個別極致的甚至堵路,接訪及維護穩(wěn)定的壓力較大。
3、影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。影響湖北房市及政府的形象。各地不少爛尾樓項目,既對我省城市形象是一個巨大的傷害。同時,影響湖北房市可持續(xù)健康發(fā)展。
我省爛尾樓盤死灰復(fù)燃根源于開發(fā)過熱、盲目拿地、監(jiān)管不力,也包括宏觀政策調(diào)整因素:
(一)需求因素。我省房地產(chǎn)經(jīng)過近二十年的快速發(fā)展,如今走到去庫存的十字路口。與過去爛尾樓主要矗立在城市繁華地段不同,本輪爛尾樓盤主要集中在城市新區(qū)。
(二)供應(yīng)因素。開發(fā)過熱,某些地區(qū)開發(fā)過快,供地過多,超出市場預(yù)期,造成開發(fā)的不合理。所謂開發(fā)不合理就是在不正確的時間、在不正確的地點,將不正確的土地賣給不正確的開發(fā)商。
(三)實力因素。開發(fā)商實力不濟,無能力開發(fā),因資金鏈斷裂而爛尾。如果大環(huán)境銀根收緊,勢必會影響到三四線城市。對于一些自有資金不是很充足的房企而言,無以為繼只得停工。還有的開發(fā)商盲目拿地,貪大求全,誤判市場定位和投入產(chǎn)出,不切實際地估計了現(xiàn)實的和潛在的市場需求,以為弄一個項目,通過預(yù)售便可以玩轉(zhuǎn)資本盤活項目。市場好的情況下,也許稻草可以賣出黃金價;但是市場不好的情況下,就可以看出哪些項目在“裸泳”。
(四)監(jiān)管因素。一是土地招拍掛程序不完備,讓一些無實力的開發(fā)商有機可乘。二是有的樓盤不具備開工條件而開工。三是職能部門未依法監(jiān)管商品房預(yù)售行為(住建部有專門的規(guī)章及一整套監(jiān)管體系、制度),對商品房預(yù)售行為監(jiān)管不力,對預(yù)售資金的監(jiān)管形同虛設(shè)。有的樓盤收取了100%的房款仍出現(xiàn)爛尾,其教訓(xùn)不為不深刻。四是與開發(fā)商合作的某些商業(yè)銀行對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管也不到位,致使開發(fā)商將購房者的購房資金挪作他用。
(五)宏觀因素。國家采取宏觀調(diào)控政策,去庫存、去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu),整頓金融秩序,控制房地產(chǎn)貸款,開發(fā)企業(yè)資金缺乏,多數(shù)企業(yè)難以為繼,房地產(chǎn)業(yè)急劇回落。
建議:
一、組織領(lǐng)導(dǎo)。由省政府牽頭,規(guī)劃、建設(shè)、國土、房管、監(jiān)察部門及相關(guān)行業(yè)協(xié)會、各地市參加的工作組,代表市政府專門負(fù)責(zé)處理協(xié)調(diào)解決市區(qū)“爛尾樓”問題,打一場大規(guī)模處理“爛尾樓”的“戰(zhàn)役”。明確責(zé)任,每個爛尾樓要明確一個責(zé)任單位,一個責(zé)任領(lǐng)導(dǎo),一個工作專班,一個解決方案,限期解決爛尾樓的問題。
二、一樓一策。采用“一樓一策”的方法解決問題。原開發(fā)商有資金繼續(xù)開發(fā)的,督促其限期開發(fā)完工;對有施工能力但無項目資金的項目,允許其調(diào)整股東、股權(quán)后繼續(xù)開工建設(shè);對自己沒有能力開發(fā)、項目又無發(fā)展商愿意接手的,由政府按有關(guān)規(guī)定予以收回,通過招標(biāo)拍賣依法處理。因爛尾樓大多手續(xù)完備,土建接近尾聲或基本完工,只需半年到一年穿衣戴帽,建設(shè)周期較短,具有價格低廉、投資期短、回報率高等優(yōu)點,政府還可出面招商引資,積極推介“爛尾樓”,由有實力的大企業(yè)來盤活,讓他們在幫助地方政府化解難題的同時合法地獲取正當(dāng)?shù)睦妗?/span>
三、遵循市場。解決爛尾樓問題還是應(yīng)該按照市場經(jīng)濟規(guī)律辦事,采取市場手段,通過商業(yè)途徑、法院訴訟等途徑解決。不能出現(xiàn)爛尾樓問題,就由政府買單,更不能用投入財政資金去解決爛尾樓的問題。政府在處理爛尾樓問題時要特別關(guān)注四個問題,一是土地問題,未征收的出讓費必須征收,依法應(yīng)收回土地的要收回;二是補償搬遷戶的拆遷費必須督促到位;三是購房群眾的利益必須要維護;四是有關(guān)監(jiān)管部門的失職瀆職行為必須要追究。
四、制定政策。在政策上破解“爛尾樓”難題,政府也可以適度出臺一些優(yōu)惠政策措施,主要是針對招商引資的大企業(yè),以吸引他們過來投資,盤活我市的爛尾樓項目。如加強“爛尾樓”項目周邊的市政設(shè)施建設(shè),交易時政府減免相關(guān)規(guī)費,對辦理復(fù)工的“爛尾樓”項目加強服務(wù)等。
五、追究責(zé)任。如果屬于合法招拍掛的土地,屬于合法的開工建設(shè)項目,屬于合法的商品房預(yù)售行為,屬于未失職的預(yù)售資金監(jiān)管,就不會出現(xiàn)爛尾樓項目。每個爛尾樓項目的背后,隱約可見開發(fā)商的無良與欺詐,可見政府及部門的失當(dāng)甚至失職,可見不良開發(fā)商與部門失職人員、銀行失職人員的勾結(jié)。政府在解決爛尾樓問題上,要準(zhǔn)確定位政府職能,再不能放過不良開發(fā)商未受懲處,再不能放過失職的責(zé)任未受追究。有理由相信,如果嚴(yán)格追究每個爛尾樓項目背后的責(zé)任,嚴(yán)格懲處不良的開發(fā)商及部門失職人員的責(zé)任,我省今后就不會再批量出現(xiàn)爛尾樓項目了,我省房地產(chǎn)市場才能重回健康的可持續(xù)發(fā)展的軌道。
這個提案轉(zhuǎn)化為信息,2016年被省政協(xié)采用并轉(zhuǎn)送。