“活下去”是萬科2018年秋季例會上提出的口號，這一口號的提出令大眾嘩然，甚至當時還形成了一小波輿論風波。但今天看來，這可能是中國房地產(chǎn)歷史上最接近準確的預(yù)測之一。2022年3月31日上午，萬科召開2021年業(yè)績推介會。萬科董事會主席郁亮表示，2021年全國商品房銷售額達到18萬億元，這或許就是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的天花板。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%。
房地產(chǎn)作為一個擁有龐大現(xiàn)金流的行業(yè)，企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定極為重要?？梢哉f現(xiàn)金流穩(wěn)定，房企必然穩(wěn)定。長期的財務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛，是房企掌握主動權(quán)的核心因素，時刻保持審慎財務(wù)管理，是抵抗周期風險的根本。而保證企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定的前提必然是企業(yè)銷售與融資。
壓力下房企運營的優(yōu)先級：銷售與融資
房企銷售環(huán)節(jié)的成果在一定程度上決定著企業(yè)的發(fā)展動力與規(guī)模，但2022年的房企銷售環(huán)節(jié)不可避免的受到了疫情與環(huán)境的雙重影響。根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示： 今年1-5 月，前100房企銷售額均值273.9億元，累計同比下降50.7%；銷售額破千億房企3家，較去年同期減少12家；超百億房企70家，較去年同期減少48家。5月銷售額環(huán)比小幅回升，基于中指研究院的銷售排行榜數(shù)據(jù)，篩選40家房企的1-4月累計銷售同比增速中僅有大唐地產(chǎn)、首開兩家房企銷售同比增速為正。整個房地行業(yè)預(yù)計三季度銷售有望逐步企穩(wěn)。
融資端在同一時間段也受到了企業(yè)債務(wù)問題的影響。Wind數(shù)據(jù)顯示：2022年4月，共計19家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行境內(nèi)信用債36只，合計發(fā)行規(guī)模為409.95億元，凈融資額為100.33億元。從凈融資額來看，4月凈融資額為100.33億元，已連續(xù)3個月回正，并較3月增加58.49億元。
今年《政府工作報告》明確提出，完善民營企業(yè)債券融資支持機制。5月，交易所債券市場正式推出民營企業(yè)債券融資專項支持計劃，由中證金融公司運用自有資金負責實施，通過與債券承銷機構(gòu)合作創(chuàng)設(shè)信用保護工具等方式，增信支持有市場、有前景、有技術(shù)競爭力并符合國家產(chǎn)業(yè)政策和戰(zhàn)略方向的民營企業(yè)債券融資。
近期部分企業(yè)融資情況匯總
債務(wù)壓力尚存 融資曙光初現(xiàn)
2022年伊始，三大評級機構(gòu)惠譽、標普、穆迪分別對2022年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布了信用展望。除銷售規(guī)模和利潤下降外，三大評級機構(gòu)信用評級依舊以下調(diào)為主，2022年房企的境內(nèi)外融資環(huán)境依然嚴峻。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年房企到期的海外債約3560億元，其中上半年到期的規(guī)模為1967億元，占比超過55%?？硕鹨苍趯ν夤_數(shù)據(jù)中顯示：據(jù)不完全統(tǒng)計，100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年，3月、4月、6月、7月均為境外債權(quán)融資的償債小高峰。這意味著，2022年房企海外債將迎來四次兌付高峰，壓力可見一斑。
5月16日，深交所表示：市場首單民營房企信用保護憑證業(yè)務(wù)今天落地，由中證金融運用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)，將支持以重慶龍湖作為核心企業(yè)的供應(yīng)鏈ABS發(fā)行。眾多業(yè)內(nèi)人士認為，探索市場化的信用保護工具，有助于引導市場修復(fù)對民企債券的投資信心，改善民營企業(yè)融資環(huán)境，助力民營企業(yè)健康發(fā)展。此外，創(chuàng)設(shè)機構(gòu)將同時發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護工具，以幫助民營地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場的融資功能。
近期，部分企業(yè)獲得了更多的融資支持。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城、旭輝5家民營房企被選為示范房企，并在5月27日上交所組織的公司債權(quán)投資對接會上進行融資宣講；龍湖、碧桂園及美的已分別完成5億、5億、10億公司債發(fā)行，新城在5月24日公告發(fā)行10億中期票據(jù)。旭輝控股集團首席財務(wù)官楊欣公開表示：只要市場有窗口，公司一定會積極去捕捉機會。企業(yè)會結(jié)合市場情況，抓住窗口機會安排融資發(fā)行工作。
房企年內(nèi)到期境內(nèi)及美元債存量（億元）
在更多企業(yè)尋求融資渠道拓寬的同時，也有部分企業(yè)通過提前償還債務(wù)、足額支付利息、發(fā)行綠色債券等形式保障企業(yè)融資渠道平穩(wěn)暢通：
2022年4月，遠洋集團成功發(fā)行2億美元高級無抵押綠色債券——該筆債券發(fā)行年期為3年，票面利率僅為為3.8%，也進一步有效優(yōu)化了遠洋集團的債務(wù)結(jié)構(gòu)和平均融資利率水平。4月末，遠洋集團提前償還了一筆即將到期的5億美元債。下一筆美元債到期為2024年下半年，近兩年內(nèi)無美元債到期壓力。
5月12日，港龍中國地產(chǎn)發(fā)布公告，公司發(fā)行的1.58億美元新票據(jù)利息支付，該公司已將足夠資金存入指定的銀行賬戶以作支付半年度應(yīng)付利息，并已于2022年5月12日支付。
5月25日國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議，釋放強烈的支撐地產(chǎn)信號。一方面房地產(chǎn)行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿，適當提高宏觀杠桿率，居民家庭部門穩(wěn)杠桿。另一方面全面落實政治局會議的兩個“支持”：支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。截止2022年5月底，今年地方性政策出臺城市達134個，326次出臺政策，其中5月79個城市出臺放松政策，出臺次數(shù)高達149次，占全年政策出臺次數(shù)的46%，比4月66個城市多出13個城市，地方調(diào)控政策呈井噴態(tài)勢。
行業(yè)陣痛危機出清 房企發(fā)展尋求新常態(tài)
眾所周知，2021年下半年開始房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐步減緩。一方面與行業(yè)自身達到發(fā)展瓶頸有關(guān)，另一方面也是進入行業(yè)陣痛與危機出清的一個新周期。企業(yè)在積極的財務(wù)管理前提下必然會對行業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生新的理解與判斷。
1、企業(yè)發(fā)展從“大者生存”逐步調(diào)整為“適者生存”
在“房住不炒”為主題的行業(yè)發(fā)展規(guī)律下，行業(yè)已悄然進入新的歷史發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)危機出清后清醒的認識到一味追求規(guī)模發(fā)展帶來的隱患與陣痛，將逐步調(diào)整企業(yè)發(fā)展目標。企業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期?？梢灶A(yù)料的是，未來房企將更注重資金成本管理，減少高杠桿融資沖動，建立日常資金支出防火墻，避免資金鏈斷裂風險。在價格層面以更貼近購買力的標準向市場貼近。
2、企業(yè)發(fā)展回歸本質(zhì)：回歸主業(yè) 創(chuàng)造價值
回歸主業(yè)必然圍繞“土地價值”進行展開，實際上在接下來很長一段時間，住宅開發(fā)市場仍然具有巨大空間。到了2030年以后，城市化進度基本完成，國內(nèi)房地產(chǎn)存量會超過400億平方米。按照建筑使用年限50年來折舊2%，年開發(fā)量將等同于折舊量8億平方米，形成正常循環(huán)。同時，提高產(chǎn)品質(zhì)量、保障購房人權(quán)益等一系列發(fā)展問題也將得到很大程度的解決。未來，伴隨商業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃市場圍繞的業(yè)務(wù)將會進一步深化。
3、終結(jié)房企“攜資本以令諸侯”的發(fā)展心態(tài)
房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的時代，房企作為重資本企業(yè)，除在主營業(yè)務(wù)發(fā)力外，也進行了跨行業(yè)的業(yè)務(wù)探索和發(fā)展，但并未尊重其他行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，依然以“快周轉(zhuǎn)“的心態(tài)看待新興業(yè)務(wù)，不惜重金投入，但并未取得預(yù)期效果。在本階段行業(yè)發(fā)展調(diào)整過后，相信房企將會回歸市場視角，以新姿態(tài)、新投入擁抱其他業(yè)務(wù)發(fā)展。
2022年4月29日召開的中共中央政治局會議提出：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟發(fā)揮著舉足輕重的作用。
經(jīng)濟飛速發(fā)展，時代的底層邏輯也在快速改變，行業(yè)發(fā)展理念也需與時俱進。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展的底層邏輯也已重構(gòu)，在“房住不炒”主基調(diào)下，回歸居住本質(zhì)與實體經(jīng)濟本源，走高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展之路已然成為眾多規(guī)模房企的共識。同時，在綠色發(fā)展、“雙碳”戰(zhàn)略、科技創(chuàng)新、共同富裕等國家發(fā)展大局下，房企也需要積極貫徹新發(fā)展理念。
