創(chuàng)建全國文明城市,建設(shè)宜居整潔、設(shè)施完善、和諧共享的小區(qū),不僅是老舊小區(qū)居民的迫切需求,更是城市更新的必要舉措。12月17日,記者獲悉,近年來,當(dāng)陽市全力推進(jìn)老舊小區(qū)綜合改造提升,部分老舊小區(qū)通過改造,實(shí)現(xiàn)由“臟亂差”到“美凈齊”的逆生長(zhǎng)。
銀行授信 有力保障舊改資金
在實(shí)施舊改過程中,當(dāng)陽市充分發(fā)揮地方國有平臺(tái)企業(yè)優(yōu)勢(shì),在不新增地方政府債務(wù)的前提下,通過市場(chǎng)化手段助力城市老舊小區(qū)建設(shè)。今年3月,湖北省農(nóng)業(yè)銀行對(duì)當(dāng)陽老舊小區(qū)項(xiàng)目綜合授信6億元(期限15年,LPR利率),為湖北省內(nèi)首單對(duì)地方平臺(tái)企業(yè)投放的大額度、長(zhǎng)期限、無抵押貸款,為當(dāng)陽市老舊小區(qū)建設(shè)提供了有力的資金保障。
“十四五”期間,當(dāng)陽市計(jì)劃改造老舊小區(qū)369個(gè),涉及1737棟房屋、19469戶,建筑面積約199萬平米,概算投資近10億元。今年4月,湖北省農(nóng)業(yè)銀行投放5000萬元資金,有效保障了297處基礎(chǔ)設(shè)施極為薄弱的小區(qū)先期進(jìn)行排水和路面改造,確保“雨季無澇、出行有路、夜晚有燈”基本要求。至12月,湖北省農(nóng)業(yè)銀行再次投放1.3億元資金,確保當(dāng)陽市2022年7個(gè)片區(qū)舊改項(xiàng)目建設(shè)資金無憂。
據(jù)了解,后期,湖北省農(nóng)業(yè)銀行還將根據(jù)當(dāng)陽市老舊小區(qū)推進(jìn)進(jìn)度,適時(shí)投放3.2億貸款,確保所有老舊小區(qū)提升、改善項(xiàng)目順利實(shí)施。
政府決策 全盤統(tǒng)籌老舊改造
老舊小區(qū)因其公益屬性,無論是政府專項(xiàng)債還是銀行融資,均存在投資和收入不能匹配的問題,因此,大部分地區(qū)采用的是財(cái)政投資+上級(jí)獎(jiǎng)補(bǔ)+社會(huì)投資+居民出資方式籌集建設(shè)資金,長(zhǎng)效管理主要靠業(yè)主自治或社會(huì)投資。
為破解老舊建設(shè)地方財(cái)力有限、獎(jiǎng)補(bǔ)資金不足、社會(huì)激情不高、居民出資困難等問題,當(dāng)陽市結(jié)合國有平臺(tái)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的內(nèi)生需要,進(jìn)行了多種嘗試。
一是政府主導(dǎo)和主體推進(jìn)相結(jié)合。當(dāng)陽市將房產(chǎn)保障中心作為推進(jìn)主體,負(fù)責(zé)制定老舊小區(qū)改造計(jì)劃、明確改造目標(biāo),向上申報(bào)補(bǔ)助資金;將當(dāng)陽市建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“當(dāng)陽建投集團(tuán)”)作為社會(huì)投資方和項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施主體,負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措、工程建設(shè)和后期運(yùn)營管理工作;將街辦、社區(qū)和包聯(lián)單位作為治理主體,負(fù)責(zé)宣傳、動(dòng)員和違建點(diǎn)拆除等相關(guān)工作。
二是一次規(guī)劃與分步實(shí)施相結(jié)合。當(dāng)陽市在市級(jí)層面統(tǒng)籌城市總體規(guī)劃、片區(qū)規(guī)劃和老舊小區(qū)改造詳細(xì)規(guī)劃工作,實(shí)現(xiàn)三個(gè)層次規(guī)劃的互動(dòng)、互適、互融。
三是項(xiàng)目建設(shè)與長(zhǎng)效管理相結(jié)合。當(dāng)陽市明確要求當(dāng)陽建投集團(tuán)要成立國有物業(yè)公司,負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造后物業(yè)、停車場(chǎng)和相關(guān)資產(chǎn)的維護(hù)和管理,并要求其成為地方物業(yè)行業(yè)的標(biāo)桿。
國企參與 形成閉環(huán)
作為社會(huì)投資方參與老舊小區(qū)改造,當(dāng)陽市建投集團(tuán)利用其優(yōu)勢(shì)先后同國開行、農(nóng)發(fā)行、農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了深入對(duì)接。
為確保項(xiàng)目能成功落地,當(dāng)陽建投集團(tuán)還做到三管齊下,一是與有老舊小區(qū)貸款專項(xiàng)扶持政策的農(nóng)行深度對(duì)接;二是與國開行統(tǒng)貸支持的省長(zhǎng)投洽談F+EPC模式;三是積極爭(zhēng)取省財(cái)政廳舊改專項(xiàng)債。
在對(duì)接過程中,無論是哪種模式,還款來源都是必答題。為此,當(dāng)陽建投集團(tuán)從經(jīng)營角度出發(fā),結(jié)合老舊小區(qū)特點(diǎn)分別從停車位、廣告經(jīng)營、充電樁、自助售賣機(jī)、物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了謀劃,同時(shí)還借助智慧化管理手段開發(fā)了“雄風(fēng)e家”小程序,不僅應(yīng)用于工程的現(xiàn)場(chǎng)管理,以降低成本,還將結(jié)合后期物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)衍生社區(qū)團(tuán)購、房屋租售等各種新業(yè)態(tài),確保借用管還形成閉環(huán)。
同時(shí),按照資源配資金、資產(chǎn)配資金原則,當(dāng)陽市分別授予當(dāng)陽建投集團(tuán)相應(yīng)老舊小區(qū)改造后停車場(chǎng)和廣告的特許經(jīng)營權(quán),劃轉(zhuǎn)部分國有資產(chǎn)用于物業(yè)和社區(qū)活動(dòng)用房改造,解決了金融機(jī)構(gòu)對(duì)還款來源合規(guī)性的顧慮。
化零為整 實(shí)現(xiàn)區(qū)域資源整合
因歷史原因,各個(gè)老舊小區(qū)資源極為不平衡,有的小區(qū)場(chǎng)地開闊、占據(jù)黃金區(qū)位,基礎(chǔ)條件也較好,只需少量資金即可改造到位;有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱,需要大量資金進(jìn)行改造,但沒有融資機(jī)構(gòu)需要的可供平衡的資源匹配。
為解決單個(gè)小區(qū)存在的融資問題,當(dāng)陽市將全市符合改造條件的369個(gè)小區(qū)整合打包為一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng),納入當(dāng)陽市“十四五”規(guī)劃,分3年實(shí)施。通過整合當(dāng)陽市老舊小區(qū)項(xiàng)目,既滿足了銀行對(duì)項(xiàng)目符合性、合規(guī)性、收益覆蓋的要求,又能做到上位可研,指導(dǎo)申報(bào)湖北省住建廳舊改任務(wù)年度可研的編制,確保當(dāng)陽市老舊小區(qū)能夠有序推進(jìn)。
分區(qū)推進(jìn) 打通片區(qū)痛點(diǎn)堵點(diǎn)
老舊小區(qū)最大問題主要涉及排水不通、道路不暢等基礎(chǔ)設(shè)施,如按常規(guī)分小區(qū)進(jìn)行改造的方式,既不能從根本上解決問題,還會(huì)形成大量重復(fù)投資。
為此,當(dāng)陽市按街道和社區(qū)將全市分成20個(gè)片區(qū),并按片區(qū)進(jìn)行推進(jìn),這樣既可以避免舊改項(xiàng)目遍地開花,還能整合相關(guān)職能部門力量,更快更好更精準(zhǔn)地處理好老舊小區(qū)改造中遇到的一系列問題。
在推進(jìn)時(shí)序上,當(dāng)陽市按“一拆二建三管”,做到拆違先行,既拆違建,也拆圍墻,其目的就是通過拆違打通微循環(huán),騰退出更多活動(dòng)場(chǎng)地,作為共享片區(qū)資源。此舉得到片區(qū)居民拍手稱贊。
在建設(shè)模式,當(dāng)陽市則按照“一圈二軸N節(jié)點(diǎn)”,結(jié)合城市更新要求,片區(qū)臨街一圈規(guī)范廣告位、改造或清洗立面、新增街頭小游園,拉通片區(qū)內(nèi)部背街小巷,以滿足消防通道要求;每個(gè)節(jié)點(diǎn)包含數(shù)個(gè)老舊小區(qū),通過改造整合為一個(gè)大小區(qū),既滿足共享共治需求,又能減少后期物業(yè)公司進(jìn)駐管理成本。
多方投資 齊抓共管盤活小區(qū)
自參與老舊小區(qū)改造工作以來,當(dāng)陽建投集團(tuán)便緊緊圍繞居民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題,聚全力,補(bǔ)短板。
在2021年老舊小區(qū)改造工作中,當(dāng)陽建投集團(tuán)根據(jù)各老舊小區(qū)的不同特點(diǎn)和居民意見,為每個(gè)小區(qū)制定了不同的改造方案,努力為居民創(chuàng)造更加舒適、舒心的居住環(huán)境。
同時(shí),當(dāng)陽建投集團(tuán)不僅注重外觀環(huán)境“面子”,更用心為居民解除煩惱的“里子”。
改造后,每個(gè)老舊小區(qū)路面平整、單元樓道粉刷一新、健身器材種類齊全、分類垃圾桶擺放整齊、停車位規(guī)劃有序、充電樁方便快捷……所到之處,聽到的都是居民的贊美之詞。
當(dāng)陽建投集團(tuán)明白,居民們豎起大拇指,和發(fā)自內(nèi)心的贊美之詞,才是衡量老舊小區(qū)改造工作成效的標(biāo)尺。
當(dāng)陽市更是充分調(diào)動(dòng)各級(jí)力量,共同參與老舊小區(qū)的改造中,用看得見、摸得著的改造成果,惠民生暖民心。
除地方財(cái)政資金投資外,當(dāng)陽市還帶動(dòng)企業(yè)投資,如三峽新材投資近100萬元用于錦屏佳苑老舊小區(qū)改造;為配合老舊小區(qū)改造,當(dāng)陽市自來水公司拆除了其自建的36套門面;當(dāng)陽市玉陽街道辦事處遷移了其位于核心商圈的果行,并改造為片區(qū)停車場(chǎng);陜西金葉、東方超市、北山超市等企業(yè)投資近1000萬元參與老舊小區(qū)改造;當(dāng)陽市移動(dòng)、電信、聯(lián)通等弱電管線單位,分別對(duì)老舊小區(qū)管線進(jìn)行了規(guī)整。
正因?yàn)橐陨弦幌盗斜忝衽e措,當(dāng)陽市舊改讓居民的生活更便利、心情更舒暢,在切實(shí)提高了居民生活質(zhì)量的同時(shí),更提高了居民的幸福感和滿意度。(通訊員江玉博)