近日，有媒體報道稱，面對租賃淡季，最近一個多月，多家長租公寓及房屋租賃中介紛紛溝通房東協(xié)商降價，引發(fā)媒體和公眾關(guān)注。
對此，記者經(jīng)多方采訪和求證了解到，此一情況更多是市場自動調(diào)整的結(jié)果和市場供求變化的反映。事實上，相關(guān)企業(yè)及時主動做出優(yōu)化調(diào)整，才有利于其長期、穩(wěn)定經(jīng)營和市場整體的健康穩(wěn)定發(fā)展。
多家租賃中介機構(gòu)與房東協(xié)商調(diào)價 專家：市場自動調(diào)整結(jié)果
面對所謂長租公寓、租賃中介機構(gòu)“倒逼”房東降價的傳聞，記者從業(yè)內(nèi)知情人士處了解到，一些長租公寓、租賃中介確實出現(xiàn)因調(diào)整、優(yōu)化個別房源合同而與業(yè)主溝通協(xié)商降價或解約的情況，但部分媒體和評論稱之為“倒逼”甚至稱這是其“爆雷”前兆未免有點言過其實。因為，據(jù)其了解，此次相關(guān)企業(yè)和中介機構(gòu)協(xié)商調(diào)整合同的范圍不超過北京整體房源的1%。
那為什么多家長租、中介機構(gòu)都出現(xiàn)這一情況？其中重要的一個原因是年底淡季北京房屋租賃市場的整體下行低走，成交量和租金水平都出現(xiàn)較大降幅。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京租賃市場自9月份開啟傳統(tǒng)淡季回落模式后，成交量持續(xù)回落，11月北京鏈家租賃成交量環(huán)比下降1.9%，出現(xiàn)三連降。同時，11月北京月租金水平經(jīng)歷四連跌后跌至81.3元/平，環(huán)比下跌1%，同比下跌 2.8%。與去年淡季相比，今年租金下跌幅度更大，且當前租金水平已降至2018年年初以來的最低位置。
整體市場下行之外，另一個原因是長租機構(gòu)部分房源在當初收房時給的評估價有點過高，系統(tǒng)根據(jù)市場供需變化綜合評估做出調(diào)整，也就是，經(jīng)歷市場變化后，這部分房源出現(xiàn)了“出租價低于收房價”的情況。因此，對因價格沒評估準、業(yè)主又不愿意降價、想解約的，租賃機構(gòu)會補償業(yè)主違約金解約。但如果業(yè)主同意調(diào)整價格，可以按協(xié)商好的價格重新簽約。
此外，城市規(guī)劃變更、商圈發(fā)展遷移，以及合約雙方個體計劃調(diào)整等因素也會影響到這一情況的出現(xiàn)。“作為合約雙方，就個別合同達成續(xù)約、變更、解約屬正常商業(yè)行為，當然，租賃機構(gòu)在與業(yè)主協(xié)商解約時，需要做到依據(jù)合同約定，依法給予補償，保障好相關(guān)權(quán)益?！毕嚓P(guān)專家對此表示。
相關(guān)企業(yè)及時調(diào)整優(yōu)化 有利于市場整體穩(wěn)健發(fā)展
經(jīng)歷了早期粗放的摸索創(chuàng)業(yè)和所謂“風口”階段，隨著行業(yè)逐漸發(fā)展進化，長租公寓行業(yè)開始呈現(xiàn)頭部企業(yè)大幅領(lǐng)先、經(jīng)營不善的中小企業(yè)逐步淘汰出局的局面，因此，近一兩年來，多家行業(yè)中小機構(gòu)紛紛“爆雷”的消息常見諸于媒體。
對此，有行業(yè)專家表示，收房價格持續(xù)不合理地高出出租價格，是長租公寓“爆雷”的重要原因。行業(yè)發(fā)展的初期，由于未建立起合理的收房價格評估機制和解約機制，致使一些匆匆入局的小企業(yè)、小機構(gòu)頻現(xiàn)“爆雷”，行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)不穩(wěn)定“亂象”。
對于此次多家長租公寓、租賃中介與房東協(xié)商調(diào)價的情況，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥在接受相關(guān)媒體采訪時表示，租房需求下降，租金價格自然會下跌，這是市場自動調(diào)整的結(jié)果，這次變化并沒有所謂的行政干預(yù)或者調(diào)控影響等。一兩家企業(yè)這樣做，可能說是經(jīng)營不善的問題，如果整個行業(yè)或者是多數(shù)企業(yè)都這樣，就是市場供求變化的反映。
也就是說，相關(guān)企業(yè)根據(jù)市場供求變化和行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，為避免相關(guān)風險，及時、主動地做出經(jīng)營上的調(diào)整和優(yōu)化，只有這樣才有利于企業(yè)的長期持穩(wěn)經(jīng)營和整體市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
對此，有業(yè)內(nèi)人士分析指出，長租行業(yè)發(fā)展初期，由于對市場的了解不夠深入，對城市規(guī)劃變更、商圈發(fā)展遷移等影響供求與價格的諸多因素預(yù)估不足，導致部分企業(yè)對收房、出房價格未能做到精準把控，從而出現(xiàn)其持有和留存部分收房價高于出房價的虧損房源的情況。
而經(jīng)歷了較長階段的發(fā)展沉淀以及對行業(yè)、用戶、經(jīng)營數(shù)據(jù)的長期積累，成熟的頭部企業(yè)必然會開始采取措施進行包括房源結(jié)構(gòu)在內(nèi)的優(yōu)化和調(diào)整，也就是進入所謂的“精耕期”。事實上，只有相關(guān)企業(yè)及時主動做出符合市場規(guī)律的調(diào)整，才有利于其長期持穩(wěn)經(jīng)營和市場整體的健康穩(wěn)定發(fā)展。
