在武漢20余年來的住宅市場化歷程中,沒有哪一年像2016年火爆,又如此跌宕起伏。
上半年房價瘋漲、下半年連續(xù)調控,構成了2016年武漢樓市的輪廓。值得一提的是,在因城施策的新環(huán)境下,與2011年的樓市調控不同的是,2016年武漢的樓市調控不再是“一錘子買賣”,而是“連續(xù)點剎”:8月限貸、10月限購、11月限購加碼……循序漸進下,武漢樓市終于從“瘋?!弊兂闪恕奥!?,房價漲勢在年末被有效控制。
武漢樓市下半年調控不斷加碼套韁繩瘋牛變慢牛
土地:
群雄逐鹿上半年誕生11個地王
地鐵線不斷開通、商業(yè)配套不斷完善、產業(yè)布局不斷豐富……2016年,武漢城市建設進入收獲期,在被確立為“特大城市”、“國家中心城市”的一系列政策利好下,土地價值飆升,吸附力空前爆發(fā)。
中國房地產百強企業(yè)紛紛加大在漢投資力度,中國千億級房企中,萬科、保利、萬達、恒大、綠地、碧桂園在武漢均有大規(guī)模投資,正榮、金茂等品牌房企也陸續(xù)進駐,全國20強基本在此聚齊。
在這個新增品牌房企最多的一年,群雄逐鹿的土地爭奪戰(zhàn)進入“白熱化”。年初,一家新進駐武漢的全國十強房企負責人曾在公開場合表示:武漢的土地拿到就是賺到。言下之意,房企在漢拿地幾乎不遺余力。
買地變搶地,“地王熱”由此爆發(fā),并從7月份開始扎堆顯現(xiàn)。2016年上半年,武漢誕生了11個地王,已超越2015年全年地王的數(shù)量。在7月份到9月份的一波地王潮中,武漢又接連刷新八大片區(qū)地王。在這些地王中,地價與周邊房價比肩的現(xiàn)象成為常態(tài),甚至出現(xiàn)了倒掛。光谷一地塊創(chuàng)下武漢招拍掛有史以來最高的溢價率442%,漢陽濱江一地塊將武漢土地單價首次推上20000元大關……接連不斷的猛料,令各界嘩然,也直接為房價上漲提供了最基礎的動力。
房價:
傍著地價瘋漲調控后回歸理性
“地王”的不斷涌現(xiàn),使得房價水漲船高,也令購房者越來越心慌。
仔細回顧2016年武漢的房價走勢,可以梳理出一條大致的脈絡——春節(jié)過后,各項政策和城市建設利好,刺激武漢地價開始上漲。與此同時,由于北上廣深等一線市場的領漲,加之出現(xiàn)溢出效應,武漢成為承接這些市場需求的一塊寶地。來自內部和外部的雙重壓力,使得武漢樓市的需求空前爆發(fā),房價開始傍著地價往上躥。
在“地王潮”開始出現(xiàn)的7月份,武漢新房成交均價達到峰值10495元/平方米,中心城區(qū)成交均價更是一度突破13000元/平方米,同比漲幅超過30%。
8月份,武漢開始限貸,但房價并未明顯止?jié)q。直至10月份,武漢出臺限購,房價應聲下跌,于10月份第二周到達今年的最低點8061元/平方米。
之后一個多月,房價又開始抬頭,在11月中旬到達12295元/平方米的高位。限購加碼隨即而至,之后一周,武漢房價的“分水嶺”終于出現(xiàn),跌至9212元/平方米。
11月中旬至今,房價漲勢消退,穩(wěn)定在10000元/平方米左右。12月份最后一周,武漢房價為9671元/平方米,中心城區(qū)成交均價為11568元/平方米,漲幅與去年同期相比減至11.2%。
從調控前30%的同比漲幅,到如今11.2%的同比漲幅,可以明顯看出,武漢的房價因為調控,已從“瘋?!边M入“慢牛”階段。
成交:
預計突破29萬套連續(xù)六年創(chuàng)新高
2016年,對于武漢的購房者來說是一個焦慮的年頭。房價上半年瘋漲、調控后反復,讓不少人一時難以拿定主意。好不容易下決心買了,卻發(fā)現(xiàn)一房難求,只得排隊搖號搶購。
歸根結底,這都是武漢樓市需求空前爆發(fā),但新增供應難以跟上,甚至有開發(fā)商捂盤惜售造成的。根據(jù)相關統(tǒng)計,今年上半年,在“去庫存”的樓市大背景下,各項利好的刺激使得武漢樓市成交量一路高歌猛進,進入“日均千套”的火爆階段。然而,隨著房價瘋漲,購房者追漲情緒日益凸顯,部分開發(fā)商為了“等房價再漲一會兒”,開始捂盤惜售。加之武漢的樓市庫存量消化殆盡,去化周期縮短至3個月以內,導致一段時間內,武漢中心城區(qū)一房難求,部分區(qū)域甚至出現(xiàn)斷供狀況。
8月份,武漢樓市重啟調控,樓市成交量遭遇腰斬。與此同時,武漢房管部門開始展開對捂盤惜售行為的專項整治,迫使部分開發(fā)商放出房源,市場逐漸趨于理性。特別是10月份實施限購、11月份限購加碼后,武漢樓市新增供應大增,新盤開盤價也回歸理性預期。
盡管如此,從全年來看,武漢樓市的成交量仍令人矚目。中國指數(shù)院華中分院發(fā)布最新研究報告表明,2016年武漢新建住房成交預計突破29萬套,成交面積將突破3000萬平方米大關,全年日光盤累計超過70個,平均去化率超過八成,有望蟬聯(lián)全國住宅銷量“三連冠”?;乜?011年至2015年,武漢新建住房成交分別為10.67萬套、13.50萬套、15.90萬套、17.98萬套、22.49萬套。2016年,當這個數(shù)據(jù)再次刷新以往紀錄后,武漢樓市成交量將連續(xù)6年創(chuàng)新高,且穩(wěn)居全國銷量前三,堪稱“中國最火的樓市”。
展望
調控尚未見底慢牛將持續(xù)
眼下,武漢樓市正處于2016年的最低谷。即將到來的2017年武漢樓市走勢如何?
記者采訪多名房地產資深研究專家后了解到,2017年武漢樓市需求與動力仍在,但調控政策并未見底,“慢?!钡膽B(tài)勢將會持續(xù)。
據(jù)分析,2016年上半年武漢樓市的“瘋漲”也有一大因素是“補漲”?!笆濉逼陂g,武漢每年投入六七千億元固定資產興建城市基礎設施,土地資源已經到了收獲期,土地價值得到了巨大提升。從全國范圍內看,與同級別的城市相比,武漢的土地價值尚處于中等偏下的水平。同時,武漢已進入舊城改造階段,拆遷難度加大,土地供應量有限,優(yōu)質地塊一經推出,仍會引起房企大鱷圍搶,地價上漲的動力仍在。
然而,值得注意的是,在樓市調控的層面,雖然不久前武漢將限購區(qū)域擴大至部分新城區(qū),但這一系列“點剎”并未真正見底。記者比較南京、杭州等城市的調控政策后發(fā)現(xiàn),仍有部分城市的限貸力度比武漢更大。比如,有的城市規(guī)定在購買二套房時,若購房者首套房的貸款尚未還清,首付比例將比無貸款者更高,此舉主要是遏制購房者非理性投資,可以進一步保護剛需一族的權利。
記者還了解到,按照以往慣例,每年春節(jié)過后,開發(fā)商將著手新一年的業(yè)績,樓市可能出現(xiàn)一輪推盤潮,對于廣大購房者來說,將是一個比較好的出手時機。