昨天，武漢“11.15”限購新政后的首場土拍圓滿結(jié)束。與以往土拍不同，本次土拍運用了“多重保險”：引入限價機制、提高競買保證金比例、10日內(nèi)必須繳清款項等，且為不同的地塊量身定制了差別化的出讓要求。
武漢土地拍賣首推“熔斷機制”多宗地超限價
最高限價
“熔斷”后拼規(guī)劃
本次拍賣的17宗地塊均為住宅地塊或商住混合地塊，分布在漢陽、江岸、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、青山、黃陂、蔡甸、東西湖、新洲8個區(qū)，其中有11宗地塊限定了最高出讓價格。業(yè)內(nèi)借用“熔斷”來形容這場限價土拍。這里所謂“熔斷”并不是指超過限價，地塊就不出讓了。出讓文件顯示，設(shè)置了最高限價的地塊，如果最高報價未達到限定價格，提出最高有效報價者即為競得人。最高有效報價達到出讓最高價的，進入規(guī)劃方案評比程序，規(guī)劃方案評比得分最高者為競得人。
在昨天的土拍中，位于東西湖和黃陂區(qū)的5宗商住地塊超過最高限價，觸發(fā)“熔斷”機制。這5宗地塊需要根據(jù)規(guī)劃評比的方式確定競得人，11月24日公布結(jié)果。
規(guī)劃方案評比委員會由武漢市土地交易中心負責(zé)組建，評審內(nèi)容包括用地功能布局、道路系統(tǒng)體系及交通組織、建筑空間布局及景觀、綠地系統(tǒng)及景觀組織、配套公共設(shè)施及市政公用設(shè)施布局等多個方面。
武漢土地拍賣首推“熔斷機制”多宗地超限價
提高門檻
4宗地的競買保證金等于起拍價
除了規(guī)定最高限價，本次土拍對參與競拍者的要求提高了不少。除了部分商服地塊的競買保證金依然為起拍價的30%左右，本次所有住宅地塊的競買保證金至少為起拍價的60%，來自漢陽、江岸、新洲區(qū)的4宗地的競買保證金等同于起拍價。
如本次土拍的最大焦點，P（2016）118號漢陽區(qū)楊泗港地區(qū)新港長江城啟動片地塊，起拍價65.144億元，競買保證金同樣是65.144億元。重要的是，出讓文件規(guī)定，競買保證金應(yīng)不屬于銀行貸款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機構(gòu)的資信證明。而且，自成交之日起10個工作日內(nèi)，競得人還需向武漢市土地儲備整理中心付清土地出讓價款溢價部分。也就是說，房企要獲得這塊地的競拍資格，必須先拿出65.144億的資金，后續(xù)資金也必須盡快到位。
此舉提高了土拍“入場券”的門檻，競拍者必須是實力雄厚的房企。
這塊地的最高限價122.145億。在昨天的土拍中，共有越秀中建聯(lián)合體、金茂招商聯(lián)合體、華潤、萬科、碧桂園、中海、平安7家房企競爭，最終平安以110.65億元競得，樓面價13588元/平方米，溢價率65.85%，成目前武漢總價最高地塊
趨于理性
熱門地塊低調(diào)成交
開拍前，P（2016）118號漢陽區(qū)新港長江城啟動片就被很多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注，認為極有可能超過最高限價。因為今年7月28日，碧桂園競得與該地塊鄰近的P(2016)064號地塊，總價25.3億元，樓面價高達20017元/平方米，創(chuàng)下武漢樓面地價紀錄。
在昨天的土拍中，雖然該地塊以110.65億元的成交價成目前武漢總價最高地塊，但樓面價僅13588元/平方米，遠低于鄰近的P(2016)064號地塊超過兩萬元每平方米的紀錄。
這樣的落差顯示了調(diào)控措施的效力。在11月15日的樓市新政中，除了限購措施以外，國土資源與規(guī)劃局也提出了“加大住宅用地及住房供應(yīng)”、“嚴控土地價格上漲過快”的相關(guān)政策，承諾將擇優(yōu)確定最終競得人、嚴格控制高地價、高溢價項目出現(xiàn)。
比如這塊地在開拍前，武漢國土部門為它量身設(shè)置了嚴格的競拍規(guī)則。開拍前，為抑制它價格過高，國土部門設(shè)計多項調(diào)控措施，好在該地塊昨天最高報價并未超過最高限價，因此相關(guān)調(diào)控預(yù)防舉措也并未實施。
“這塊地拍出這樣的價格，應(yīng)該說在很多人的意料之外，也在情理之中?！敝袊笖?shù)研究院華中分院市場研究總監(jiān)李國政認為，這說明樓市調(diào)控政策立竿見影，土地市場趨于理性。另一方面，該地塊吸引了知名房企競爭，成交價接近最高限價，這說明武漢房地產(chǎn)市場在趨于理性的同時并沒有失去活力。
