與二線城市住宅市場的火熱形成鮮明對比的是，這些城市的寫字樓市場異常清冷。
8月，武漢的樓市就像天氣一樣火熱，當(dāng)月創(chuàng)下了近10個日光盤。而甲級寫字樓CFD時代財富中心的租售大廳，卻顯得非常安靜與冷清，除了幾個銷售人員，大廳內(nèi)幾乎沒有一位客戶。
"時代財富中心怎么了？是樓盤賣光了嗎？"就這個問題，中國房地產(chǎn)報記者咨詢項目銷售人員。銷售經(jīng)理汪淼（化名）介紹說，"‘CFD時代財富中心’還有很多套房子可買，價格是2萬元/平方米。"
而記者稍后來到與"CFD時代財富中心"相隔僅200米的住宅樓盤"沿海菱角湖一號"，發(fā)現(xiàn)這里銷售卻很火爆。該項目銷售經(jīng)理說，中小面積戶型已售罄，僅剩余幾套200平方米以上的大戶型，售價為2.5萬元/平方米。與武漢商品住宅市場一片火熱形成鮮明對比的是，地標(biāo)性的寫字樓項目面臨著市場的寒冬。
"CFD時代財富中心"是武漢服裝企業(yè)紅人實業(yè)開發(fā)的一個甲級寫字樓項目，以其外觀酷似紐約帝國大廈而聞名，位于武漢市江漢區(qū)新華路與長江日報路交會處，這里與建設(shè)大道金融十字街近在咫尺，地屬武漢市江漢區(qū)潛心打造的華中金融中心，該區(qū)域是武漢5A甲級寫字樓及金融機(jī)構(gòu)的聚集地，本地業(yè)界稱之為武漢的"華爾街"。
CFD時代財富中心的窘境只是武漢龐大的寫字樓市場面臨危局的一個側(cè)影。隨著各路資金大量涌入，大批項目集中投放市場，武漢寫字樓市場已開始失衡。
"CFD時代財富中心"高度超200米，傲然屹立的建筑外形，Art-Deco的建筑風(fēng)格，外觀頗具紐約帝國大廈的風(fēng)范。
"我們大樓設(shè)計原型就是美國的‘帝國大廈’。"汪淼介紹說："大樓的配置也很高檔，16臺德國蒂森克虜伯電梯、杜拉維特潔具、德國卡巴全球安防衛(wèi)士、5A智能系統(tǒng)、特靈中央空調(diào)，是5A甲級寫字樓。"
按照配置，"CFD時代財富中心"應(yīng)屬于甲級寫字樓，而相鄰的"沿海菱角湖一號"屬于中高端的住宅，"時代財富中心"售價為何低于"沿海菱角湖一號"幾千元，還仍然難以出售呢？
中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，"CFD時代財富中心"開發(fā)商是武漢市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱"武漢中聯(lián)"），該公司為武漢品牌服裝企業(yè)武漢紅人實業(yè)集團(tuán)股份有限公司旗下企業(yè)。而"CFD時代財富中心"原規(guī)劃土地性質(zhì)卻為商住，當(dāng)初其主體建筑7層以上部分全為住宅。
2009年12月，武漢中聯(lián)通過協(xié)議出讓方式，以總價11287.06萬元拿下武漢市江漢區(qū)新華下路跟長江日報路交會處地塊，土地面積13603平方米，容積率5，建筑面積68016平方米，建筑密度25%，綠化率30%，規(guī)劃土地性質(zhì)為住宅70年限以及商業(yè)40年限，樓面地價1659元/平方米。
2010年9月，武漢中聯(lián)將地塊規(guī)劃為擬建1棟53層商住樓，最高189米，1~7層為商業(yè)裙樓以及辦公場所，地上地下共計454個停車位，項目定名——新華府。
2013年9月17日，新華府改名紅人財富中心，項目規(guī)劃再度更改，規(guī)劃建筑總高度超260米。
2013年12月，武漢中聯(lián)公司將原土地面積擴(kuò)大915平方米，并將土地性質(zhì)住宅+商業(yè)變更為純商業(yè)，樓高212米，含塔尖避雷針為264.65米。而后，項目案名正式變更為"CFD時代財富中心"。
"可以說，這是地方政府用政策與企業(yè)開了一個很大的玩笑！"一位較知內(nèi)情的業(yè)界人士遺憾地說："幾年前武漢市某區(qū)政府官員考察項目，讓武漢中聯(lián)把該項目改為純商業(yè)，理由是為了打造樓宇經(jīng)濟(jì)，政商聯(lián)手，把武漢市江漢區(qū)建成金融中心，而當(dāng)時國家的住宅政策還處于限購中，武漢中聯(lián)公司也就欣喜地順勢而為。"
被蜂擁而出的"商務(wù)區(qū)""金融中心""CBD"套牢
然而，隨著武漢市江漢區(qū)、江岸區(qū)、武昌區(qū)等區(qū)政府規(guī)劃的華中金融中心、武漢中央商務(wù)區(qū)（CBD）、漢口濱江商務(wù)區(qū)、武昌濱江商務(wù)區(qū)等大型商務(wù)區(qū)的實施推進(jìn)，大批商務(wù)辦公樓如雨后春筍，拔地而起，大量辦公樓投放市場，競爭加劇，僧多粥少。而今，"CFD時代財富中心"面臨著租售兩難、進(jìn)退維谷的尷尬境地。
運(yùn)作和利用地方政府關(guān)系，項目由住改商，多次更改規(guī)劃的項目也絕非"CFD時代財富中心"一個個案。
然而市場風(fēng)云變幻，武漢市對住宅限購政策取消后，3年后的今天，中國商用物業(yè)市場與住宅市場可謂是冰火兩重天，3年前，武漢中聯(lián)在政策與政府的誘惑下的住改商，卻無形中為自己套上了枷鎖，這個過程發(fā)人深省。
整體賣掉是最好出路
現(xiàn)在木已成舟，再感慨"想當(dāng)初"也沒有用。
目前，武漢寫字樓市場的供應(yīng)井噴對時代財富中心來說則是無力對抗的"天災(zāi)"。而與此同時，紅人集團(tuán)作為一家服裝企業(yè)并不擅長寫字樓開發(fā)運(yùn)營。此外，武漢中聯(lián)身為非上市公司，其每年融資成本在10%以上，高額的融資成本對運(yùn)營乏力的時代財富中心而言無疑是雪上加霜。對企業(yè)已難以支撐的CFD時代財富中心來說，項目整體出售對于武漢中聯(lián)來說也許是更好的出路。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，武漢中聯(lián)一直想在二級市場售賣"CFD時代財富中心"。
前段時間，坊間也曾有"CFD時代財富中心"被閩系品牌房企泰禾地產(chǎn)收購的消息傳出。中國房地產(chǎn)報記者采訪武漢中聯(lián)相關(guān)負(fù)責(zé)人，該位負(fù)責(zé)人則否認(rèn)了傳言的說法。
在寫字樓及商用物業(yè)大量過剩積壓的當(dāng)下，拋售大型寫字樓項目絕非易事，要么拼命壓低拋售條件，要么因某種機(jī)緣巧合偶然賣掉。
對財富中心來說，前面的路依然渺茫。
這場危局屬于整個武漢寫字樓市場
中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，進(jìn)軍高端寫字樓市場的漢派服飾品牌企業(yè)并非紅人實業(yè)一家，太和服飾旗下武漢怡景地產(chǎn)有限公司開發(fā)的"武漢環(huán)球貿(mào)易中心"，是兩棟43層超高層雙塔5A甲級寫字樓，建筑總體量近26萬平方米。
戴德梁行2016年二季度武漢市場報告數(shù)據(jù)顯示：截至第二季度末，武漢核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓市場總存量為110.7萬平方米。今年下半年，武漢天地A3、世紀(jì)中心以及長城匯27.9萬平方米甲級寫字樓計劃交付使用，屆時武漢甲級寫字樓市場總存量將升至138.6萬平方米。
當(dāng)前武漢甲級寫字樓市場已進(jìn)入供應(yīng)井噴期，而與此同時，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)未明顯改善，整體需求難以提振，市場吸納力下降。武漢2016上半年寫字樓吸納量僅9萬平方米，低于2015年同期吸納量，而未來三年武漢將迎來優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)高峰，年均新增供應(yīng)接近80萬平方米。
供應(yīng)井噴帶來激烈的市場競爭，武漢辦公樓市場將面臨新一輪洗牌，優(yōu)質(zhì)項目和劣質(zhì)項目市場表現(xiàn)將趨兩極化。各項目間競爭加劇在所難免。因此，武漢辦公樓市場短時間內(nèi)租金承壓的狀況將繼續(xù)延續(xù)，而市場整體空置率將上升。
在市場的清冷中，一些寫字樓開始整體"賣身"。
2016年5月3日瑞安地產(chǎn)公告，中信泰富收購瑞安武漢天地A1及A3物業(yè)。其中A1物業(yè)可供出售建筑面積17.71萬平方米，按1.9萬元/平方米的單價計算，暫定購買價為33.65億元；A3物業(yè)可供出售建筑面積5.51萬平方米，按2.06萬元/平方米計算，暫定購買價為11.34億元。可以說，這是今年中國內(nèi)地最大的一宗商業(yè)物業(yè)交易案例。從成交價格來看，每平方米價格則不足2萬元，而瑞安地產(chǎn)武漢天地項目住宅市場售價目前則近4萬元/平方米。
同一項目，寫字樓物業(yè)與住宅的價格倒掛近一倍，充分顯示了寫字樓市場的嚴(yán)峻形勢。
專業(yè)人士認(rèn)為，當(dāng)前中國內(nèi)地寫字樓市場，普遍存在著持有者無信心，收購者很謹(jǐn)慎的心態(tài)，這也讓不少寫字樓的開發(fā)運(yùn)營者面臨著煎熬。
仲量聯(lián)行研究部董事辦公樓市場研究負(fù)責(zé)人姚耀說："投資寫字樓基本評價是租金回報率，一般約4%~5%，達(dá)不到這個基本線就沒有投資價值，而這也難以與我國目前住宅市場飛漲的現(xiàn)狀相提并論。"
【延伸報道】
需求減弱租金承壓寫字樓市場面臨殘酷洗牌
"總體需求減弱，租金表現(xiàn)承壓"，仲量聯(lián)行研究部董事辦公樓市場研究負(fù)責(zé)人姚耀用這12個字對全國寫字樓市場上半年的表現(xiàn)，給出了清晰判斷。
接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時，姚耀說："從需求端來看，租戶預(yù)算在不斷縮減，由于大量P2P公司退租和非傳統(tǒng)金融公司倒閉；另外，外資制造業(yè)由于成本控制縮減租賃面積，導(dǎo)致總吸納不及去年強(qiáng)勁。"
2016年二季度全國寫字樓市場總體需求相較前幾個季度有所減弱。在仲量聯(lián)行跟蹤的20個城市中，有10個城市凈吸納量出現(xiàn)環(huán)比下降。特別是在二線城市，由于新增供應(yīng)集中放量，空置率上升。
持續(xù)攀升的空置率水平對租金表現(xiàn)持續(xù)施壓，業(yè)主議價能力繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，一些城市租金漲幅趨緩、或跌幅加速。尤其是在大連、重慶等城市，租金環(huán)比降幅分別達(dá)到2.9%和3.4%。
全國很多城市近年寫字樓供應(yīng)量卻在井噴。重慶、成都、大連等城市寫字樓的市場供需及租售狀況已較武漢市場惡化。
二線城市的寒冬
據(jù)全國主要城市寫字樓市場供應(yīng)數(shù)據(jù)，今年上半年大量新增供應(yīng)對租金產(chǎn)生了壓力。尤其是大連、成都、重慶、武漢等二線城市短期供應(yīng)壓力較大的城市，租金下滑顯著。除北京、上海、深圳、廣州四大一線城市外，只有一些新增供應(yīng)相對較小城市才得以保持甲級辦公樓租金同比上升。
世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管謝晨表示："下半年大量新增寫字樓供應(yīng)入市，有望從供應(yīng)側(cè)提升市場活躍度。但受制于經(jīng)濟(jì)的影響，預(yù)計新增需求較去年同期仍顯疲弱，大部分二線城市入住率及租金走勢都將持續(xù)面對壓力。而由于P2P行業(yè)持續(xù)調(diào)整對寫字樓需求的負(fù)面影響仍在發(fā)酵。據(jù)不完全樣本粗略測算，上半年由于P2P公司倒閉及業(yè)主對簽入此類租戶的排斥態(tài)度，導(dǎo)致凈吸納量下降在部分市場可達(dá)20%左右。"
從市場表現(xiàn)看，全國主要二線城市辦公樓市場開始出現(xiàn)急劇分化，城市核心地段優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓表現(xiàn)尚穩(wěn)，但租售表現(xiàn)開始呈現(xiàn)下降跡象。而隨著新增項目的大量入市，競爭日益加劇，一些非核心辦公區(qū)域或處于核心邊緣帶的新建樓宇面臨巨大挑戰(zhàn)，這些寫字樓市場表現(xiàn)為運(yùn)營緩慢，受租售不暢的巨大壓力而推遲入市；而非品牌企業(yè)及實力不強(qiáng)的企業(yè)所開發(fā)辦公物業(yè)表現(xiàn)的更為艱難，這預(yù)示武漢、重慶、成都等二線城市寫字樓市場風(fēng)險顯現(xiàn)。
