11月份，武漢新建商品住宅成交2.62萬套，創(chuàng)了下半年新高。連日來，楚天都市報記者探訪發(fā)現(xiàn)，銷量高企的背后是開發(fā)商推盤節(jié)奏變快，推盤規(guī)模變大。目前，新房開盤即猛漲價的現(xiàn)象幾乎已見不著，甚至有項目的開盤價低于購房者預期價格。二手房方面，新政提高了投資性需求的門檻，房東坐地起價難再有市場。
“出臺限購政策的目的不是打壓房地產(chǎn)業(yè)，而是為了遏制房價過快上漲，抑制不合理需求，促進房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展?！?1月15日武漢限購政策加碼以來半個月，武漢樓市的表現(xiàn)印證了主管部門的表態(tài)。
限購加碼后成交量稍降
根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)，11月1日至30日，武漢市新建商品住宅共成交2.62萬套。而在地王頻出的8月份，這一數(shù)據(jù)也僅為2.45萬套。在限購政策加碼的情況下，上月樓市成交仍創(chuàng)出下半年新高。
業(yè)內人士分析認為，一般到年底，房企都會加大推盤力度，完成當年計劃。而在政策預期和市場刺激的雙重作用下，推盤積極性會得到加強。供應上來了，成交隨之水漲船高。
梳理武漢每日成交量可以發(fā)現(xiàn)，上月呈現(xiàn)出明顯的過山車走勢。上半個月，成交量逐步增加，到月中時增加迅猛，限購加碼政策執(zhí)行當天的15日到達高峰，日成交1751套，隨后成交量一路下滑。
從上月初開始，在住建部、銀監(jiān)會相繼傳達嚴格執(zhí)行差別化信貸政策、嚴查零首付、違規(guī)資金進入樓市等政策之后，武漢的部分置業(yè)顧問和中介就不斷催促客戶盡快繳款辦手續(xù)，避免新政出臺影響購房資格或提高首付。
業(yè)內人士分析，往往在新政執(zhí)行后都有一個窗口期，購房者如在此之前發(fā)生了實質性購房行為，一般都會得到承認。因此，網(wǎng)簽量會連續(xù)幾天處于高峰。
以15日為界，限購加碼前武漢成交13528套，加碼后成交12746套，兩相比較限購加碼后成交量減少約5.8%，調控效果可見一斑。
有項目一次推千套房源
與成交量創(chuàng)新高相對應的，是開發(fā)商推盤節(jié)奏更快了。
11月28日，江岸后湖一大型樓盤開盤，楚天都市報記者現(xiàn)場看到，開發(fā)商一次性推出1300多套房源，吸引了數(shù)千名購房者現(xiàn)場認籌搖號。據(jù)悉，該項目推出的房源當天售罄。
而在價格方面，該項目也讓不少購房者感到驚喜。從現(xiàn)場公布的成交價來看，處于13000元到15000元每平方米之間。而在限購之前，該項目預期均價為16000元每平方米。
不過，有知情人士指出，該項目本打算以精裝修報價辦理預售證，未獲批，因此改推毛坯房。盡管如此，現(xiàn)場不少搖到號的購房者表示，綜合項目本身及開發(fā)商品牌來看，開盤的價格還可以接受，“最起碼沒有動輒跳漲一兩千元?！?/p>
記者梳理發(fā)現(xiàn)，限購加碼后的半個月時間里，武漢共有10個項目密集辦理了預售許可證，其中半數(shù)已經(jīng)開盤，余下的也將于近期陸續(xù)開盤。從預售證上規(guī)定的準售房源看，不少項目入市房源都超過千套，這與以往幾十套幾十套擠牙膏似的推盤節(jié)奏完全不同。
昨日上午，記者探訪武昌中北路延長線上某項目，置業(yè)顧問說，他們等了近一年，項目終于要開盤了。據(jù)悉，該項目從年初開始誠意登記，恰逢樓市一路高歌猛進，有意購房者每次問開盤時間，得到的答復一般都是“不清楚，有可能下個月”。置業(yè)顧問表示，他們也很苦惱，不開盤，等于白干了。等到確定開盤，調控政策又變了，他們又得重新蓄客。
中心城區(qū)仍是需求高地
“專業(yè)代辦中心城區(qū)戶口?！卑雮€月來，不少置業(yè)交流群里都出現(xiàn)這樣的廣告。限購加碼后，很多被擋在中心城區(qū)外的外地戶籍者，四處打聽如何能取得購房資格。
楚天都市報記者與一位自稱可代辦戶口的小周交談得知，所謂的代辦，也只能在目前執(zhí)行的武漢市落戶政策范圍內，如高校畢業(yè)生落戶、人才引進落戶等，那些宣稱能超出這些政策范圍外進行操作的，肯定是騙局?！扒皟赡辏芏嗳瞬⒉惶匾曌约旱膽艏畣栴}，尤其是高校畢業(yè)生，等到發(fā)現(xiàn)失去了購房資格才重新重視起來”，小周說，他們也只是起到中介跑腿的作用，避免客戶多跑冤枉路，提高效率。
這從側面證明，在武漢市限購的中心城區(qū)，房地產(chǎn)消費需求依然十分旺盛。上個月，限購區(qū)域與非限購區(qū)域成交量基本持平，但限購區(qū)域開盤項目較少。從單個項目的開盤情況來看，中心城區(qū)多個樓盤開盤去化率高。而上周新城區(qū)3個樓盤共推出1600多套房源，至今仍有剩余房源未賣出。
研究中心相關人士分析，限購后，武漢樓市仍是一個供應決定銷量的市場，這一點與限購前相比沒有根本改變，供求關系的失衡在很大程度上抵消了限購的效果和威力。而對于自住型購房者來說，分區(qū)限購影響不大，他們反而會擔心政策進一步收緊，一定程度上刺激限購區(qū)域購買需求，這從主城區(qū)本月銷量高于上個月就可以看出來，只要有供應就會有需求。
二手房價格下跌
昨日，楚天都市報記者探訪白沙洲部分二手房中介公司發(fā)現(xiàn)，調控政策的三次加碼，對于二手房市場的降溫效應比較明顯。
影響最大的當數(shù)面積在100平方米左右的剛需戶型。武漢恒雅居房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司金色城市分公司經(jīng)紀人李先生告訴記者，他手上有一位客戶，限購之前就把房子掛出來了，報價110萬元，上周將報價下調為100萬元。另外一位賣家，手上有一套79平方米的小房子，限購之前報價1.2萬元每平方米，前幾天打電話他，稱1.16萬元的均價也可考慮。
中心城區(qū)住宅限購政策的加碼，對市場供需關系進行了改善。據(jù)億房研究中心統(tǒng)計，一個月來，武漢二手房掛牌均價從一個月前的13624元/平方米，先是跌至12034元/平方米，又漲至12397元/平方米，如今又跌至11870元/平方米，總體呈現(xiàn)出了下滑的趨勢。
對此，業(yè)內人士認為，由于樓市限購政策完全傳導到二手房市場還需要一個過程，因此，武漢樓市的限購加碼效應尚未完全體現(xiàn)。預計接下來的一段時間內，待新房價格保持穩(wěn)定，二手房價將進一步被拉入下行通道。
而在新城區(qū)，二手房銷售下滑則更嚴重。東西湖區(qū)吳家山一家中介公司的員工告訴記者，自今年8月起，新城區(qū)二手房無論從量還是價上都漲了一波，但都止步于10月。由于新城區(qū)不在限購范圍內，加之新房比較多，二手房并非購房者的首選，因此降溫效應來得最明顯。
