“放假回來，原本以為只是少了個(gè)衛(wèi)生間，沒想到連購房資格都沒了?！币晃簧钲谫彿空咴诿鎸?duì)國慶期間的樓市調(diào)控時(shí)無奈感嘆。
10月4日晚間，深圳市出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策“深八條”：非本地戶籍購房者的社保繳納年限由3年改為5年，信貸要求在這一波調(diào)控浪潮中也堪稱“最嚴(yán)”。
值得注意的是，這已是繼“3·25”政策之后深圳年內(nèi)進(jìn)行的第二次調(diào)控。
2016年3月25日，深圳市頒布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的調(diào)控政策，這使得今年二季度深圳樓市成交量幾乎腰斬。但房價(jià)仍一路狂奔。
根據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)，深圳9月新房成交均價(jià)為61600元/平方米，比去年同期漲幅超過7成。從全國范圍來看，易居智庫研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年深圳房價(jià)同比上漲為全國第二，環(huán)比漲幅為前六。
因此，在深圳房價(jià)降溫上，從“供給側(cè)”和“需求側(cè)”兩端同時(shí)發(fā)力的“深八條”被寄予厚望。
深圳市規(guī)土委主任王幼鵬10月11日在通報(bào)房地產(chǎn)調(diào)控政策情況時(shí)表示：“深八條”出臺(tái)以來，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)運(yùn)行，預(yù)計(jì)接下來深圳樓市成交量在9月份基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降，價(jià)格也將有望下調(diào)。
王幼鵬還指出，國慶期間規(guī)土委對(duì)40個(gè)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目、66家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了現(xiàn)場檢查，查處了3個(gè)在售項(xiàng)目和11家中介機(jī)構(gòu)。其中包括了涉嫌違規(guī)改建、社會(huì)反響較大的“6平米鴿子籠”項(xiàng)目僑城尚寓。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)查閱了10月以來深圳市規(guī)土委每日更新的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示：10月1日至11日，深圳新建商品住宅共成交1466套，均價(jià)為46968元/平方米，與9月61600元/平方米的均價(jià)相比下跌了23.75%。
“史上最嚴(yán)”調(diào)控
截至10月12日，中國22座城市出臺(tái)房地產(chǎn)限購、限貸政策，其中深圳的調(diào)控政策被認(rèn)為是最嚴(yán)的。
在非本地戶籍購房資格上，社保繳納年限由3年改為5年，此條要求已與北京同步。貸款比例也在所有城市中提出了最高要求：深戶單身人士限購1套、首付至少3成，無房但有貸款紀(jì)錄者首付5成，二套房首付不低于7成。
對(duì)于“深八條”的出臺(tái)，深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)候任會(huì)長楊麗艷用“及時(shí)、果斷、嚴(yán)厲”予以評(píng)價(jià)。她表示，從內(nèi)容上看，“深八條”調(diào)控措施系統(tǒng)全面，針對(duì)性強(qiáng)，在深圳房價(jià)持續(xù)高漲的情勢(shì)下，此時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施是必要和及時(shí)的。
除了在“需求側(cè)”的限購和限貸之外，“深八條”還在“供給側(cè)”調(diào)控方面為樓市降溫創(chuàng)造了條件。
首先，恢復(fù)此前的“90/70”政策，同時(shí)在土地供應(yīng)端進(jìn)行調(diào)整，對(duì)招拍掛出讓的商品住房用地采取當(dāng)溢價(jià)超過一定比例時(shí)，從競價(jià)轉(zhuǎn)為競配人才住房和保障性住房的面積。同時(shí)，企業(yè)和個(gè)人競買商品住房用地保證金不得低于出讓底價(jià)的50%。
楊麗艷指出，優(yōu)化土地出讓模式的相關(guān)規(guī)定，意味著未來深圳房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)向保障房、安居房、人才房等方面大力傾斜，商品住房搭配福利保障房的模式將成為剛性主流，純粹商業(yè)開發(fā)將不復(fù)存在。
同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金門檻和開發(fā)門檻的嚴(yán)厲要求，意味著針對(duì)地產(chǎn)開發(fā)主體的優(yōu)勝劣汰機(jī)制啟動(dòng)，有利于市場回歸理性和穩(wěn)定。
可以看出，這是一場全方位、系統(tǒng)性的樓市調(diào)控，深圳樓市降溫預(yù)期已經(jīng)形成，投機(jī)性因素中短期內(nèi)將被迫離場。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳投資購房比例從2014年10月的10%飆漲至2016年3月的30%，但在今年3月后明顯回落至20%左右。
“深八條”政策之外，深圳還在二手房市場祭出了另一把調(diào)控的“殺手锏”。10月8日上午，深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心發(fā)布通知稱，將于11月8日起對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
雖然通知并未聲明調(diào)整的方向和具體比例，但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，評(píng)估價(jià)上調(diào)的可能性非常大，目的是增加二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，延遲房產(chǎn)交易頻率，以進(jìn)一步抑制投資需求。
據(jù)了解，調(diào)整房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是深圳在全國樓市調(diào)控中摸索出的創(chuàng)新方式，上調(diào)評(píng)估價(jià)是調(diào)分母的一種調(diào)控方式，不需要調(diào)整稅率，影響的是交易成本。
在最近三年里，深圳房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的調(diào)整時(shí)間分別是2013年10月、2014年9月、2015年10月和2016年4月，而此次11月8日評(píng)估價(jià)例行更新距離上一次才半年左右。
一般來說，交易期限未滿兩年的二套房需要繳納的稅費(fèi)有營業(yè)稅5.6%、契稅3%、個(gè)稅1%，共計(jì)9.6%。以今年4月1日調(diào)整為例，若原評(píng)估價(jià)300萬元、面積90平方米的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)上調(diào)50%，應(yīng)繳的稅費(fèi)為43.2萬元，比調(diào)整之前上漲了14.4萬元。
“市場終于要冷了”
今年5月和6月，深圳新建商品住宅成交均價(jià)創(chuàng)下歷史新高，分別突破了5萬元/平方米和6萬元/平方米，在6月13日至19日這周均價(jià)創(chuàng)下7萬元/平方米的紀(jì)錄——自“3·25”新政以來，深圳樓市調(diào)控陷入了調(diào)量不調(diào)價(jià)的尷尬。
然而10月1日至11日，深圳新房成交均價(jià)下滑到了46968元/平方米。
價(jià)格下跌的同時(shí)，成交量卻顯著上升。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，10月3日至10月9日，深圳一手住宅成交789套，成交面積7.4萬平方米，環(huán)比分別上升52.3%和48.5%。
深圳中原研究中心經(jīng)理王飛認(rèn)為，這是因?yàn)檎叱雠_(tái)后市場出現(xiàn)了小規(guī)模集中成交現(xiàn)象。由于前期供應(yīng)增加，10月首周備案成交量明顯上升，突破了700套，預(yù)計(jì)新房備案成交量短期內(nèi)仍會(huì)回升。
10月9日，位于南山蛇口片區(qū)的山語海項(xiàng)目低價(jià)入市。作為新政后第一個(gè)新盤，山語海的開盤價(jià)定在了4.4萬元/平方米，共推出500余套均價(jià)在5.8萬元/平方米的房源。
這個(gè)價(jià)格比預(yù)期低1-1.3萬元左右，讓不少人驚呼“市場終于要冷了”。
綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，山語海的定價(jià)主要原因還是項(xiàng)目周邊環(huán)境不理想，然而在新政后第一個(gè)開盤、并且降價(jià)，說明對(duì)新政的反應(yīng)較為迅速。
盡管如此，深圳大多開發(fā)商并未透露出降價(jià)的意愿。中駿四季陽光的營銷負(fù)責(zé)人表示，目前沒有任何降價(jià)的考慮，也不會(huì)因新政影響銷售。
今年在深圳布局了400億高端貨值的萬科一直倍受市場關(guān)注。10月10日，萬科董秘朱旭在投資者電話會(huì)議中談到，這次的調(diào)控政策非常精確地對(duì)投資性需求進(jìn)行控制，影響最大的是投資客和過分使用杠桿的投資者。
朱旭表示：“調(diào)控政策出來之后，萬科的項(xiàng)目還未披露價(jià)格，還要再等等看，可能會(huì)受影響?！?/p>
二手房方面，根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，新政后，有7成二手業(yè)主下調(diào)了房源價(jià)格。其中下調(diào)幅度在-5%~-1%區(qū)間段的房源占比增加了8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到43%；下調(diào)幅度在-10%~-5%區(qū)間段的房源占比增加了近5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到20%。
福田新洲片區(qū)的一位中介人員表示：“10月3日前一直有人過來看房，但是4日新政出臺(tái)后，很多購房者都開始觀望了。本來已經(jīng)談好價(jià)格的客戶已經(jīng)準(zhǔn)備簽合同了，但在新政出臺(tái)后臨時(shí)變卦，不買了?！?/p>
王飛認(rèn)為，本次政策調(diào)控力度大，以致市場反應(yīng)較快、較劇烈，雖然截至目前二手房價(jià)格變動(dòng)不大，但預(yù)計(jì)隨著11月8日調(diào)整房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，未來交易費(fèi)用可能增加，經(jīng)理人與購房者對(duì)后市的看空情緒也將會(huì)持續(xù)加大。
去化周期升至一年
過去十年，深圳樓市經(jīng)歷了三個(gè)漲跌周期。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，這三個(gè)周期內(nèi)上漲的時(shí)間段分別是2006年-2007年、2009-2011年、2014年-2016年。
2007年的深圳同樣經(jīng)歷了一次史無前例的房價(jià)上漲，歷時(shí)18個(gè)月，平均房價(jià)從2005年的7000元/平方米上漲到接近16000元/平方米，僅2007年上半年，房價(jià)就上漲了50%。
受房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的影響，2009年初，房價(jià)卻跌至接近10000元/平方米。
2014年至今，深圳房價(jià)已連續(xù)上漲20個(gè)月，至今累計(jì)漲幅為108%。廣發(fā)證券根據(jù)成交量和庫存去化周期，對(duì)本輪調(diào)控的14個(gè)重點(diǎn)城市房價(jià)下降時(shí)間點(diǎn)的預(yù)測顯示，深圳房價(jià)的下降節(jié)點(diǎn)最早在今年11月。
“深八條”后深圳市場怎么走？宋丁認(rèn)為，深圳房價(jià)幾度上漲幾度受調(diào)控，但是每次調(diào)控帶來的跌幅有限，核心城市的長期供需關(guān)系依舊緊張，所以價(jià)格支撐力是有的，下跌空間也有限。
盡管“深八條”措辭嚴(yán)厲、政策力度空前，但值得注意的是，盡管政策對(duì)非深戶購房資格要求嚴(yán)格，但與北京、上海相比，深圳戶口取得的難度仍較小。
為了提高戶籍人口比例、優(yōu)化戶籍結(jié)構(gòu)，深圳9月1日開始執(zhí)行戶籍新政。新規(guī)將深圳戶籍遷入劃分為人才引進(jìn)遷戶、納稅遷戶、政策性遷戶和居住社保遷戶4個(gè)類別，前兩種類別由積分制變成核準(zhǔn)制，只要達(dá)到落戶條件，可直接申請(qǐng)落戶。后兩種依據(jù)審批制，開辟新的積分制入戶通道。
另一方面，受到“3·25”政策的影響，深圳樓市的去化周期已明顯拉長。
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，深圳1-8月庫存量保持在400萬平方米左右，除了2、3月，其他6個(gè)月去化速度減慢。5月庫存量最高，達(dá)到了426.98萬平方米。
若以今年1-3月的去化速度來看，消化目前庫存需要8.2個(gè)月，若以8月的去化速度計(jì)算則需要18個(gè)月；若按照目前每個(gè)月成交3000套的水平，大概需要10-12個(gè)月消化期。
萬科一般使用批售比來作為衡量庫存的數(shù)據(jù)之一。所謂批售比，即銷售面積除以批售面積，大于1則表示在加快去化，小于1則說明供大于求。
朱旭透露，在北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢等14個(gè)萬科重點(diǎn)關(guān)注的城市中，深圳的批售比是最低的，9月份達(dá)到0.68，最近5個(gè)月以來有4個(gè)月小于1。
按照萬科的項(xiàng)目測算，深圳的庫存去化周期是所有城市中最長的，需要16個(gè)月。但這在于深圳項(xiàng)目主要是高端貨值，“越貴的房子賣的越慢，毛利率越高?！敝煨裾f。
