中國(guó)作為一個(gè)千百年受著“先成家，后立業(yè)”的人生模式影響的國(guó)度。成家，有一個(gè)房子，成為一個(gè)婚姻成立的前提。有人笑談：是中國(guó)的丈母娘，逼高了中國(guó)房?jī)r(jià)！確實(shí)，作為地產(chǎn)人，我們真的很感謝那些丈母娘！
那么作為一個(gè)中國(guó)青年，25歲到了一個(gè)成家的年紀(jì)?，F(xiàn)在我負(fù)責(zé)的幾個(gè)售樓處，婚房逐漸成為一個(gè)主流。買房子的99.99%需要按揭，買房子的90%在25-30歲之間。根據(jù)我的統(tǒng)計(jì)，只有不足5%是靠自己的實(shí)力，不需要家里的資助買房的。當(dāng)然還有一些富二代，家里早在他幾歲的時(shí)候就為他準(zhǔn)備下幾套婚房。這個(gè)畢竟大家就不要羨慕了，羨慕下去，只有撞墻死。
舉一個(gè)例子：我一個(gè)別墅項(xiàng)目，一個(gè)某局局長(zhǎng)，為他的兒子和情婦買了2套別墅，一個(gè)作為婚房，一個(gè)作為愛巢。我原本以為他孩子沒有20歲也有18歲了，后來(lái)他小媳婦(離婚后再娶的)抱來(lái)的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)他兒子剛滿月，老來(lái)得子，真是一大喜事啊，買一套別墅慶祝一下，我本來(lái)?yè)?dān)心他兒子太小無(wú)法辦貸款，這個(gè)局長(zhǎng)倒是替我們著想，一次性2套全款900萬(wàn)，公務(wù)員知道低調(diào)，給我們財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)賬，沒有開著它的別克小車?yán)F(xiàn)金來(lái)。書歸正傳，為什么說(shuō)窮二代，農(nóng)二代，職二代，或者說(shuō)普通青年為什么不要著急買房呢？
作為一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)人員，我對(duì)地產(chǎn)有更深刻的了解。我想把觀點(diǎn)如實(shí)的表述出來(lái)，給那些困擾在房子的巨大陰影下的年輕的人們一絲清新的空氣，聊表慰藉。
其實(shí)我研究過鄰國(guó)，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究發(fā)現(xiàn)，日本青年結(jié)婚買房子也很貴，日本彈丸之地，人口密度很大，房?jī)r(jià)當(dāng)然比較高（東京中等房?jī)r(jià)4萬(wàn)人民幣左右），日本青年卻不著急買房。日本青年怕買房限制自己去其他城市欣賞美好生活的機(jī)會(huì)，也更不利于自己的職業(yè)發(fā)展，我們呢 ，安家安心穩(wěn)當(dāng)?shù)倪^生活，不惜借貸做房奴。
當(dāng)然，上面只是一個(gè)社會(huì)上流傳已久的原因。一個(gè)根深蒂固的傳統(tǒng)問題。誰(shuí)有房，誰(shuí)就是有為青年，誰(shuí)沒有房，誰(shuí)就是壞孩子?，F(xiàn)在的小妮對(duì)年輕人的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)大抵如此。
除此之外，青年人誠(chéng)惶誠(chéng)恐的買房，還有其他2個(gè)原因。
首先，我想說(shuō)大多數(shù)國(guó)民被我們地產(chǎn)商人和媒體洗腦了——現(xiàn)在不買，以后還會(huì)漲，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)比工資漲的快?，F(xiàn)在不買，恐怕以后再也買不起了！事實(shí)真的是這樣嗎？
我這里沒有那些所謂專家的數(shù)據(jù)，在用行業(yè)事實(shí)去駁倒這個(gè)謬論之前，我想先講幾個(gè)例子?，F(xiàn)在的80后很難了解80前的一些事情，除非讀書或者像老年人請(qǐng)教。我在研究改革開放初期的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象時(shí)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，就是媒體輿論引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的秘密。
案例一：在70年代，電話剛剛興起的時(shí)候，就有輿論稱：樓上樓下，電燈電話是富裕人群的象征，是身份的標(biāo)志。那時(shí)候有一部電話，可以被神化到領(lǐng)導(dǎo)干部的層次。所以，在上海即使安一部電話5000多，也有很多人排隊(duì)去買。圖的啥？身份，面子，潮流！媒體輿論引導(dǎo)之?，F(xiàn)在座機(jī)5000元？笑話，前不久，移動(dòng)跑到我家去，免費(fèi)送了一臺(tái)給我媽。我媽還嫌家里電話多。丟一邊去了。案例二：結(jié)婚三大件。三大件，即自行車、手表和縫紉機(jī)。而80年代，結(jié)婚時(shí)的“三大件”就變成了冰箱、彩電、洗衣機(jī)。到了90年代，“三大件”水漲船高了，更新成電腦、空調(diào)和摩托車。
如今，結(jié)婚“三大件”被默認(rèn)成“三大子”，即“房子、車子和票子。每一個(gè)時(shí)代的商品工業(yè)的大發(fā)展，都便隨著輿論引導(dǎo)。不引導(dǎo)誰(shuí)去拼命買彩電，洗衣機(jī)，不引導(dǎo)這些海量生產(chǎn)的產(chǎn)品賣給誰(shuí)?這些企業(yè)怎么發(fā)展，國(guó)家怎么增加GDP？大家想過沒有，昔日昂貴的電話，冰箱，彩電，現(xiàn)在說(shuō)起來(lái)是不是不值得一提？這里面深層次的原因是什么呢？
我想無(wú)非是供求關(guān)系。當(dāng)整個(gè)國(guó)家在渴求一樣?xùn)|西的時(shí)候，這個(gè)東西在一段時(shí)間內(nèi)是稀缺的。大家爭(zhēng)搶，就有商人涌入這個(gè)行業(yè)，就有投機(jī)倒把的人炒這個(gè)東西。70年代，自行車可是大件，誰(shuí)有誰(shuí)是NB人物，現(xiàn)在誰(shuí)還買不起自行車，那時(shí)候就是買不起，有人屯自行車謀取暴利，現(xiàn)在誰(shuí)囤積自行車啊，誰(shuí)傻帽！現(xiàn)代人開始囤什么了？房子呀。國(guó)家大力發(fā)展房地產(chǎn)，現(xiàn)在輿論是結(jié)婚必需有房子。大家都在搶這個(gè)東西，媒體制作這個(gè)房子稀缺論。制造房子價(jià)格又漲了，一個(gè)月漲幾百上千。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講：當(dāng)需求被激發(fā)出來(lái)的時(shí)候，一段時(shí)間內(nèi)，房子會(huì)瘋狂上漲，加上中間投機(jī)倒把人的炒作，房子更是非理性上漲。更多的人，資金，熱錢涌入這個(gè)行業(yè)，去瘋狂的買地蓋房子，我接觸過的開發(fā)商有很多是做其他行業(yè)有點(diǎn)余錢的，看到自營(yíng)經(jīng)濟(jì)一年賺的錢還沒有一個(gè)樓盤一個(gè)月賺的多，個(gè)個(gè)瘋 了一樣涌入地產(chǎn)圈。
做面粉的，賣魚的，做鞋的，搗鼓蔬菜的，都涌入這個(gè)行業(yè)，瘋狂買地，瘋狂建房。這樣就有一個(gè)問題，大家都在建房子。當(dāng)房子的總量超過購(gòu)房者的需求量時(shí)，結(jié)果會(huì)怎樣?
列位想過沒有，在全國(guó)有多少套房子？未來(lái)5年會(huì)建多少套？
現(xiàn)在社會(huì)獨(dú)生子很多，再過10年。最簡(jiǎn)單的估計(jì)：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口還有1套房。還算平衡，等再過10年，雙方父母去世，這樣一家就3套房。再過10年，這個(gè)父母還會(huì)為孩子再買套房嗎?到時(shí)候房子還會(huì)永遠(yuǎn)上漲嗎?大家有房子住了，買房子的人少了，房子還在漲?賣給鬼去？
所以說(shuō)：房子永遠(yuǎn)上漲論，是絕對(duì)謬論，照現(xiàn)在的瘋狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲劇了。
城市化進(jìn)程到什么程度？北京被涌入，濟(jì)南被涌入，東營(yíng)還被涌入嗎？
國(guó)家十一五計(jì)劃：其中一條是發(fā)展社會(huì)主義新農(nóng)村，2009年開始山東試點(diǎn)，大搞新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)民增收，農(nóng)村城鎮(zhèn)化，3-5年部分試點(diǎn)農(nóng)民可以住樓房，大大平抑四線城市的上漲。農(nóng)村城鎮(zhèn)化。這也是城市化的一部分，并不是全國(guó)12億人，10億人是一二線城市就是城市化了。
在美國(guó)也達(dá)不到。農(nóng)民總歸是大多數(shù)，而且未來(lái)新農(nóng)村建設(shè)。傳統(tǒng)的農(nóng)民將逐漸減少。取而代之的是新農(nóng)民的增加，有土地，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)收入，有樓房住，去北京干嘛？掃大街去？當(dāng)保安？搞笑。
另外國(guó)家十二五計(jì)劃規(guī)劃提出：每年在一、二線城市，新建600萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房。5年就建3000萬(wàn)套，可以解決一億涌入城市的新農(nóng)民的需求。另外，據(jù)我5年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)表明：現(xiàn)在不僅是大城市，樓房空置率高，甚至縣級(jí)市的樓房空置率也在迅速增加。濟(jì)南我的一個(gè)客戶有7套房，他們村（城中村改造，洪家樓附近）和他一樣有4套房以上的村民占大多數(shù)。還有北京，溫州的客戶趁著全運(yùn)會(huì)來(lái)濟(jì)南炒房的，一出生就買一個(gè)單元。
魯能領(lǐng)秀城，交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空著。房產(chǎn)稅的征收，以3%計(jì)算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上繳數(shù)十萬(wàn)的房產(chǎn)稅。他們要換房貸和利息，又要交稅，此時(shí)會(huì)有大量二手房出手。一個(gè)是進(jìn)城減少，一個(gè)是房屋增加。城市化帶來(lái)持續(xù)的房?jī)r(jià)上漲。這個(gè)謬論也不攻自破了。
如果你相信，10年前上萬(wàn)元的手機(jī)，電腦，摩托車現(xiàn)在可以輕松買到，我們就有理由相信：10年后，房子將不是問題。
先租房吧，不要用最具想象力的黃金10年（25歲-35歲）給銀行，政府打工。
年輕人買房，無(wú)疑是透支了短暫的青春和對(duì)未來(lái)長(zhǎng)久的想象力。有很多人還透支了父母的晚年！
相關(guān)閱讀：賣掉北上廣深都能買下整個(gè)美國(guó)啦！來(lái)源：路財(cái)主A（iMoneyLu） 作者：路瑞鎖
在房?jī)r(jià)瘋漲了一年之后，國(guó)慶節(jié)里對(duì)房?jī)r(jià)限購(gòu)的城市個(gè)數(shù)比我們放假的天數(shù)還要多，但是，你可能并不知道中國(guó)北上廣深的目前的房地產(chǎn)總價(jià)值到底有多高？ 如果我告訴你，按照目前的價(jià)格，把北上廣深的房地產(chǎn)價(jià)值加起來(lái)，能夠買下全美國(guó)的房地產(chǎn)你信不信？ 整個(gè)美國(guó)的房地產(chǎn)總價(jià)值并不難查。 美聯(lián)儲(chǔ)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里，有一項(xiàng)叫做Financial Accounts of the United States，其中有一個(gè)表格叫做Derivation of U.S. Net Wealth，里面就是對(duì)整個(gè)美國(guó)人凈財(cái)富的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
表格第一列第四行，名目為Households and nonprofit organizations；real estate at market value，就是家庭和非盈利組織（包括政府）以市場(chǎng)價(jià)計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值（單位10億美元）。大家可以看到，2016年第一季度（Q1）和第二季度（Q2）全美房地產(chǎn)總價(jià)值為25.12和25.59萬(wàn)億美元。 在不考慮商業(yè)地產(chǎn)的情況下，按照當(dāng)前人民幣兌美元匯率6.67計(jì)算，2016年第二季度美國(guó)家庭和非營(yíng)利組織（政府等）所擁有的房地產(chǎn)總價(jià)值為171萬(wàn)億元。 接下來(lái)，可以統(tǒng)計(jì)北京、上海、深圳和廣州的房地產(chǎn)總價(jià)值了。不過，需要說(shuō)明的是，天朝統(tǒng)計(jì)部門不像美帝國(guó)主義這么老實(shí)，沒有關(guān)于每個(gè)城市的房地產(chǎn)總價(jià)值統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，所以需要一些迂回的方法。 先說(shuō)北京。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局2015年發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京市常駐人口2170.5萬(wàn)人，我們姑且認(rèn)為這個(gè)數(shù)字沒有水分；統(tǒng)計(jì)局還另外發(fā)布了一份數(shù)據(jù)，說(shuō)2015年北京市居民的人均住宅面積為31.69平米。 這下好了，我們據(jù)此繞過了國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門的嚴(yán)密防守，得知全北京的民用住宅面積大約是6.88億平米。
其中，城六區(qū)的常住人口約1300萬(wàn)，綜合平均房?jī)r(jià)約6.5萬(wàn)元/平米，房屋總值合計(jì)約26.8萬(wàn)億元；其余900萬(wàn)人口居住郊區(qū)，綜合平均房?jī)r(jià)按照3.5萬(wàn)元/平米計(jì)算，其價(jià)值約為10.0萬(wàn)億元，兩者合計(jì)為36.8萬(wàn)億元?；蛘?，直接按照均價(jià)6萬(wàn)元/平米進(jìn)行，得出來(lái)的數(shù)據(jù)是41.3萬(wàn)億元，相差不大。 注意，這只是居民所擁有的房產(chǎn)價(jià)值，還要計(jì)算政府所擁有的房產(chǎn)價(jià)值。 你懂的，北京是帝都，中央政府、北京市政府以及大量的部隊(duì)、機(jī)關(guān)單位都擁有大量的房產(chǎn)，而且其地段還相當(dāng)?shù)暮?，再把政府辦公樓的房屋都算上（美聯(lián)儲(chǔ)的統(tǒng)計(jì)里是算的），我們的這個(gè)36.8或者41.3的這個(gè)數(shù)字至少要乘以1.5才行。 這樣算下來(lái)，不包括商業(yè)地產(chǎn)的情況下，北京的房地產(chǎn)總值約為55-62萬(wàn)億元。 接下來(lái)是上海，總?cè)丝?415.3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35.1平米，折合人均住房居住面積17.8平方米，而且其人口更加集中于傳統(tǒng)的市區(qū)，和北京的算法一樣，將其房?jī)r(jià)總體折算為6萬(wàn)元/平米，其房地產(chǎn)總值約為50.9萬(wàn)億元。上海的政府機(jī)構(gòu)比北京要少得多，我們姑且按照0.3的比例來(lái)計(jì)算全部非營(yíng)利組織的房地產(chǎn)總價(jià)值，算下來(lái)上海的房地產(chǎn)總價(jià)值約為66萬(wàn)億元。 同樣辦法計(jì)算深圳和廣州，其房地產(chǎn)總值分別為26萬(wàn)億元和27萬(wàn)億元，非盈利組織的房產(chǎn)均按照民宅的0.3倍估算。 這樣一來(lái)，在假定官方數(shù)字都沒有水分的情況下，我所計(jì)算出來(lái)中國(guó)四個(gè)一線城市房地產(chǎn)的總價(jià)值約181萬(wàn)億元人民幣——顯然超過全美房地產(chǎn)總價(jià)值。
在2016年年初的時(shí)候，有人說(shuō)賣掉北上廣深可以買下半個(gè)美國(guó)，現(xiàn)在，好消息來(lái)了，經(jīng)過大半年的上漲和更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)，北上廣深再度獲得明顯升值。 賣掉北上廣深，可以買下一囫圇個(gè)兒美國(guó)啦！ 看來(lái)，中國(guó)真的是大國(guó)崛起了，印鈔量可以輕松買下美國(guó)GDP，國(guó)債和兩房債券都依靠中國(guó)來(lái)購(gòu)買，現(xiàn)在連北上廣深四個(gè)城市的房地產(chǎn)都可以輕松買下美國(guó)房地產(chǎn)，就差股票可以輕松買下美國(guó)了，難道，中國(guó)股市還有無(wú)限的上漲空間…… 當(dāng)中國(guó)每年的經(jīng)濟(jì)總量只有美國(guó)2/3的情況下，當(dāng)我們的人均收入只有人家的1/10的時(shí)候，我們以人民幣計(jì)價(jià)的四個(gè)大城市房產(chǎn)價(jià)值通過匯率換算卻超過了美國(guó)，如果誰(shuí)還要說(shuō)中國(guó)的大城市房地產(chǎn)沒有泡沫，那我不知道該怎么說(shuō)了…… 想想看，除了四個(gè)一線城市之外，我們還有那么多城市呢！要是全部統(tǒng)計(jì)下來(lái)，非把美國(guó)人給嚇?biāo)溃?/p>
你說(shuō)說(shuō)，到底是人民幣估值太水，還是我們的房產(chǎn)價(jià)格虛高呢？
