近期，越來(lái)越多的城市出臺(tái)房地產(chǎn)限購(gòu)限貸的相關(guān)調(diào)控政策，加入了調(diào)控大軍的陣營(yíng)。早在國(guó)慶假期期間，國(guó)內(nèi)樓市就迎來(lái)了一輪調(diào)控政策。9月30到10月7日包括北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等多達(dá)19個(gè)城市先后出臺(tái)限購(gòu)限貸政策。此輪調(diào)控政策主要針對(duì)的是近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，以達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的，同時(shí)抑制房地產(chǎn)的投資投機(jī)需求。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年9月中國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了2.83%，而上漲的趨勢(shì)已經(jīng)持續(xù)了17個(gè)月。對(duì)于持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，本次各地限購(gòu)限貸的相關(guān)政策的出臺(tái)，成效已經(jīng)初顯，多地房地產(chǎn)10月份成交量出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。
房?jī)r(jià)持續(xù)走高市場(chǎng)需回歸
今年以來(lái)，一、二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，而其上漲幅度已經(jīng)超過(guò)了之前2013年“最嚴(yán)限購(gòu)令”同期水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年8月在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有64個(gè)，同比上漲的有62個(gè)。不僅上漲的城市數(shù)量多，而且漲幅較大，數(shù)據(jù)顯示，上海、南京、福州等地房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)4%，上海、廈門(mén)、深圳等地房?jī)r(jià)同比漲幅甚至超過(guò)了30%。此次多地的樓市調(diào)控潮在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲且幅度較大的背景下有效地遏制了房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。調(diào)控政策出臺(tái)之后，多地房產(chǎn)成交量下滑，很多房地產(chǎn)企業(yè)甚至放棄了2016年最后一個(gè)季度的“拿地”計(jì)劃，隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)投資者的觀望態(tài)度，有效地抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的投機(jī)投資需求。
目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重比較高，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)行業(yè)占GDP總量的6.1%。2003年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，正式明確房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而在隨后召開(kāi)的全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“重要支柱產(chǎn)業(yè)”。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也日益走高。在世界范圍內(nèi)，衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格最為通用的就是房?jī)r(jià)收入比，指的是住房?jī)r(jià)格和城市居民年收入的比例。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比前五名分別為深圳21.7、北京20.1、上海19.7、福州17.6、廈門(mén)17.3，2015年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比前五名的城市分別是深圳27.7、上海20.8、北京18.1、廈門(mén)16.6、福州14.7。橫向?qū)Ρ葋?lái)看2015年中國(guó)平均的房?jī)r(jià)收入比為22.95，日本為17.72、韓國(guó)13.91、印度8.89、美國(guó)3.39。由此而見(jiàn)，目前我國(guó)房?jī)r(jià)收入比偏高，房地產(chǎn)行業(yè)需要回歸理性。
“一城一政”成本輪調(diào)控特色
本次多城限購(gòu)限貸整體上目的一致，均為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，抑制投機(jī)投資需求，同時(shí)本輪限購(gòu)的特點(diǎn)是“一城一政”，城市均結(jié)合自身實(shí)際情況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況出臺(tái)了側(cè)重點(diǎn)不同的限購(gòu)限貸政策。有的城市偏重于限制購(gòu)買(mǎi)，有的城市則聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)限制貸款。
調(diào)控或使市場(chǎng)回歸買(mǎi)方
在之前長(zhǎng)達(dá)17個(gè)月的房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸被賣(mài)方所掌握，不僅天價(jià)地王頻出，在住房交易方面，甚至出現(xiàn)了“坐地起價(jià)”“一天漲30萬(wàn)”的市場(chǎng)亂象。而此次調(diào)控大潮，將逐步將市場(chǎng)歸還于買(mǎi)方，抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。
以目前調(diào)控三周的成果來(lái)看，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策出臺(tái)后的一周北京市的二手房交易價(jià)格，賣(mài)方平均下調(diào)了約10%，而對(duì)于之前賣(mài)方坐地起價(jià)日漲30萬(wàn)的現(xiàn)象也不復(fù)存在，反而是很多買(mǎi)方怕受到價(jià)格波動(dòng)的影響，寧可支付違約金也不愿意繼續(xù)交易，甚至一度引發(fā)了大量違約現(xiàn)象。
在調(diào)控政策集中出臺(tái)后，北京市十月份前7日的成交量為2.63萬(wàn)平方米，相較于2015年環(huán)比下跌38%，相較于2014年環(huán)比下跌62%。上海市的成交量同比2015年下降了39%，同比2014年下降了69%。
業(yè)內(nèi)人士分析，本輪調(diào)控的打擊目標(biāo)是投資性購(gòu)房，以目前的效果來(lái)看，對(duì)于投資客而言，效果十分明顯。有效地抑制了炒房投資等行為，減緩了房?jī)r(jià)上漲的速度。由于之前寬松的信貸政策讓大量投資者攜帶融資、貸款入駐樓市，而這次調(diào)控壓低了購(gòu)房者的杠桿效益，提高了房地產(chǎn)投資的成本削弱了回報(bào)，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的投資性。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然調(diào)控政策削弱了房地產(chǎn)的投資屬性，但是部分投資者則認(rèn)為調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期性上漲的價(jià)格屬性而言是暫時(shí)的，此時(shí)適合觀望，等到合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行抄底購(gòu)房。
截止到2015年初，中國(guó)戶(hù)均住房擁有量已經(jīng)超過(guò)1套，此外，還有可供將近2億人居住的新房在建中。從數(shù)量上來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡要比市場(chǎng)所呈現(xiàn)出來(lái)的更加平衡，甚至有供過(guò)于求的過(guò)?，F(xiàn)象。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)過(guò)剩也是房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“去庫(kù)存”號(hào)角的原因之一。隨著老齡化的加劇，獨(dú)生子女一代未來(lái)將會(huì)獲得來(lái)自雙方父母的房產(chǎn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量并沒(méi)有想象中的巨大，此輪調(diào)控從效果來(lái)看，成功地抑制了當(dāng)前過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，削弱房地產(chǎn)投資屬性，將市場(chǎng)歸還于買(mǎi)方。未來(lái)而言整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將慢慢回歸理性，在政府和市場(chǎng)的共同作用下逐漸走上健康化、正常化的道路。
