□記者/賈冰
8月31日晚，三張帶著公章的紅頭文件刷屏了武漢人的朋友圈，針對(duì)樓市今年過度火熱，武漢于9月1日實(shí)行限貸政策，成為繼南京、蘇州、合肥、廈門后又一個(gè)限貸的城市。政策雖出，但真的能夠?yàn)槲錆h的樓市“剎車”？
武漢溫柔限貸
政策太溫和
在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買商品住房，貸款最低首付比例為40%。
在武漢市擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款或還有1套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買商品住房，貸款最低首付比例為40%。
在武漢市擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買商品住房，繼續(xù)暫停發(fā)放相應(yīng)購(gòu)房貸款。
假設(shè)某家庭已有一套住房，貸款未結(jié)清，想在主城區(qū)購(gòu)買一套100平的房子，按武漢均價(jià)1萬/平左右算，總價(jià)在100萬左右。按上述中國(guó)人民銀行武漢分行的新規(guī)，新規(guī)前，需付30萬首付；新規(guī)后，需要支付40萬首付。
這樣的限貸政策無疑是非?！皽睾汀钡模瑑H僅提高百分之十的首付，對(duì)于有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者來說只是一點(diǎn)“毛毛雨”般的影響。由于武漢落戶政策未改變，外地購(gòu)房者如想大量買房只需第一套購(gòu)買100平米以上新房即可落戶，落戶后再按照40%首付比例購(gòu)買二套房即可。而從本次限貸政策來看，主要針對(duì)二套房進(jìn)行限貸，作為需要購(gòu)買首套房的剛需客戶來講，政策影響不大。
而且本次限貸政策僅適用于江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山等7個(gè)三環(huán)內(nèi)中心城區(qū)及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（不含漢南區(qū)）、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)發(fā)生的住房交易涉及的商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，對(duì)于東西湖、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、漢南等6個(gè)三環(huán)線外遠(yuǎn)城區(qū)的住房交易，未作限定。
這樣厚此薄彼的調(diào)控政策，或?qū)⑽簧俦幌拶J政策約束購(gòu)房者轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)，抄底升值空間更大的遠(yuǎn)城區(qū)，往常不太受關(guān)注的遠(yuǎn)郊地塊或迎來供需兩旺。
武漢一樓盤限貸前，深夜搶簽單
限貸后土拍創(chuàng)紀(jì)錄
9月1日，武漢舉行調(diào)控新政后的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)，黃陂武湖一幅地塊引來10家開發(fā)商584次競(jìng)價(jià)，最終創(chuàng)下武漢土地拍賣歷史上最高溢價(jià)率。
此次拍賣會(huì)共掛牌出讓9宗地塊，凈用地面積約39.7萬平方米。位于黃陂區(qū)武湖的一宗純住宅用地塊，因緊靠規(guī)劃地鐵站和學(xué)校，引來多家大型開發(fā)商爭(zhēng)搶，最終被武漢南德天昊置業(yè)有限公司以10.187億元拿下，樓面地價(jià)每平方米4810元。這一溢價(jià)率創(chuàng)出新高，超過7月8日民族大道地王442%的溢價(jià)率。
同時(shí)，武漢最后一塊未經(jīng)拆遷和安置的“毛地”出讓。扎根漢陽(yáng)燎原村7年后，本土房企庭瑞集團(tuán)底價(jià)摘得該城中村地塊，樓面地價(jià)2082元/平方米。
掛牌資料顯示，漢陽(yáng)燎原村地塊位于漢陽(yáng)大道以北，漢江堤路以南，緊鄰知音大道，臨近地鐵4號(hào)線。根據(jù)出讓要求，土地成交后，競(jìng)得人需支付30.772億元作為土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償價(jià)款，用于燎原村村集體土地改制后的開發(fā)用地、還建用地、控制用地等地塊的安置補(bǔ)償和還建安置房及還建房公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等工作。
截至8月31日，今年前8個(gè)月武漢新建住宅已累計(jì)成交約20.35萬套，同比增長(zhǎng)超過50%，成交面積累計(jì)約2117.42萬平方米。
湖北合富輝煌市場(chǎng)總監(jiān)殷一戌分析表示，由于去年至今年上半年市場(chǎng)過熱，大量去化但后續(xù)可入市項(xiàng)目貨量跟不上，武漢全市供應(yīng)量基本處于不足狀態(tài)，尤其三環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)，幾乎已是無房可售。
據(jù)了解，2016年7月底武漢新房庫(kù)存僅10.2萬套，約四個(gè)月就可以消化完。目前最新數(shù)據(jù)顯示的住宅存量約700萬平方米，較去年同期已大幅減少了50%。
通過上半年的去化，不少開發(fā)商已完成既定的年度銷售目標(biāo)，因而并不急于推售剩余的房源。
需求不減的情況下，供應(yīng)不足加之捂盤惜售的項(xiàng)目不在少數(shù)，武漢的房?jī)r(jià)一路看漲，新開的大部分樓盤價(jià)格相比此前都有不同程度的上漲。
統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，8月份武漢共計(jì)37個(gè)項(xiàng)目推新，其中12個(gè)盤開盤當(dāng)日即售罄，其余項(xiàng)目去化也較為理想。
值得注意的是，由于市中心區(qū)域價(jià)格上漲過快，且大部分項(xiàng)目的新房還未能入市，購(gòu)房需求已外溢至三環(huán)外，帶動(dòng)遠(yuǎn)城區(qū)的成交量逐步上升，月內(nèi)去化在100%的項(xiàng)目大部分也都位于三環(huán)或四環(huán)附近的城區(qū)。
殷一戌預(yù)計(jì)，雖然房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但從新開項(xiàng)目去化情況來看，客戶對(duì)于目前的價(jià)格還是可接受的，未來價(jià)格還有小幅的上升空間，會(huì)持續(xù)往上走。另外，10月份將有一批新房源集中推出，屆時(shí)將可緩解武漢新房供求關(guān)系緊張的局面。
難抑購(gòu)房熱潮
9月1日，武漢市新建商品住宅賣出了1170套，雖然較前段時(shí)間有所下降，但仍超過了今年最高峰3月份時(shí)日均千套的水平。這意味著購(gòu)房門檻提高后，買房人的熱情仍未減。
當(dāng)日下午，記者探訪武昌區(qū)政務(wù)中心發(fā)現(xiàn)，限貸似乎沒有減緩買房人的節(jié)奏，窗口前仍如往常一樣排起了長(zhǎng)隊(duì)。
家住江岸的宋先生告訴記者，對(duì)他來說，限貸的變化就是首付款要多交些，總體算來與限貸之前變化不大?！熬C合武漢之前的調(diào)控措施看，每次調(diào)控后價(jià)格上漲勢(shì)頭不減，所以我還是果斷出手了。”他買下了位于武昌中北路的一套二手房。
價(jià)格方面，上漲的壓力仍然不小。根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2016年8月，武漢住宅樣本平均價(jià)格10365元/平方米，環(huán)比漲1.90%，保持連續(xù)19個(gè)月上漲勢(shì)頭。同比來看，武漢住宅均價(jià)上漲23.26%，這一年來也是最近幾年漲幅最快的時(shí)期。
中指院華中分院市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政分析認(rèn)為，新政是要通過提高首付，增加置業(yè)成本，抑制多套房投資置業(yè)，對(duì)于剛需家庭影響不大，主要對(duì)一些大戶型、高總價(jià)的樓盤影響更大一些。
蘇州等地在調(diào)控后樓市銷量和價(jià)格均出現(xiàn)較大變化，這種情況是否會(huì)在武漢出現(xiàn)？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在預(yù)售價(jià)格監(jiān)管沒有放開和土地價(jià)格飆升的持續(xù)刺激下，開發(fā)商惜售行為很難得到根除，供需矛盾短時(shí)間無法得到根本緩解，市場(chǎng)需求依然較大，價(jià)格還將保持上漲趨勢(shì)。新政對(duì)樓市的影響有待持續(xù)觀察，一般來說三個(gè)月后變化將較為明顯。
有言論表示，本次武漢政府出臺(tái)的限貸政策更像是被“逼”出來的，一方面繁榮的房地產(chǎn)能夠起到穩(wěn)定和加速經(jīng)濟(jì)的效果，另一方面，武漢樓市失控風(fēng)險(xiǎn)加大，政府不希望看到樓市過快泡沫化和非理性化。
比起其他幾個(gè)目前已經(jīng)限貸或限購(gòu)的二線城市來說，武漢的限貸政策更像是一個(gè)可以靈活多變的“試水”舉動(dòng)，在政策出臺(tái)后觀測(cè)武漢樓市動(dòng)向，如能為武漢過熱的樓市降溫，無疑是最好的預(yù)期效果，如果效果不理想，政策再次加碼的可能性也是很大的。
供需矛盾未解
當(dāng)前，武漢整體市場(chǎng)庫(kù)存減少，去化周期降至歷史最低的不足6個(gè)月，主城區(qū)甚至小于3個(gè)月，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)房荒和人慌，一房難求現(xiàn)象突出。
雖然限貸措施出臺(tái)，但在預(yù)售價(jià)格監(jiān)管沒有放開情況下，土地價(jià)格飆升的刺激依舊強(qiáng)烈，開發(fā)商惜售行為不會(huì)得到根除，價(jià)格上漲壓力依舊很大。
多名資深地產(chǎn)專家預(yù)測(cè)，如果在“金九銀十”這個(gè)重要的窗口期，市場(chǎng)供需矛盾仍然得不到緩解，與南京、合肥類似的“雙限”政策，很有可能將會(huì)出臺(tái)。
對(duì)此，記者咨詢了武漢市房管部門，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，武漢市對(duì)于樓市調(diào)控的政策正在研究之中，但何時(shí)執(zhí)行還無法確定。
出發(fā)點(diǎn)雖然好，但隔靴搔癢的舉動(dòng)只能像一滴水珠落在滾燙的鍋里，只是“滋~”一聲就沒有了。另外，購(gòu)房者或因?yàn)閾?dān)憂政策加碼而提早搶房，售樓處也可以吹捧這樣的言論達(dá)到購(gòu)房者盡快成交的目的。
“如果說上一輪調(diào)控更多屬于國(guó)家行為，這一輪調(diào)控則主要表現(xiàn)為地方行為，力度相比也大大溫柔許多，只限貸不限購(gòu)?！蔽錆h科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新認(rèn)為。
上一輪調(diào)控，針對(duì)的是長(zhǎng)驅(qū)直入的房?jī)r(jià)暴漲，本輪調(diào)控則基于房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的上漲。此外，前期銀行房貸投放過猛、監(jiān)管一定程度缺位，使得金融市場(chǎng)出現(xiàn)了首付貸等類似產(chǎn)品，調(diào)控一定程度上也降低了金融風(fēng)險(xiǎn)。
董登新認(rèn)為，此次武漢限貸針對(duì)的主要是少量囤房的群體，對(duì)于首套房剛性需求基本不存在影響，對(duì)于真正有實(shí)力購(gòu)買多套住房的人來說影響也不大。因而可以說是“有節(jié)制、有彈性、可承受”的樓市新政，對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用不會(huì)太大。
董登新也指出，房?jī)r(jià)高企，市場(chǎng)追高，根源在于市場(chǎng)上流動(dòng)的資金太多，“找不到更好的投資渠道，所以才會(huì)涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)?！倍挥邪l(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，社會(huì)投資之門才會(huì)真正打開。
世邦魏理仕華中區(qū)董事總經(jīng)理伍嘉樂表示，受此輪政策調(diào)整影響，武漢住宅成交量短期內(nèi)會(huì)有一定程度的波動(dòng)，但整體市場(chǎng)的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)不會(huì)受到根本影響。總體而言，成交量的放緩及住宅價(jià)格上升的趨穩(wěn)將會(huì)是本次調(diào)控帶來的主要變化。
