一、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走穩(wěn)
2016年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長(zhǎng)5.8%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)7.1%），增速比1-8月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資49931億元，增長(zhǎng)5.1%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.9%。
點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)月度增幅在第三季度呈現(xiàn)了逐月走高的態(tài)勢(shì)。正如上個(gè)月我們展望所示，開發(fā)投資進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定的階段。雖然國(guó)慶期間部分城市出臺(tái)了各自的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但預(yù)計(jì)對(duì)樓市投資的影響并不會(huì)非常大。調(diào)控的目的是抑制樓市價(jià)格過快上漲，打擊一些非法炒作行為，首套購(gòu)房和合理的改善需求還是在鼓勵(lì)的范圍內(nèi)，這也決定了當(dāng)前和未來房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的基調(diào)。
二、新開工面積增幅逐月回落，企業(yè)開工意愿趨于保守
1-9月份，房屋新開工面積122655萬平方米，增長(zhǎng)6.8%，增速回落5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積84681萬平方米，增長(zhǎng)6.7%。
點(diǎn)評(píng)：新開工面積增幅在4月份達(dá)到高點(diǎn)后，開始逐月回落，走勢(shì)與房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)背離。在同樣的政策、市場(chǎng)背景下，開發(fā)投資中土地投資因素上升，而開發(fā)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)前景不甚明朗，在開工節(jié)奏上更趨向穩(wěn)一些，緩一些，尤其是在政策出臺(tái)高發(fā)期，土地價(jià)格非常昂貴的情況下，保持最低開工量，并持有足量的現(xiàn)金，才是渡過市場(chǎng)難關(guān)的關(guān)鍵。這也可以在某一層面解釋，為什么現(xiàn)在M2和M1增幅也出現(xiàn)了剪刀差。
三、商品房銷售繼續(xù)快速增長(zhǎng)，再創(chuàng)年度新高無懸念
1-9月份，商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長(zhǎng)26.9%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)27.1%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)33.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)19.0%。商品房銷售額80208億元，增長(zhǎng)41.3%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)43.2%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)50.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)21.7%。
點(diǎn)評(píng)：調(diào)控前期的9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)交易非?；钴S，這也是房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額增幅都呈現(xiàn)明顯反彈的原因。成交結(jié)構(gòu)方面，住宅和辦公樓增幅較大，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增幅相對(duì)小一些，也與市場(chǎng)存量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)過剩有關(guān)。銷售金額增幅遠(yuǎn)高于銷售面積增幅，凸顯了房?jī)r(jià)的上升幅度。國(guó)慶期間的市場(chǎng)調(diào)控政策，短期內(nèi)將促使市場(chǎng)回歸理性，但從全年角度，由于市場(chǎng)慣性，房地產(chǎn)銷售面積和金額依然會(huì)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，再?zèng)_歷史最高幾無懸念。
房地產(chǎn)市場(chǎng)未來是否重蹈調(diào)控政策的覆轍，越調(diào)越漲？還是要看貨幣政策、貨幣供應(yīng)量能否有所調(diào)整。超量發(fā)貨幣，必然會(huì)帶來社會(huì)財(cái)富的重新分配，房地產(chǎn)是人們避免被割韭菜的有效工具。
四、住宅庫(kù)存去化顯著
9月末，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬平方米，辦公樓待售面積減少45萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少45萬平方米。
點(diǎn)評(píng)：9月末，全國(guó)商品房待售面積比8月末減少1258萬平米。尤其是住宅待售面積，減少量非常大，主要是一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷量繼續(xù)火爆，住宅被認(rèn)為是財(cái)富升值的好標(biāo)的，一線和部分熱點(diǎn)城市的限購(gòu)，也造成投資資金的外溢，出現(xiàn)跨區(qū)域跨經(jīng)濟(jì)圈的投資輪動(dòng)現(xiàn)象。但更廣大的三四線城市依然不被市場(chǎng)看好，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策的主基調(diào)，促進(jìn)三四線城市去庫(kù)存。
五、政府加大推地力度，土地購(gòu)置面積降幅收窄
1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積14917萬平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月份收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5569億元，增長(zhǎng)13.3%，增速提高5.4個(gè)百分點(diǎn)。
點(diǎn)評(píng)：1-9月份開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降了6.1%，較1-8月降幅收窄了2.4個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)拿地的積極性在上升，政府推地的規(guī)模也逐步擴(kuò)大。只有加大土地供應(yīng)，尤其是住宅土地的供應(yīng)，才能有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，扭轉(zhuǎn)局部區(qū)域供不應(yīng)求的現(xiàn)狀；土地成交價(jià)款同比上升了13.3%。土地成交價(jià)款與土地購(gòu)置面積在前3個(gè)月呈現(xiàn)喇叭口走勢(shì)，而在1-9月土地購(gòu)置面積明顯收窄，與土地成交價(jià)款呈同步走勢(shì)。高溢價(jià)地塊以及地王頻出，使土地成交價(jià)款達(dá)到近一年來的高峰。土地購(gòu)置面積下降，而土地成交價(jià)款上升，意味著單價(jià)的不斷上行。除了給購(gòu)房者帶來更大的壓力以外，開發(fā)商也面臨低利潤(rùn)率、高負(fù)債率的風(fēng)險(xiǎn)。
六、開發(fā)企業(yè)到位資金增幅保持平穩(wěn)，但未來形勢(shì)不樂觀
1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金104711億元，同比增長(zhǎng)15.5%，增速比1-8月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款15895億元，增長(zhǎng)1.2%；利用外資113億元，下降50.8%；自籌資金36574億元，增長(zhǎng)0.8%；其他資金52129億元，增長(zhǎng)35.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款29618億元，增長(zhǎng)31.5%；個(gè)人按揭貸款17508億元，增長(zhǎng)51.4%。
點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)回升。從資金來源方面看，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)51.4%，居民部門繼續(xù)加杠桿，而且社會(huì)融資中的委托和信貸貸款很可能是跟開發(fā)商拿地有關(guān)的夾層貸款。隨著新增貸款中用于房貸的比重逐步擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)也在逐步積累，應(yīng)該警惕信貸風(fēng)險(xiǎn)。隨著調(diào)控政策紛紛出臺(tái)以及信貸收緊，政府對(duì)開發(fā)企業(yè)融資及相關(guān)用途審核趨嚴(yán)，預(yù)計(jì)第四季度開發(fā)企業(yè)資金狀況指標(biāo)將有所回落，未來融資形勢(shì)不容樂觀。
