房?jī)r(jià)快速上漲的直接原因都是供不應(yīng)求，因此調(diào)控主要從供給和需求兩方面著手。在需求方面，主要是通過(guò)限購(gòu)、限貸、提高首付比例抑制需求的快速增長(zhǎng)，特別是限制投機(jī)性需求；在供給方面，則通過(guò)改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)打擊囤積房源等方式增加供給。多數(shù)城市提出，加大住房用地供應(yīng)力度。這在以往的房地產(chǎn)調(diào)控中并不常見(jiàn)，是一個(gè)非?？上驳淖兓?，反映地方政府更加主動(dòng)地承擔(dān)責(zé)任。
另外一項(xiàng)以往不常見(jiàn)的內(nèi)容是關(guān)于資金來(lái)源的。多個(gè)城市提出，要加強(qiáng)對(duì)交易資金的監(jiān)管，遏制各種資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。各種資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是導(dǎo)致今年房?jī)r(jià)大幅上漲的重要原因，甚至是主要原因。這是隨著金融業(yè)大發(fā)展而出現(xiàn)的新情況，房地產(chǎn)調(diào)控需要與時(shí)俱進(jìn)，遏制各種投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有如此，調(diào)控才能真正起到成效——抑制投機(jī)需求，滿足居住需求。
近日，有媒體報(bào)道，金融監(jiān)管部門將進(jìn)一步限制投機(jī)性資金對(duì)房地產(chǎn)交易的炒作，并打擊違規(guī)資金參與土地交易。這個(gè)消息尚未得到有關(guān)部門的證實(shí)。但限制投機(jī)性資金的確是應(yīng)該實(shí)施的必要措施，很多地方政府已經(jīng)率先行動(dòng)，也需要金融監(jiān)管部門跟進(jìn)。
大量資金今年主要通過(guò)三種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)：按揭貸款、首付貸、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（主要是土地購(gòu)置）。前兩種影響了需求，使需求快速增長(zhǎng)；后一種影響了供給，主要是抬升了地價(jià)，進(jìn)而拉高了房?jī)r(jià)。
今年按揭貸款大增長(zhǎng)。前8個(gè)月，新增住戶部門中長(zhǎng)期貸款約為3.6萬(wàn)億元，已經(jīng)超過(guò)了去年全年的3.05萬(wàn)億元。購(gòu)房者能夠比較容易地獲得貸款，購(gòu)買力大大提升。按揭貸款不是違規(guī)資金，但如此快速地增長(zhǎng)，也是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。今年按揭貸款的不良率已經(jīng)有所上升。
首付貸是指借錢湊首付，有多種形式，有一些形式是違規(guī)的，例如由開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介為購(gòu)房者墊付首付，他們不具有從事金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)，因而是違法的；但有一些形式卻難以界定是否違規(guī)，例如購(gòu)房者通過(guò)P2P平臺(tái)籌得部分首付款，可能屬于合規(guī)的融資行為。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中多種多樣的資金來(lái)源更是灰色地帶，很多在形式上似乎并無(wú)挑剔，但實(shí)際上會(huì)滋生金融風(fēng)險(xiǎn)。今年各地出現(xiàn)了很多“高價(jià)地塊”，一些房地產(chǎn)企業(yè)在充足資金來(lái)源的支持下，以超高價(jià)格拿地。土地出讓市場(chǎng)相當(dāng)于房地產(chǎn)的期貨市場(chǎng)，這個(gè)“期貨市場(chǎng)”上的價(jià)格上漲，具有非常強(qiáng)烈的示范效應(yīng)，拉高了住房銷售“現(xiàn)貨市場(chǎng)”的價(jià)格。據(jù)媒體報(bào)道，高價(jià)拿地的企業(yè)是通過(guò)公司債、保險(xiǎn)資金、基金、購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款A(yù)BS等多種渠道獲得資金。他們高價(jià)拿地的行為令人擔(dān)憂，但看起來(lái)并不違規(guī)。
資金通過(guò)上述三種渠道大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使樓市的杠桿率迅速上升。今年以來(lái)，工業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率其實(shí)有所下降，但全社會(huì)的杠桿率（總的債務(wù)余額與GDP的比例）卻在上升，原因就在于樓市在大幅加杠桿。因此，降低杠桿率、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該是重點(diǎn)。
要遏制各種資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)，需要完善規(guī)則、加強(qiáng)監(jiān)管。如上所述，資金大規(guī)模入市會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，但其中相當(dāng)一部分在形式上并不違規(guī)，不出臺(tái)針對(duì)性的規(guī)定的話，其實(shí)是無(wú)法防范的。此次地方政府出臺(tái)的調(diào)控措施中，雖然很多城市提出要遏制違規(guī)資金，但辦法不多，流于空泛。上海和深圳的政府部門經(jīng)驗(yàn)比較多，對(duì)“違規(guī)資金”的規(guī)定更細(xì)一些。例如，上海要求，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。但多數(shù)地方政府可能缺乏這樣的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)。因此，由金融監(jiān)管部門出臺(tái)一些全國(guó)性的規(guī)定，限制投機(jī)性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是非常有必要的。
