國(guó)慶假期樓市祭出大招，范圍史無(wú)前例，20個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策。深圳在今年3.25限購(gòu)的基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼升級(jí)，成為全國(guó)最嚴(yán)的限購(gòu)城市，其中本地人二套房首付比例提高至七成這一招，堪稱全國(guó)最嚴(yán)的限購(gòu)政策，即無(wú)論你是否付清一套、無(wú)論普通住宅還是豪宅，深圳本地人購(gòu)買(mǎi)二套首付統(tǒng)統(tǒng)七成，僅能從銀行按揭貸款三成，這將深圳樓市改善與投資需求幾乎“冰封”了。
調(diào)控樓市還得靠銀行，一旦大幅度抬高首付比例，將會(huì)對(duì)瘋狂樓市進(jìn)行有力鉗制，“就算你有名額買(mǎi)，也沒(méi)有那么多錢(qián)來(lái)買(mǎi)?！鄙钲谝淮笮偷禺a(chǎn)中介銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)，七成首付需要拿出至少幾百萬(wàn)現(xiàn)金來(lái)，這一招對(duì)投資客打擊最大。
此次在二套首付統(tǒng)統(tǒng)七成之后、銀行僅提供三成按揭的低杠桿之下，深圳樓市又將如何變化?深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)(公眾號(hào)：chinatimes)》記者稱，“新政短期成為利空，如果成交量連續(xù)三個(gè)月處于冰點(diǎn)，那么深圳新房均價(jià)可能降到6萬(wàn)/平米以下，二手房?jī)r(jià)格有望回落15%左右?！?/p>
狠招擊中要害
10月7日，本報(bào)記者在深圳走訪了中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等大型房地產(chǎn)中介，銷(xiāo)售人員均對(duì)深圳最近樓市成交看淡， “現(xiàn)在是想買(mǎi)都買(mǎi)不了，資金跟不上”，“有名額沒(méi)錢(qián)，有錢(qián)沒(méi)有名額”……
如今深圳，購(gòu)買(mǎi)二套房銀行只能提供三成首付，首付需要七成。如果一套普通的小戶型房子500萬(wàn)，那么七成首付就需要350萬(wàn)現(xiàn)金;100多平米的改善型住房如果1000萬(wàn)，至少需要拿出700萬(wàn)現(xiàn)金。“沒(méi)有銀行資金助力，這么高的首付很少人能夠拿出來(lái)?！鄙鲜錾钲诘禺a(chǎn)中介銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)。
10月8日，深圳建行、中行、招行網(wǎng)點(diǎn)的個(gè)貸經(jīng)理均對(duì)記者表示，銀行將會(huì)按照政策嚴(yán)格執(zhí)行二套七成首付的規(guī)定。此前幾個(gè)月，全國(guó)銀行房貸幾乎占據(jù)全部貸款半壁江山，形成了全國(guó)人民炒房的盛況，那么接下來(lái)，至少在深圳將會(huì)有所收斂。
來(lái)看看此次深圳的限購(gòu)政策，10月4日，深圳市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出樓市調(diào)控八項(xiàng)措施，這是在今年3月出臺(tái)調(diào)控政策基礎(chǔ)上再出狠招。此次政策最厲害的招數(shù)有：一、樓盤(pán)戶型恢復(fù)90平米及以下戶型不得低于70%的政策;二、外地戶籍在深購(gòu)房社保連繳3年改為5年;三、認(rèn)房又認(rèn)貸，無(wú)房無(wú)貸記錄首套首付三成，無(wú)房有貸首付五成，二套首付七成;四、市場(chǎng)價(jià)不得超出備案價(jià)。
不過(guò)，在中介銷(xiāo)售人員眼里，最主要是二套首付七成這條在全國(guó)最狠，“剛需要買(mǎi)的還是要買(mǎi)，買(mǎi)不起的還是買(mǎi)不起。而二套改善需求、投資客才是最大增量，七成首付幾乎將這部分增量客全部打下去了?！鄙鲜錾钲谥薪殇N(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)。此前，深圳只規(guī)定一套貸款結(jié)清的，其二套首付要求四成，而對(duì)于未結(jié)清的二套貸款并沒(méi)有明確規(guī)定。
與北京、上海、廣州相比，深圳二套限購(gòu)堪稱一線城市最狠招，因?yàn)椴还苣闶欠襁€清貸款，只要是二套一律都是七成;同時(shí)不管是普通住宅還是豪宅，也都是七成首付。但北京二套房首付比例50%，非普通二套房首付才是七成。上海對(duì)二套改善住房貸款首付比例不低于50%，非普通自住房首付比例不低于70%。廣州也是在未結(jié)清一套貸款、購(gòu)買(mǎi)二套改善性普通房首付才七成。
深圳為何成為全國(guó)二套限購(gòu)最狠的城市呢?李宇嘉稱，據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，今年8月深圳成交量為2014年以來(lái)最低，9月有所回升但仍在低位徘徊，“房?jī)r(jià)處于高位投資投機(jī)的資金都在觀望，而貨幣政策整體呈現(xiàn)寬松，一些高凈值人群、外來(lái)投資客都有對(duì)深圳樓市進(jìn)行資產(chǎn)配置的需求。”據(jù)其監(jiān)測(cè)，深圳投資客的比例在25%左右。而對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，最擅長(zhǎng)的就是運(yùn)用銀行資金進(jìn)行炒樓。
央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)2.1倍，平均按揭成數(shù)高達(dá)6.5成，與最高貸款成數(shù)僅差5個(gè)百分點(diǎn)。那么經(jīng)過(guò)今年房?jī)r(jià)上漲銀行加大按揭貸款，杠桿幾乎用盡。
深圳鏈家研究院發(fā)布的《2016年上半年深圳樓市大數(shù)據(jù)》顯示，2016年上半年深圳二手房套均總價(jià)高達(dá)370.8萬(wàn)元，以貸款方式進(jìn)行購(gòu)房的比例高達(dá)93.7%，較2015年增加2.5個(gè)百分點(diǎn)。
今年3月深圳已經(jīng)出臺(tái)了一輪限購(gòu)政策，僅在4月回調(diào)了1%，隨后幾個(gè)月繼續(xù)攀升，如今均價(jià)已沖破6萬(wàn)/平米，成為均價(jià)最高的城市。
冰封炒樓會(huì)跌嗎?
一波嚴(yán)過(guò)一波的限購(gòu)，令深圳中介的銷(xiāo)售策略急轉(zhuǎn)。本報(bào)記者了解到，新政出臺(tái)之后，二套首付七成將中介們的最后信心擊落，從前假離婚等手段可以使首付降低，但是現(xiàn)在規(guī)定本地單身、離婚人士限購(gòu)一套房;從前無(wú)貸款的二套首付四成尚能支撐部分改善性、投資性需求，現(xiàn)在這部分全部冰凍起來(lái)。
本報(bào)記者了解到，針對(duì)調(diào)控政策，深圳地產(chǎn)中介銷(xiāo)售策略立馬轉(zhuǎn)向，他們正在將投資客引流至不限購(gòu)的商住樓以及鄰近的東莞、惠州，“最近幾天東莞每天網(wǎng)簽1000多套!”一位中介人士透露。此次東莞的限購(gòu)政策，只針對(duì)本地人限購(gòu)第三套和外地人限購(gòu)第二套，對(duì)未在東莞買(mǎi)房的外地人購(gòu)買(mǎi)第一套沒(méi)有限制。惠州此次只是強(qiáng)調(diào)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，并沒(méi)有提及限購(gòu)。于是，深圳的房地產(chǎn)中介看到了政策的空隙，便將資金迅速引向了這兩個(gè)地方。
那么，深圳的樓市會(huì)大跌嗎?在李宇嘉看來(lái)，這需要觀察一段時(shí)間，如果成交量連續(xù)三個(gè)月處于冰點(diǎn)價(jià)格才會(huì)松動(dòng)，深圳新房均價(jià)才有望降到6萬(wàn)/平米以下，二手房?jī)r(jià)格也會(huì)有15%左右的回落。
那么長(zhǎng)期來(lái)看呢?一位深圳房地產(chǎn)公司高管認(rèn)為，新政只是不想讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲，“但決不是想讓房?jī)r(jià)大跌，長(zhǎng)期來(lái)看如果經(jīng)濟(jì)保持中速增長(zhǎng)，那么一線樓市還是被看好?！?/p>
深圳最嚴(yán)限購(gòu)，主要在于深圳土地面積的狹小與超千萬(wàn)人口大城市的剛需，形成了強(qiáng)烈的供需矛盾。同時(shí)，在少量首付、大部分銀行按揭的資金型助推之下，深圳樓市出現(xiàn)了快速上漲，成為這一輪全國(guó)樓市漲幅最大的城市。目前深圳庫(kù)存量保持在400萬(wàn)平米左右，去化周期不到9個(gè)月，這還是在限購(gòu)不斷加碼之下達(dá)到的效果。
多數(shù)市場(chǎng)人士認(rèn)為，限購(gòu)短期使深圳樓市看空，會(huì)有小幅調(diào)整，但長(zhǎng)期來(lái)看還會(huì)漲。這僅僅是在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、國(guó)際金融穩(wěn)定之下的預(yù)測(cè)。如果十年一次的金融危機(jī)來(lái)臨，全球資產(chǎn)下跌，沒(méi)有哪個(gè)市場(chǎng)能置身事外，包括我國(guó)的房地產(chǎn)。
