伴隨著一線城市房?jī)r(jià)的飆升，周邊城市開(kāi)始輪流“坐莊”，繼蘇州、南京之后，這次坐上頭把交椅的是無(wú)錫。
中指院公布的2016年8月全國(guó)百城價(jià)格指數(shù)顯示，無(wú)錫樣本平均房?jī)r(jià)達(dá)9743元/平方米，以6.76%的環(huán)比漲幅位列全國(guó)第一，成為江蘇省內(nèi)又一個(gè)房?jī)r(jià)上漲領(lǐng)跑全國(guó)的城市。而即將在9月8日開(kāi)拍的無(wú)錫濱湖區(qū)地塊，已被業(yè)內(nèi)視為“準(zhǔn)地王”。
和房?jī)r(jià)漲幅形成鮮明對(duì)比的是無(wú)錫銳減的庫(kù)存量。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前無(wú)錫商品住宅庫(kù)存量為536萬(wàn)平方米，約3.5萬(wàn)套，預(yù)估去化周期在5個(gè)月左右。
這個(gè)世界變化確實(shí)有點(diǎn)快。就在去年年底，無(wú)錫全市庫(kù)存量還在900萬(wàn)平方米左右，庫(kù)存近9萬(wàn)套，去化周期20個(gè)月。9個(gè)月過(guò)去，無(wú)錫樓市庫(kù)存套數(shù)下降一半，去化周期預(yù)計(jì)縮短15個(gè)月。
如果數(shù)據(jù)是最重要的參考，那么無(wú)錫可能是今年全國(guó)樓市去庫(kù)存“模范”。
1、蘇州來(lái)客
盡管8月才以第一的身份獲得全國(guó)關(guān)注，但是無(wú)錫樓市早在今年2月底就起了變化。
中指院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，無(wú)錫房?jī)r(jià)除3月份出現(xiàn)0.33%的環(huán)比降幅外，每月它的環(huán)比漲幅均超過(guò)1%，5月還曾以4.06%的漲幅位列全國(guó)第三，甚至超過(guò)當(dāng)時(shí)的漲幅榜明星城市南京。
同樣上漲的還有成交量。數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，無(wú)錫全市新房成交量超過(guò)6.04萬(wàn)套，逼近2015年全年6.19萬(wàn)套的成交量，這也創(chuàng)下自2013年以來(lái)的成交量新高。
“最早來(lái)的是一批蘇州炒房客?！睙o(wú)錫太湖錦繡園營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理杭衛(wèi)介紹，春節(jié)之后的2月底，靠蘇州路程最近、又是無(wú)錫傳統(tǒng)高端住宅區(qū)的濱湖區(qū)，迎來(lái)了今年最早的蘇州購(gòu)房者：“蘇州人包了大巴，到濱湖區(qū)的中海、雅居樂(lè)和蘇寧的售樓處買(mǎi)房?！?/p>
這也成為全市漲價(jià)的起點(diǎn)?！昂芸靷鞒龅南⑹牵K州投資客包下了濱湖一樓盤(pán)東邊一棟樓?！?/p>
這像是一枚炸彈，打破了無(wú)錫長(zhǎng)期以來(lái)相對(duì)閉合又平穩(wěn)的市場(chǎng)格局。3月底，無(wú)錫一家開(kāi)發(fā)商宣布當(dāng)天下午2：30開(kāi)始，在售房源全部上調(diào)1000元/平方米。“當(dāng)時(shí)是下午1：30。”在場(chǎng)的一位業(yè)內(nèi)人士印象深刻：“近乎逼訂?！?/p>
在這之前，她在售樓處最常聽(tīng)到的一句話是：“美女，買(mǎi)套房子吧……”
在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，外地投資客涌入，從而帶動(dòng)本地客戶出手，是無(wú)錫成交量猛增的原因之一。有意思的是，那波涌入無(wú)錫的蘇州客，也正是被上海投資客“逼”走的一群人。
那也是蘇州房?jī)r(jià)漲幅最為迅猛的時(shí)刻。
數(shù)據(jù)顯示，今年2月—4月，蘇州房?jī)r(jià)以連續(xù)環(huán)比超過(guò)5%的漲幅，保持全國(guó)排名前五的位置。市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，受到上海房?jī)r(jià)門(mén)檻迅速提高和“325新政”的雙重影響，上海投資客涌入附近的昆山和蘇州，而同樣嗅覺(jué)敏銳的蘇州人，則選擇了距離更近但房?jī)r(jià)幾乎只有蘇州一半的無(wú)錫。他們給略顯沉悶的無(wú)錫樓市帶來(lái)了回暖的氣息。
值得注意的是，就在上個(gè)月，長(zhǎng)沙樓市驚現(xiàn)“合肥買(mǎi)房團(tuán)”，他們到過(guò)的售樓處，都有大手筆的成交。
2、庫(kù)存銳減
伴隨漲價(jià)和高成交量的是急轉(zhuǎn)直下的庫(kù)存?？硕馃o(wú)錫公司提供的數(shù)據(jù)顯示，目前無(wú)錫全市商品房庫(kù)存量為536萬(wàn)平方米，約3.6萬(wàn)套。按照今年以來(lái)無(wú)錫月均銷(xiāo)售89萬(wàn)平方米的數(shù)據(jù)計(jì)算，剩余房源可支撐的去化周期為5.5個(gè)月。
與之形成鮮明對(duì)比的是，2015年6月，無(wú)錫數(shù)據(jù)監(jiān)控中心公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)住宅可售庫(kù)存量高達(dá)991.13萬(wàn)平方米，住宅庫(kù)存周期超過(guò)18個(gè)月，加上由于彼時(shí)無(wú)錫爆出人口增長(zhǎng)放緩的消息，曾有媒體提出，無(wú)錫會(huì)不會(huì)變成“睡城”？
15個(gè)月過(guò)去，去化周期驟減，市場(chǎng)主調(diào)已從“去庫(kù)存”，似乎變成了“補(bǔ)庫(kù)存”。
中原集團(tuán)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，無(wú)錫新開(kāi)工面積554.02萬(wàn)平方米，竣工面積474.09萬(wàn)平方米，上市面積197.21萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積618.17萬(wàn)平方米，成交量明顯高于上市量和開(kāi)工量?！斑@一輪成交增量來(lái)得猝不及防，開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)工量跟不上?！睙o(wú)錫太湖錦繡園營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理杭衛(wèi)稱(chēng)。
持有相同觀點(diǎn)的還有無(wú)錫中原研究部負(fù)責(zé)人鄭云峰。他認(rèn)為，無(wú)錫樓市供需不平衡，是導(dǎo)致此輪量?jī)r(jià)上升的重要因素。
這從無(wú)錫近年來(lái)的供地量，便可見(jiàn)一斑。無(wú)錫土拍網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自2012年起，無(wú)錫土地成交量以每年近50%的幅度遞減，2013年無(wú)錫成交65宗地塊433.11萬(wàn)平方米，2014年則是45宗土地231.49萬(wàn)平方米，2015年這個(gè)數(shù)據(jù)減少到20宗土地124.64萬(wàn)平方米，其中，宅地成交量?jī)H為6宗。
和大部分熱點(diǎn)城市一樣，今年無(wú)錫地價(jià)也是水漲船高，接連出現(xiàn)區(qū)域及全市地王。首掀波瀾的是第一次進(jìn)入無(wú)錫的融創(chuàng)，在4月份，融創(chuàng)以150.77%的溢價(jià)率拿下惠山區(qū)白屈港地塊，成為“區(qū)域地王”，而這塊地的位置，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上優(yōu)越。
8月19日，融創(chuàng)又以36億元、200%的溢價(jià)率拿下“梁溪區(qū)地王”，該幅地總價(jià)堪比去年全年無(wú)錫賣(mài)地收入。當(dāng)月，無(wú)錫全市單價(jià)地王接連易手，中銳、紅豆地產(chǎn)等先后折桂，如今，無(wú)錫地王單價(jià)最高已被推至10548元／平方米。
“9月8日，無(wú)錫還將出讓兩幅地塊，其中的濱湖區(qū)地塊，目前已拿了‘入場(chǎng)券’的公司就有19家，它很有可能又要刷新記錄。”杭衛(wèi)告訴見(jiàn)地君，截至目前，無(wú)錫全市已出讓19宗地塊，剩余的4個(gè)月里至少還有5塊土地上市，“房企沒(méi)有土地，都虎視眈眈，包括旭輝等房企，之前的土拍都參與了舉牌，只是沒(méi)有斬獲?！?/p>
弘陽(yáng)地產(chǎn)無(wú)錫公司常務(wù)副總經(jīng)理沈侖介紹，弘陽(yáng)在無(wú)錫目前僅有商業(yè)和別墅項(xiàng)目，其中別墅項(xiàng)目一個(gè)季度就完成了一年的銷(xiāo)售指標(biāo)，“公司力爭(zhēng)在下半年補(bǔ)貨?！?/p>
3、后市爭(zhēng)議
就在無(wú)錫漲幅沖至首位的同時(shí)，全國(guó)“四小龍”之一的蘇州，其8月房?jī)r(jià)環(huán)比則出現(xiàn)年內(nèi)首次負(fù)增長(zhǎng)，以0.25%的環(huán)比降幅，位列全國(guó)百城倒數(shù)第18位。
部分觀點(diǎn)稱(chēng)，新一輪限購(gòu)政策對(duì)蘇州市場(chǎng)打擊較大，是蘇州樓市由漲轉(zhuǎn)跌的主要原因，但也有人認(rèn)為，蘇州市場(chǎng)前期的快速增長(zhǎng)除了資本的涌入，也有價(jià)值補(bǔ)漲的因素：“現(xiàn)在均價(jià)維持在1.5萬(wàn)元／平方米的水平，反而是蘇州市場(chǎng)理性的表現(xiàn)?！?/p>
而尚未設(shè)限、門(mén)檻較低的無(wú)錫，也就成為這一輪資本的新著陸點(diǎn)。
“無(wú)錫市場(chǎng)存在價(jià)值被低估的因素，但也的確存在軟肋。”根據(jù)2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，截至2015年末，無(wú)錫全市常住人口數(shù)量為651.1萬(wàn)人，環(huán)比增幅0.2%。
實(shí)際上，自2010年以來(lái)，無(wú)錫人口增量便持續(xù)放緩，2015年的增量?jī)H為5年前的1／15，并已經(jīng)連續(xù)兩年維持這一低增長(zhǎng)率。
在包括蘇州、無(wú)錫、常州在內(nèi)的蘇南地區(qū)，工業(yè)數(shù)值也出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)2015年規(guī)模以上工業(yè)主營(yíng)收入下降0.1%，工業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)率下降0.6%，工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)環(huán)比增長(zhǎng)僅2%，對(duì)外貿(mào)易也出現(xiàn)7.7%的降幅。
“沒(méi)有大量的人口導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)也沒(méi)跟上去，收入沒(méi)有明顯增長(zhǎng)，靠投資客支撐的去庫(kù)存，能夠撐多久？”無(wú)錫地產(chǎn)圈一位資深媒體人士大呼“看不懂”。無(wú)錫中原研究部負(fù)責(zé)人鄭云峰也認(rèn)為，盡管無(wú)錫商品房庫(kù)存量銳減，但不代表整體庫(kù)存量就會(huì)緊缺，原因是，“目前還有大量的存量土地還在開(kāi)發(fā)商手上，只是一直不開(kāi)發(fā)而已。”
“很多人盯著庫(kù)存量談供需不平衡，但是實(shí)際需求如何衡量？涌入市場(chǎng)的真的是缺房子住的人嗎？成交量一放緩，庫(kù)存數(shù)量還是一樣，去化周期立刻就上去，究竟是‘去庫(kù)存’還是‘補(bǔ)庫(kù)存’？說(shuō)到底，這一輪的漲跌還是資本的你來(lái)我往，資本從一個(gè)板塊，涌向另一個(gè)板塊。”南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華就曾提出過(guò)質(zhì)疑。
