去庫(kù)存的重要性正在被提升至前所未有的高度，這可能導(dǎo)致不僅一二線城市城市房?jī)r(jià)上漲，三四線城市也要上漲了。
具體來(lái)看看吧：
1、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼
其中發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的方式已經(jīng)被諸多中小城市采用。大部分城市都給了農(nóng)民買(mǎi)房300元/平米，其他居民200元/平米的補(bǔ)貼。不過(guò)從目前實(shí)施的情況來(lái)看，作用并不大，主要是因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。再加上大多數(shù)三四線城市需求本身不足，買(mǎi)房增值的空間甚至保本的風(fēng)險(xiǎn)都很大。
2、先租后售
至于先租后售的方式，則主要由房企來(lái)完成，不過(guò)這種方式極大地考驗(yàn)了房企的現(xiàn)金流，在缺乏足夠政策支持的情況下，房企是不愿意冒這種風(fēng)險(xiǎn)的。
一位小開(kāi)發(fā)商直言：先租后售的方式去庫(kù)存完全由開(kāi)發(fā)商來(lái)完成幾乎不可能。原因很簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商是按照賣(mài)房的預(yù)期收入來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，結(jié)果只能獲得租金收入，誰(shuí)能接受？在租售比嚴(yán)重超標(biāo)的情況下，出租一套房的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及賣(mài)一套房的效率。對(duì)于非本地的大房企來(lái)說(shuō)，先租后售的去庫(kù)存方式無(wú)疑是要讓他們充當(dāng)起中小城市運(yùn)營(yíng)商的角色。說(shuō)得直白一點(diǎn)，大開(kāi)發(fā)商不愿意被長(zhǎng)期套牢在中小城市，只要有機(jī)會(huì)，他們一定會(huì)選擇及時(shí)出逃。
如果說(shuō)這種方式具備一定的可行性，那一定是得有“金主”參與進(jìn)來(lái)。換言之，他們希望ZF來(lái)幫他們擔(dān)保。因?yàn)橄茸夂笫鄣姆绞?，決定了開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存必定是漫長(zhǎng)的過(guò)程，中間存在的不確定性太多。沒(méi)有第三方的擔(dān)保，誰(shuí)也不愿意做。萬(wàn)一放農(nóng)民進(jìn)來(lái)租住，人數(shù)多了，租金反而收不上來(lái)，能按照市場(chǎng)法則來(lái)驅(qū)趕他們嗎？農(nóng)民可是“光腳的不怕穿鞋的”。
3、共有產(chǎn)權(quán)
其實(shí)這種方式早就有過(guò)，這次重提則增加了新的內(nèi)涵。
早在2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入低迷的時(shí)候，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安六個(gè)城市就開(kāi)展了一次共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)。只不過(guò)當(dāng)時(shí)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)，很大原因是為了解決困難市民們的住房問(wèn)題，而這次重提共有產(chǎn)權(quán)則是在庫(kù)存問(wèn)題徹底爆發(fā)出來(lái)后。
顯然，這次的共有產(chǎn)權(quán)有了新的內(nèi)涵。因?yàn)樵诮?jīng)過(guò)半年的努力后，去庫(kù)存仍然不見(jiàn)效果，拖得越久風(fēng)險(xiǎn)越大。筆者以為，這次ZF的角色不僅是裁判員了，而且是運(yùn)動(dòng)員了。ZF掏錢(qián)與三四線城市的居民一起買(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)共享。這里一個(gè)潛在的邏輯是要與居民們一起共享收益共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
這意味著什么？意味著未來(lái)三四線城市的房?jī)r(jià)將得到極大的信用支撐。因?yàn)闊o(wú)論是ZF還是購(gòu)房者都不希望房?jī)r(jià)下跌，ZF花的是納稅人的錢(qián)，如果房?jī)r(jià)下跌不好交代；而居民自然也不希望房?jī)r(jià)下跌，花較少的錢(qián)就能享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富增值，這無(wú)疑充滿了美好的想象。
這是給三四線居民們釋放的一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)：去庫(kù)存你們不再是單打獨(dú)斗，有ZF替你們擔(dān)保，進(jìn)城買(mǎi)房不但能享受市民待遇，還能享受房?jī)r(jià)上漲的紅利。
同樣，共有產(chǎn)權(quán)房最大的問(wèn)題是房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。而且這種風(fēng)險(xiǎn)可能不是內(nèi)生的，而是來(lái)自于外部。如果房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊們滯漲了，誰(shuí)還會(huì)來(lái)買(mǎi)中小城市的房子？
而且，在筆者看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)房制度的公平性可能也會(huì)受到質(zhì)疑。ZF資金的直接介入意味著納稅人的資金介入，稅收本該用于公共服務(wù)，而為了完成去庫(kù)存和一部分人的住房和財(cái)富增長(zhǎng)問(wèn)題，讓全體納稅人來(lái)共擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)顯然是不合理的。
共有產(chǎn)權(quán)房在西方有著更合理的方式。以英國(guó)為例，居民入住共有產(chǎn)權(quán)房，如果他只有50%的產(chǎn)權(quán)，那么他得為另外50%的產(chǎn)權(quán)付租金。原因很簡(jiǎn)單，他沒(méi)有獲得剩下那50%的產(chǎn)權(quán)。這種方式在一定程度上就避免了ZF資金的風(fēng)險(xiǎn)，還能降低購(gòu)房者完全買(mǎi)下一套房的壓力。未來(lái)他們也可以掏錢(qián)買(mǎi)下剩余這50%的產(chǎn)權(quán)，房子就完全歸個(gè)人所有了，ZF資金也可以獲得相應(yīng)收益。
但從目前來(lái)看，我們的共有產(chǎn)權(quán)房顯然沒(méi)有這種設(shè)計(jì)。其背后的邏輯仍然是房?jī)r(jià)上漲。只有房?jī)r(jià)上漲，所有的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)化為機(jī)遇。才能刺激居民來(lái)買(mǎi)房去庫(kù)存，才能加快城鎮(zhèn)化。
如果房?jī)r(jià)維持目前的水平行不行呢？
筆者認(rèn)為應(yīng)該不行。因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)上漲是很多普通人財(cái)富增長(zhǎng)的主要渠道，如果房?jī)r(jià)不能上漲，買(mǎi)套不是100%產(chǎn)權(quán)的房子圖什么呢？難道就是為了住進(jìn)城里？如果房?jī)r(jià)不上漲，中小城市的房子有多大吸引力？
房?jī)r(jià)上漲才給了農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房致富的希望，一套100萬(wàn)的房子，首付20萬(wàn)，現(xiàn)在只需要10萬(wàn)元（另外10萬(wàn)元ZF替你掏了）就能住進(jìn)去，房?jī)r(jià)上漲了還能坐享財(cái)富增值。換你，你不干嗎？
所以，如果共有產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模推行，未來(lái)中小城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)迎來(lái)一波漲幅。事實(shí)上，我們從昨天公布的這些措施中已經(jīng)能看到更加積極的救市跡象了，與上述幾點(diǎn)措施同時(shí)進(jìn)行的還有，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商展開(kāi)兼并重組，大力發(fā)展相關(guān)配套設(shè)施等。
一句話，維持房?jī)r(jià)上漲，才有想象空間。
