近日,部分商業(yè)銀行近期下發(fā)的2016年房地產行業(yè)授信政策中顯示,對加強前端融資管理,對全國前20名的房企,融資比例不超過土地成本的60%,其他房企則不超過50%,原則上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本過高的項目。同時,文件要求嚴格控制商辦項目的信貸發(fā)放。
分析人士稱,銀行不介入地王,意味著這些高價地塊后續(xù)想從銀行獲得開發(fā)貸款,或者合作方通過融資進行股權并購,從而參與地王開發(fā)的可能性降低。目前,并沒有看到銀行監(jiān)管機構出臺相關政策,應該還是個別銀行對于房地產項目的風控政策調整。
證監(jiān)會在近日召開的內部會議上表示,開發(fā)商通過再融資補充流動資金將受到嚴格限制,再融資所募資金只能用于房地產建設,而不能用于拍地和償還銀行貸款。
所謂的再融資,指上市公司通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉換債券等方式在證券市場上進行的直接融資。
業(yè)內人士表示,在房企上,主要體現(xiàn)為通過股權融資,資金成本很低,停止再融資用于拿地,對于不少A股上市房企影響較大。
上述人士稱,房地產項目一般兩部分,土地款和項目開發(fā)建設資金,土地款一般要求是自有資金,這部分銀行是不給予貸款,但是開發(fā)商通過各種諸如信托、私募、再融資等籌措資金,他們會企業(yè)在拿地錢約定,如果拿到土地會給予資金支持,因此一般開發(fā)企業(yè)自身的出資比例僅占土地款10%-15%,后續(xù)的建設資金,一般選擇向銀行申請開發(fā)貸款,因為資金成本最低。一個房地產項目,開發(fā)商自己出資的占比非常低。開發(fā)商申請融資的渠道很多,單個銀行調整貸款政策,對房地產行業(yè)影響不大,但是無疑會增加房企的融資成本。
《2016年中國城市房地產投資前景排行榜》顯示,下半年房企的融資肯定不如之前那么順暢,但是目前大多數(shù)房企,因為銷售狀況很好,銷售回款十分充裕,因此融資渠道收窄對其影響并不會快速反映出來。
但也有房企人士表示擔憂,上半年土地市場競爭激烈,很多企業(yè)是沒有機會拿地,因此暫時沒有資金危機,但是要保持規(guī)模,就要持續(xù)補充土地資源,隨著土地資產的快速升值,對資金的依賴度只是繼續(xù)上升,如果越來越多的金融機構改變對于項目的預期,收緊風控,將大大提升房企的成本和風險。