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貨幣放水，資產(chǎn)相對貶值，中產(chǎn)階級是坐等財富縮水，還是踏上房地產(chǎn)不知終點的財富列車？ [保存到相冊] |
國慶七天假期，許多人在這2016年度最后一個法定節(jié)假日出游，然而一些政府部門卻在這一時間內(nèi)，多地相繼出臺最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。而就在今年全國兩會期間，房地產(chǎn)“去庫存”還是兩會的關(guān)鍵詞之一，彼時二線城市也面臨著去庫存的壓力，而等到各地相繼放松此前的限購政策，不到半年時間，房價再度啟動瘋漲，特別是京滬深一線城市，甚至到了一日一價的地步。為何半年時間，限購政策再次重回政府調(diào)控措施當(dāng)中，此輪調(diào)控有何不同，會引導(dǎo)房價平穩(wěn)上升嗎？
一城一策，政策引導(dǎo)資金流向
上一屆政府曾經(jīng)出臺過兩次全國性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，分別是2004年的“國八條”，以及2011年的 “新國八條”。兩次調(diào)控政策針對的都是房地產(chǎn)價格的過快增長，目的是保持房價平穩(wěn)，但是采取的手段是全國一刀切的方式。然而2004年的調(diào)控政策在四萬億投資計劃出臺后，名存實亡，2008年固定資產(chǎn)投資的迅速增長，一大批資金被投入到房地產(chǎn)市場，房價開始迎來瘋漲，2011年的調(diào)控政策史上最嚴(yán)厲，成功限制了需求的產(chǎn)生，也導(dǎo)致了這一屆政府所面臨的房地產(chǎn)去庫存的問題。
由于當(dāng)時全國一刀切的政策要求，一二線城市與三四線城市其實面臨的是同一種政策限制，但是一線特別是超一線城市，房產(chǎn)的需求會長期大于供給，這也是為何地方政府在放松限購限貸政策之后，一線城市率先房價上漲，北京、上海和深圳在今年5、6月份的房價表現(xiàn)說明了一線城市的需求此前是被政策抑制，一旦放松，房價就會恢復(fù)上漲。
然而去庫存壓力最大的三四線城市卻面臨著需求被大城市吸引的問題，在全國放松限購限貸政策之后，資金首先會流向預(yù)期收益大的一二線城市房地產(chǎn)市場，由此來看，一線城市基本不存在所謂去庫存壓力，二線城市在政策放松之后，去庫存只是時間問題。而三四線城市則不然，本身需求就不足，房產(chǎn)投資屬性弱，但庫存壓力又是最大的。
這一輪調(diào)控吸取了此前調(diào)控政策的教訓(xùn)，中央層面并沒有給出統(tǒng)一的調(diào)控政策，而是房價過快上漲的城市相繼出臺政策，首先是北京在國慶假期前一天宣布調(diào)控，天津在夜晚跟進(jìn)，到7日，國慶假期介入，全國19個城市出臺了自己的調(diào)控政策，8日武漢市再次加碼，將首付從25%提高到30%。這19個城市基本屬于一二線城市，去庫存壓力較小，相反三四線城市并沒有相關(guān)調(diào)控政策推出，可見，去庫存壓力依然存在。
一漲一跌 資金尋求避險資產(chǎn)
2015年，中國股市急漲急跌，大量普通股民在股市中損失慘重。與此同時，央行流動性大量增加，M2增長迅速，截至2015年年末，中國的M2/GDP達(dá)到2.0575創(chuàng)下新高，這是什么概念？等于是中國一塊錢的貨幣供應(yīng)，只撬動了不到五毛錢的GDP，而為了保持GDP增長率，就必須不斷地發(fā)行新鈔，保持流動性。
然而實體經(jīng)濟(jì)增長乏力的情況，大量流動性最終只在金融領(lǐng)域流動，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的泡沫化資產(chǎn)存在，另外還存在運(yùn)營效率低及落后產(chǎn)能過多、貧富差距越來越大、房價與物價調(diào)控陷入兩難、經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu)改革陣痛等等問題。去年的股災(zāi)就是資產(chǎn)泡沫化破裂之后的惡果。
在股票市場表現(xiàn)不力，外匯市場管制嚴(yán)格，其他金融衍生品市場尚不健全的情況下，龐大的流動性資金需要尋求避險資產(chǎn)，房地產(chǎn)就是一個很好的避險產(chǎn)品。雖然房地產(chǎn)滿足的是消費(fèi)者的住房需求，表面上看是屬于消費(fèi)品，但是由于房地產(chǎn)占據(jù)的個人資產(chǎn)十分龐大，土地、地段等因素的稀缺性賦予了房產(chǎn)金融屬性，如今房地產(chǎn)越來越具備金融產(chǎn)品的屬性，在資金避險上表現(xiàn)優(yōu)于黃金等硬通貨市場。
所以在股災(zāi)之后的2016年，隨著各地限購政策的取消，資金再度流入房地產(chǎn)市場。但地方政府的限購政策能持續(xù)多久取決于地方財政能夠支持多久，畢竟對于一些二線城市而言，土地出讓金是城市發(fā)展的重要資金來源，類似于武漢這樣的，全城多項工程同時啟動，對資金的需求更加龐大，未來政策如何走，取決于城市發(fā)展資金能否得到滿足。
一日一變 中產(chǎn)階級財富焦慮
中國擁有全世界最大的中產(chǎn)階級群體，然而也是全世界財富最不穩(wěn)定的群體，由于缺乏收益穩(wěn)定的投資渠道，中國中產(chǎn)階級大量資產(chǎn)體現(xiàn)在房產(chǎn)上。而房價時時刻刻牽動著中產(chǎn)階級的心，不管是有房的還是無房的，天津大爆炸，周邊房子損失慘重，也就是說這些有車有房的中產(chǎn)階級，一夜之間便成為了無產(chǎn)階級。
中國中產(chǎn)階級的財富焦慮的一大體現(xiàn)就是投資不分散，容易一窩蜂地投入，比如去年的股票市場大漲，大量中產(chǎn)階級散戶投入資金，但又有多少人能夠在5000點逃離呢。而之后的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)亦是如此。
如此一窩蜂的上，是不是就是不理性的投資策略呢？當(dāng)流動性迅速增加的時候，居民手中的貨幣會相對貶值，此時就需要尋求保值資產(chǎn)。另外，流動性增加是先到銀行，如果銀行不將這些流動性通過貸款的形式投入到市場中去，銀行等于是損失。要增加貸款就需要降低利率，而當(dāng)貸款比存錢更有利可圖的時候，居民自然樂意用提高杠桿的方式利用銀行資金購買保值資產(chǎn)。2015年證監(jiān)會去杠桿之后，股票市場急劇下跌，2016年銀行的貸款增長最大的是居民中長期貸款，也就是說，大量銀行資金被居民用杠桿的方式投入到了房地產(chǎn)市場，這也是為何一些城市的限貸政策目的就是降低杠桿率。
事實上，在這種財富焦慮影響下，中國中產(chǎn)階級看似不理性的投資很多都是理性選擇的結(jié)果。當(dāng)股票市場上漲，許多人利用銀行杠桿炒股，意味著流動性增加，貨幣貶值。手持流動性的中產(chǎn)階級是坐等貨幣貶值還是主動投入，利用杠桿尋求資金保值增值呢？其實，這是中產(chǎn)階級之間、中產(chǎn)階級與銀行之間的博弈，最優(yōu)策略自然是利用銀行資金。無論是投資股票還是投資房產(chǎn)，中產(chǎn)階級都是在博弈，不投入是等死，投入了可能是快死，也可能不死。只要中產(chǎn)階級還存在財富焦慮，房地產(chǎn)市場不理性的買房風(fēng)潮就不會改變，房價也就不會下跌。
