前10月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，正在呈現(xiàn)出一種“矛盾”的特征。
一方面，從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，投資、銷售、土地購(gòu)置、資金來(lái)源等關(guān)鍵指標(biāo)增速均出現(xiàn)趨穩(wěn)或改善，前10月全國(guó)商品房銷售甚至提前刷新年度銷售紀(jì)錄。各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迎來(lái)歷史上最**的“大年”。
但另一方面，受多地出臺(tái)調(diào)控政策的影響，10月單月的投資、銷售等數(shù)據(jù)均出現(xiàn)明顯下滑。即使不考慮調(diào)控的因素，僅從周期論的視角來(lái)看，樓市的放緩也將不可避免。因此，10月被普遍看做樓市的拐點(diǎn)。
這種變化與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)互為因果：到今年10月，固定資產(chǎn)投資增速連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回升，既是房地產(chǎn)投資增速回升的一種推動(dòng)，又反過(guò)來(lái)證明樓市政策從緊的合理性。因此，按照大多數(shù)分析人士的觀點(diǎn)，今年全年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)已成定局，但房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“大熱”之后的衰退期。
紀(jì)錄與拐點(diǎn)
前10月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，不出意外地繼續(xù)趨穩(wěn)和改善。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.6%，增速比前三季度提高0.8個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地面積同比下降5.5%，降幅收窄0.6個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)15.5%，增速持平。
唯一出現(xiàn)下滑的是銷售數(shù)據(jù)。前10月全國(guó)商品房銷售面積120338萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.8%;商品房銷售額91482億元，增長(zhǎng)41.2%。增速均比前三季度回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
即便如此，一項(xiàng)紀(jì)錄仍然提前誕生：今年前10月的全國(guó)商品房銷售額，超過(guò)了歷年全年的水平。
銷售面積也有可能創(chuàng)下歷史新高。在剩余兩個(gè)月的情況下，要超過(guò)2013年130551萬(wàn)平方米的紀(jì)錄，似乎并非難事。按照中原地產(chǎn)的觀點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年全年房地產(chǎn)銷售金額有望達(dá)到11萬(wàn)億，銷售面積13.5億平方米，全面刷新歷史紀(jì)錄。
此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，可追溯至去年年末，市場(chǎng)銷售規(guī)模則從今年年初明顯擴(kuò)大，雖然年中有所波動(dòng)，但到9月，銷售規(guī)模仍然維持在高位。
9月末至10月初，全國(guó)共有20多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，部分區(qū)域市場(chǎng)受到明顯影響，并使10月單月的數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑。
10月單月，全國(guó)商品房銷售面積為15153萬(wàn)平方米，環(huán)比9月下降14.6%;商品房銷售額為11274億元，環(huán)比下降17.1%。同期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9377億元，環(huán)比下降12.8%。
房?jī)r(jià)也在其影響下出現(xiàn)調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為12825元/平方米，環(huán)比上漲1.65%，漲幅較9月回落1.18個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇在14日的發(fā)布會(huì)上也指出，從10月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)控政策在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲方面取得了初步成效，主要體現(xiàn)在10月上半月主要城市房?jī)r(jià)增速回落。
按照大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，這也可以看做拐點(diǎn)的降臨。一方面，隨著銀行層面對(duì)信貸的收緊，以及盛傳石家莊、青島、長(zhǎng)沙等城市將加入限購(gòu)，房地產(chǎn)調(diào)控從緊的基調(diào)已經(jīng)確立;另一方面，即便排除政策因素，在連續(xù)多月升溫之后，市場(chǎng)也將自發(fā)進(jìn)入下行周期。
房地產(chǎn)投資增速不會(huì)快速回落
作為宏觀經(jīng)濟(jì)重要指標(biāo)的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)回升局面。今年前10月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)484429億元，同比增長(zhǎng)8.3%，增速比前三季度加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。占前者比重61.5%的民間固定資產(chǎn)投資，同比增長(zhǎng)2.9%，增速加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。且上述兩個(gè)指標(biāo)的增速已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回升。
按照毛盛勇的說(shuō)法，民間投資增速連續(xù)兩個(gè)月在回升，這表明市場(chǎng)需求面有所改善，也表明市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力有所增強(qiáng)。
正如投資數(shù)據(jù)的升溫，在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，他還表示，“10月份我國(guó)經(jīng)濟(jì)延續(xù)了三季度以來(lái)總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中提質(zhì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，積極的因素在繼續(xù)增加。”
在大部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，近期宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)改善，使得抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的政策能夠從容地推出。這不僅印證了此前多城市出臺(tái)調(diào)控政策的合理性，也說(shuō)明未來(lái)的房地產(chǎn)政策基調(diào)已難有反轉(zhuǎn)的可能。
同策機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)指出，當(dāng)前信貸需求結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出，而市場(chǎng)整體流動(dòng)性相對(duì)充裕，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間貨幣政策將保持穩(wěn)健，進(jìn)一步向松調(diào)整空間和幅度有限。結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊局面已經(jīng)開(kāi)始，未來(lái)有可能面臨12個(gè)月以上的收緊期。
與此同時(shí)，隨著央行召集相關(guān)銀行“喊話”，年末房貸也有收緊的趨勢(shì)。
同策機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在管理層不斷出手的情況下，各地限購(gòu)的大幕漸次拉開(kāi)，虛高的資產(chǎn)價(jià)格正在退潮。 從這點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)⒊氏滦汹厔?shì)。
中信建投的分析也指出，在10月調(diào)控政策密集出臺(tái)的背景下，市場(chǎng)的短期成交壓力將逐步加大，加之個(gè)貸首套房利率連續(xù)4個(gè)月持平，邊際改善空間有限，預(yù)計(jì)四季度銷售增速將加速回落。
該機(jī)構(gòu)還指出，房地產(chǎn)投資不會(huì)快速回落?？紤]到去年四季度的低基數(shù)，投資增速甚至有繼續(xù)回升可能，預(yù)計(jì)全年將維持在當(dāng)前的水平左右。但在企業(yè)資金端和土地市場(chǎng)管控持續(xù)加強(qiáng)預(yù)期下，預(yù)計(jì)明年的投資增長(zhǎng)將面臨較大的壓力。
(記者 張敏)
