當(dāng)土地資產(chǎn)和房地產(chǎn)物業(yè)升值趨穩(wěn)的時候，資產(chǎn)升值對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻(xiàn)在減弱，如果土地或者房屋升值低于資金成本，持有資產(chǎn)反而會造成負(fù)的價值貢獻(xiàn)。在這種情況下，一部分房地產(chǎn)企業(yè)通過調(diào)整戰(zhàn)略，從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。
“給我一個支點，我可以撬起地球?！边@是古希臘物理學(xué)家阿基米德家喻戶曉的一句名言。在資產(chǎn)價格高漲的背景下，從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式逐漸轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，房地產(chǎn)行業(yè)頗似在踐行阿基米德定律。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，包括萬達(dá)、大悅城、紅星商業(yè)等在內(nèi)的房企紛紛向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。而在城市更新領(lǐng)域，輕資產(chǎn)模式也頗為盛行。
住建部政策研究中心聯(lián)合高和資本最新發(fā)布的報告顯示，城市有機更新符合城市發(fā)展規(guī)律和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，輕資產(chǎn)模式在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也得到越來越廣泛的運用。兩者相結(jié)合，運用輕資產(chǎn)模式開展城市有機更新大有前景。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)土地資產(chǎn)和房地產(chǎn)物業(yè)升值趨穩(wěn)的時候，資產(chǎn)升值對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻(xiàn)在減弱，如果土地或者房屋升值低于資金成本，這個時候持有資產(chǎn)反而會造成負(fù)的價值貢獻(xiàn)。在這種情況下，一部分房地產(chǎn)企業(yè)通過調(diào)整戰(zhàn)略，從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。
輕資產(chǎn)緣何受捧？
輕資產(chǎn)模式是相對重資產(chǎn)模式而言，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿化是其受捧的主要原因。
上述報告指出，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是城市更新運營企業(yè)，其輕重模式之間的轉(zhuǎn)換，主要取決于資產(chǎn)升值所處的不同階段。在資產(chǎn)升值階段，重資產(chǎn)模式為優(yōu)。當(dāng)土地資產(chǎn)和房地產(chǎn)物業(yè)升值速度高于資金成本時，房地產(chǎn)企業(yè)必然會尋求儲備更多土地和持有更多物業(yè)。土地儲備成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)價值和實力的主要標(biāo)準(zhǔn)，有時候甚至是最重要的標(biāo)準(zhǔn)。在這種情況下，持有資產(chǎn)本身就可以獲得豐厚回報。
對于為什么要去做輕資產(chǎn)，中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理周政給21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者的解釋是，在資產(chǎn)配置方面，最理想的狀態(tài)當(dāng)然是資產(chǎn)快速增值。但國內(nèi)的二線城市甚至是三線城市，購物中心體量、供應(yīng)量都處于過大情況，但整體經(jīng)營情況不是非常好。
周政認(rèn)為，有時候不需要背負(fù)過重的資產(chǎn)，可以發(fā)揮基金、社會的力量，用一個小的杠桿去撬動更多的資產(chǎn)運營，而這可以讓大悅城的品牌輸出速度加快。周政稱，所謂的資產(chǎn)管理模式，實際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報做高。
上述報告指出，輕資產(chǎn)模式有利于解決品牌企業(yè)擴張的資金問題。城市更新資金需求量大，特別是在資產(chǎn)價格上漲和高位運行情況下，如果完全依靠自身資金收購持有舊資產(chǎn)后再開展更新，在經(jīng)濟上往往是不可行的，即使可行但回報率必然降低。而輕資產(chǎn)運營通過將資產(chǎn)持有等部分環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移出去，減少了資金占用。在相同自有資金下，品牌企業(yè)通過品牌輸出迅速擴大經(jīng)營規(guī)模，并獲取品牌溢價。在輕資產(chǎn)模式下，經(jīng)營能力越強、效率越高的品牌企業(yè)優(yōu)勢越明顯。
從現(xiàn)實角度看，嘉豐達(dá)董事李宏認(rèn)為，開發(fā)商轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的動力是，高杠桿不復(fù)存在?！耙郧暗禺a(chǎn)商的運作普遍是高杠桿模式，那時候地價也便宜，而且很早就可以預(yù)售，開發(fā)商可以拿很少的錢去撬動整個項目。但這幾年調(diào)控下來，開發(fā)商獲取資金的便捷程度、杠桿使用情況沒有以前那么容易。另外，從房企的財務(wù)報表上也可以看出，房企每年的利潤和銷售額增長普遍遇到了天花板，甚至一些持有資金的資本方也在加入房地產(chǎn)市場戰(zhàn)團(tuán)中，市場競爭也愈發(fā)激烈。”
阿基米德定律
從某種程度上看，房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式像在遵循阿基米德定律。
阿基米德定律即杠桿原理，支點選得好，兩臂之比足夠大，再重的物體，即使是地球也可以移動。
研究發(fā)現(xiàn)，輕資產(chǎn)模式除了可以加速品牌擴張以外，還有利于加速城市更新。
上述報告指出，在城市更新中， 如何通過既有物業(yè)用途調(diào)整創(chuàng)新、建筑設(shè)計改造創(chuàng)新和經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變創(chuàng)新等實現(xiàn)物業(yè)租金和價值提升等，都需要更加專業(yè)、更加具有創(chuàng)新能力的企業(yè)參與。
在輕資產(chǎn)模式下，更新運營企業(yè)通過整合內(nèi)外資源，將不具備競爭力的環(huán)節(jié)外包，將資金和精力集中于具有優(yōu)勢的核心業(yè)務(wù)，如品牌提升、資金融通、建筑改造、商業(yè)運營等，從而能更好滿足城市有機更新的創(chuàng)新要求。
另外，由于城市有機更新中涉及資產(chǎn)方、資金方、經(jīng)營管理方等不同主體。通過輕資產(chǎn)模式，將不同主體的優(yōu)勢結(jié)合起來，更好地體現(xiàn)出社會化分工和產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢。
包括大悅城、紅星商業(yè)等公司在內(nèi)，因為發(fā)現(xiàn)了這樣的市場機遇，最終決策轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式。他們的邏輯是，商業(yè)地產(chǎn)整個供應(yīng)量過大，但普遍經(jīng)營不善，他們可以通過自身的專業(yè)運營經(jīng)驗去撬動更多資產(chǎn)運營。
秦虹認(rèn)為，輕資產(chǎn)的核心理念是用最少的資金去撬動最大的資源，然后賺取更多利潤。
秦虹將城市更新中出現(xiàn)的輕資產(chǎn)模式歸納為四種類型：長期租賃型、資金持有型、聯(lián)合開發(fā)型和品牌輸出型。
所謂長期租賃型是指把舊的資產(chǎn)進(jìn)行改造裝修，提高增值服務(wù)，主要根據(jù)差價和增值服務(wù)收費來實現(xiàn)盈利。
資金持有型是資產(chǎn)由基金持有。通過改造裝修進(jìn)行租賃管理，盈利模式是資產(chǎn)增值和基金管理費。
聯(lián)合開發(fā)指的是資產(chǎn)方與資金方合作成為資金公司。通過資源整合，運營機構(gòu)發(fā)揮經(jīng)營管理增值的能力。盈利模式主要是股權(quán)經(jīng)營、資產(chǎn)運營和運營管理費。
品牌輸出型的運作方式則多種多樣，其管理模式是通過品牌化的輸出實現(xiàn)增值，盈利模式是收取品牌管理費。
輕資產(chǎn)模式在房地產(chǎn)運營中優(yōu)點顯而易見。但從開發(fā)商轉(zhuǎn)型層面看則優(yōu)劣并存。李宏認(rèn)為，開發(fā)商轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)最大困境是如何扭轉(zhuǎn)慣性思維模式。
在她看來，開發(fā)商的思維模式是喜歡把收益固定下來，希望用便宜的錢去賺利潤。這實際是把資本當(dāng)作杠桿在用。但如果開發(fā)商轉(zhuǎn)型作為資產(chǎn)管理商，就需要變成與基金管理人一樣的思維模式，公平對待每一個投資人。不過，李宏認(rèn)為，開發(fā)商轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的優(yōu)勢是擁有豐富的開發(fā)運營經(jīng)驗。
