房地產(chǎn)信貸可能會面臨收緊的新局面。如果房貸收緊，開發(fā)商的錢袋子將不再那么鼓脹。
10月12日，上海銀監(jiān)局對轄內(nèi)銀行召開了吹風(fēng)會，開發(fā)商用于拍地交易的銀行資金，將受到嚴(yán)格監(jiān)管。同一天，有消息稱，央行也召集了5家大型銀行及部分銀行高管進(jìn)行吹風(fēng)，要求加強房產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。隨后在10月14日廣州傳出消息，部分銀行可能會收緊豪宅的首付比例。
分析人士認(rèn)為，上海、廣州幾個標(biāo)桿城市，可能會成為接下來房產(chǎn)信貸收緊的幾個樣本。
“接下來幾個熱點城市，都可能面臨房地產(chǎn)信貸定向收緊的局面。這種收緊并非面對所有城市，也并非央行層面的一刀切；房產(chǎn)信貸也可能走一城一策的路線?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長在接受記者采訪時說。
房產(chǎn)信貸將定向收緊？
上海可能會對開發(fā)商競買土地的資金來源，展開監(jiān)管風(fēng)暴。
10月12日上海銀監(jiān)局向轄內(nèi)銀行召開了會議，其主要內(nèi)容為，提示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資。
分析人士指出，雖然滬銀監(jiān)局召開的這項會議內(nèi)容較簡單，但潛含的信息量卻很大。據(jù)了解，在這次會議上，上海銀監(jiān)局向商業(yè)銀行發(fā)出了房產(chǎn)貸款的風(fēng)險警示。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，滬銀監(jiān)局的舉動，可能只是地區(qū)定向調(diào)控的開始?！吧虾？赡苁菢影?。不排除京津冀、珠三角地區(qū)，也會有類似動作的可能?！敝x逸楓說。
湊巧的是，滬銀監(jiān)局上午剛對前述銀行開了吹風(fēng)會，當(dāng)天下午央行也開了一場吹風(fēng)會，主要內(nèi)容是，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會議精神。
有媒體報道，10月12日央行召集了5家大型商業(yè)銀行及12家股份制銀行的高管以及個貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開了商業(yè)銀行住房信貸的會議。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市的同時，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，在強化住房信貸管理的同時控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。
不過，研究人員告訴記者，與北京、深圳將調(diào)控更多是提高購房者門檻略有不同，上海此次針對購房者的調(diào)控較北京和深圳要溫和，但接下來上?？赡軙﹂_發(fā)商拍地的資金來源展開較嚴(yán)厲的監(jiān)管。
在10月8日上海住建委、市規(guī)土部門出臺的房產(chǎn)調(diào)控文件中指出，上海將對開發(fā)商的土地款融資展開嚴(yán)格檢查，保險等幾類資金不得用于購買土地。按上海的新規(guī)則，開發(fā)商在參加土地拍賣時，應(yīng)承諾所拍資金為合規(guī)自有資金。違反規(guī)定的房企不但會被取消競買資格，已繳納的保證金將不予退還外，還將被禁止參加3年內(nèi)上海的土地招拍掛。
銀監(jiān)會和上海向市場吹風(fēng)后不久，廣州于10月14日傳出收緊144平方米豪宅信貸的市場傳聞。市場消息稱，廣東某銀行將停止144平方米豪宅的收單，原因是市場傳出風(fēng)聲未來廣州可能會將大戶型房企首付比由三成提高到七成。
“新一輪調(diào)控的重點，將是房地產(chǎn)金融，房產(chǎn)信貸收緊的可能性極大。而首先被鎖定的，可能是地王和高地價項目。場外配資用于拿地的房企的行為，可能會受到相當(dāng)嚴(yán)格的監(jiān)管?！敝x逸楓在接受記者采訪時說。
有多項金融精準(zhǔn)工具可用
有業(yè)界人士認(rèn)為，從滬銀監(jiān)局和央行召開的吹風(fēng)會，以及廣州近日市場傳聞中，透露出一項重要的信息，政府定向收緊房貸的概率正在加大。
陳晟告訴記者，房貸將成為接下來調(diào)控的重點。監(jiān)管部門手中可用的工具很多，暫時還不清楚會使用什么工具。但有聲音認(rèn)為，相關(guān)部門可能會定向上調(diào)房企的開發(fā)貸利率、出臺與土地抵押貸款相關(guān)的政策。
謝逸楓表示，收緊開發(fā)貸的概率較大?！捌湓蛟谟?，政府可以借此降低房企杠桿率、加大開發(fā)商拿地成本，以防止地王效應(yīng)對房價產(chǎn)生擠壓效應(yīng)，促使房價進(jìn)一步上揚?！敝x逸楓說。
國慶以來各地陸續(xù)出臺了調(diào)控政策，但市場看多的預(yù)期仍然很強。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱指出，接下來房產(chǎn)調(diào)控的重點，可能會放在金融領(lǐng)域。房價之所以瘋漲、地王頻出，開發(fā)商瘋狂拍地王，是因為買房人、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和投資者都把房地產(chǎn)當(dāng)成了金融投資產(chǎn)品。
對此陳晟表示，從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)除了具有居住基本屬性外，的確具有天然的投資屬性。但值得注意的是，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，重要的原因是一致看多樓市。正是這樣強大的預(yù)期，使得地方密集出臺調(diào)控政策，仍然被市場認(rèn)為“很溫柔”。
“從北京、上海、深圳等城市的人口吸納能力、GDP增長和市場前景等指標(biāo)看，房價每年出現(xiàn)一定幅度的增長是正常的。但房價一年猛漲50%甚至更多，已經(jīng)有泡沫之嫌。然而更值得注意的是，市場都懷疑有泡沫，如果仍然看多和做多樓市，這恐怕不是為樓市助力，而是砸盤。平穩(wěn)健康的增長，是樓市和購房人的福祉，一味看多樓市而不做出風(fēng)險警示，會使風(fēng)險進(jìn)一步加大?！标愱稍诮邮苡浾卟稍L時說。
